Parce qu’il produit souvent ses effets dans le temps (contrat de bail, contrat de crédit, etc.) et pour préserver une certaine sécurité juridique, la validité d’un contrat ne peut être remise en cause que pendant une durée limitée.

Une partie à un contrat ne peut donc en demander la nullité que pendant un délai de prescription relativement court, généralement de 5 ans.

Ce délai de prescription ne s’applique cependant pas lorsque la nullité est invoquée comme moyen de défense à la demande d’exécution du contrat formé par le co-contractant.

La situation est des plus courantes : un créancier assigne une caution, un vendeur assigne son acheteur en paiement du prix. Dans les deux cas, caution et acheteur peuvent, pour éviter de payer, soulever la nullité du cautionnement ou de la vente même si le délai de prescription est expiré.

Le but est ainsi d’éviter qu’un contrat entaché de nullité puisse jamais recevoir application.

Comme bien souvent en droit, cette règle est consacrée par un adage : « l’action (en nullité) est temporaire, l’exception (de nullité) perpétuelle. »

Et comme bien souvent en droit, cette règle connaît une exception importante que la Cour de Cassation a rappelé dans un arrêt du 13 février 2007 (05-18097) : « l’exception de nullité peut seulement jouer pour faire échec à la demande d’exécution d’un acte juridique qui n’a pas encore été exécuté. »

En l’espèce, un particulier avait confié à un professionnel un mandat de vente portant sur des parts sociales.

La vente ayant eu lieu, le professionnel demandait le paiement de sa commission. Pour s’y opposer son client invoquait alors la nullité du contrat de mandat, arguant d’un vice de son consentement.

La Cour d’Appel avait fait droit à cette exception de nullité mais son arrêt est cassé.

La Cour de Cassation rappelle que la nullité ne peut être opposée de façon perpétuelle à une demande d’exécution du contrat que si ce dernier n’a reçu aucune exécution.

L’exécution, même partielle, du contrat, équivaut ainsi à sa confirmation. En d’autres termes, en l’ayant exécuter les parties ont nécessairement renoncé à invoquer le vice qui pouvait l’affecter initialement.

Cette solution, a priori, pleine de logique n’est pourtant pas totalement satisfaisante.

Elle s’applique en effet quelque soit l’auteur de l’exécution partielle du contrat. Ainsi, à suivre la position de la Cour de Cassation, il suffit au contractant à l’origine du vice affectant le contrat (exemple : dol) d’exécuter celui-ci pour priver l’autre partie de se prévaloir de l’exception de nullité.

On invitera donc la Cour de Cassation à compléter la règle rappelée dans son arrêt de la façon suivante : l’exception de nullité peut seulement jouer pour faire échec à la demande d’exécution d’un acte juridique qui n’a pas encore été exécuté par la partie qui se prévaut de la nullité.

(Publié le 13 décembre 2007 par Pierre Fernandez, Avocat à Paris)

Ainsi que l’article 17 de la Déclaration des Droits de l’Homme et du Citoyen du 26 août 1789 l’énonce avec force, le droit de propriété est un droit fondamental :

« La propriété étant un droit inviolable et sacré, nul ne peut en être privé, si ce n'est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l'exige évidemment, et sous la condition d'une juste et préalable indemnité. »

Sauf en cas d’expropriation pour cause d’utilité publique, il n’est donc pas juridiquement permis de porter atteinte, de quelque manière que ce soit, au droit de propriété d’autrui.

Cette protection du propriétaire se traduit notamment par une jurisprudence extrêmement ferme en matière d’empiètement que vient de rappeler récemment la Cour de Cassation dans un arrêt en date du 11 juillet 2007 (n°06-16753).

L’hypothèse est classique : une personne effectue des travaux qui empiètent sur la propriété de son voisin.

En l’occurrence il s’agissait de travaux de plomberie ayant pour conséquence, outre les nuisances sonores, d’augmenter l’épaisseur d’une cloison mitoyenne du fait du doublage réalisé manifestement chez le voisin.

Ce dernier se trouvait donc victime d’une perte de surface de son studio de 0,21 m².

Le juge saisi du litige a estimé que cette perte de surface causait au propriétaire un préjudice pouvant être réparé par l’allocation de dommages intérêts.

Cette décision a été cassée au motif qu’elle revenait à imposer une perte de surface au propriétaire, ce qui est prohibé par l’article 545 du Code Civil qui reprend l’article 17 susvisé.

Il s’agit là d’une solution classique en la matière.

Sauf bien entendu accord du propriétaire lésé, l’empiètement ne peut être réparé par l’allocation de dommages intérêts, et son auteur doit nécessairement être condamné à la démolition de son ouvrage.

Dès lors que l’empiètement est établi, le juge ne peut ainsi pas refuser d’ordonner la démolition si elle lui est demandée et ce, même si :

- l’auteur de la construction est de bonne foi ;
- l’empiètement est infime (ex : immeuble empiétant sur la copropriété voisine pour 1 cm) ;
- la victime de l’empiètement demande la démolition avec l’intention manifeste de nuire. 

Une seule exception à cette règle sévère : lorsque l’empiètement peut être supprimé aux moyens de travaux ne nécessitant pas une démolition intégrale de l’ouvrage. Dans ce cas seuls des travaux de reprise, et non de démolition, seront ordonnés par le juge.

(Publié le 21 septembre 2007 par Maître Pierre FERNANDEZ, Avocat à Paris)

La procédure de saisie immobilière relève de la catégorie des voies d’exécution.

Elle permet à un créancier muni d’un titre exécutoire (jugement ou acte notarié) de saisir un bien immobilier appartenant à son débiteur et de le faire vendre aux enchères publiques afin de se payer sur le prix de vente.

Bien souvent, la saisie porte sur un immeuble occupé par le débiteur lui-même, qui risque donc, outre la perte de son bien, son expulsion. Par ailleurs, s’il existe d’autres créanciers ceux-ci risquent aussi de perdre tout ou partie de leur gage.

C’est pourquoi la saisie immobilière est très strictement encadrée par la loi afin de préserver l’ensemble des intérêts en présence.

Depuis le 1er janvier 2007 de nouvelles règles issues d’une ordonnance du 21 avril 2006 (n°2006-461) et d’un décret du 27 juillet 2006 (n°2006-936) ont été mises en place.

Sans prétendre présenter ici ces règles de manière exhaustive, il est cependant possible de préciser les grandes lignes et la philosophie de la réforme.

Tout d’abord, la nouvelle saisie se caractérise par une relative simplification de la procédure, placée désormais sous le contrôle du juge naturel des voies d’exécution : le juge de l’exécution. 

Comme auparavant, la saisie débute par la signification par voie d’huissier d’un commandement de payer valant saisie au débiteur. Afin que les tiers soient informés de la procédure, le créancier doit publier son commandement à la Conservation des Hypothèques du lieu de situation l’immeuble.
 
L’huissier du créancier doit alors se rendre sur place pour dresser un procès verbal de description du bien saisi. Mais, pour ce faire, il n’a plus besoin d’obtenir une autorisation judiciaire pour pénétrer dans les lieux.

C’est sur la base de ce procès verbal que le créancier va ensuite rédiger le cahier des conditions de la vente. Ce cahier, déposé au greffe et librement consultable, récapitule les étapes de la procédure (depuis le titre dont l’exécution est poursuivie jusqu’au procès verbal de description), de sorte que les acquéreurs potentiels puissent être informés au mieux sur le bien immobilier objet de la vente aux enchères.

C’est essentiellement à compter de cette étape que la nouvelle procédure se distingue de la précédente : désormais, le créancier doit, en effet, assigner le débiteur saisi pour une audience dite « d’orientation » devant le juge de l’exécution.

Lors de cette audience seront tranchés les éventuels incidents qui pourraient être invoqués par le débiteur pour contrecarrer la procédure de saisie immobilière : incidents de fond (ex. : contestation de la dette) et/ou de forme (ex. non respect des délais de procédure).

Si les contestations du débiteur sont rejetées lors de l’audience d’orientation, la procédure va alors pouvoir être aiguillée par le juge sur deux voies possibles :

- à la demande du débiteur, le juge pourra autoriser la vente amiable avec fixation d’un prix plancher et d’un délai maximum de quatre mois pour réaliser la vente. Le débiteur aura alors quatre mois maximum pour trouver lui-même un acquéreur et vendre son bien de gré à gré ;

- à défaut de demande de vente amiable, le juge ordonnera la vente forcée du bien aux enchères publiques à une date qu’il fixera, dans le délai de deux et quatre mois à compter de l’audience d’orientation.

L’un des objectifs de la nouvelle procédure est ainsi de raccourcir autant que possible la durée de la saisie immobilière.

Outre l’audience d’orientation, la seconde innovation majeure de la réforme concerne le sort des créanciers inscrits, c’est-à-dire des créanciers bénéficiant d’une d’hypothèque sur l’immeuble saisi.

Le créancier poursuivant doit leur dénoncer le commandement valant saisie, cette dénonciation valant assignation pour l’audience d’orientation. Un peu comme en matière de procédure collective, les créanciers disposent alors, à compter de cette dénonciation, d’un délai de deux mois pour déclarer leur créance.

Cette déclaration de créance doit impérativement être faite par un avocat qui déposera la déclaration au greffe du juge de l’exécution avec une copie du titre de créance invoqué et du bordereau d’inscription d’hypothèque correspondant.

Le créancier poursuivant, informé par le greffe de ces déclarations de créances, doit alors établir un état ordonné, récapitulant toutes les créances en fonction de leurs rangs, sur la base duquel le prix de vente sera réparti.

L’absence de déclaration de créance est donc lourde de conséquences : le créancier qui n’aura pas déclaré valablement sa créance ne figurera pas sur l’état ordonné et ne participera donc pas à la distribution du prix de vente. Même s’il conserve sa créance, son hypothèque sera privée d’effet.

Fort logiquement, les créanciers d’un rang inférieur bénéficieront de cette négligence puisqu’ils auront plus de chances de concourir à la répartition du prix. Le malheur des uns…

(Publié le 22 février 2007 par Pierre FERNANDEZ et Elisette ALVES, Avocats à Paris)