La procédure de saisie immobilière relève de la catégorie des voies d’exécution.

Elle permet à un créancier muni d’un titre exécutoire (jugement ou acte notarié) de saisir un bien immobilier appartenant à son débiteur et de le faire vendre aux enchères publiques afin de se payer sur le prix de vente.

Bien souvent, la saisie porte sur un immeuble occupé par le débiteur lui-même, qui risque donc, outre la perte de son bien, son expulsion. Par ailleurs, s’il existe d’autres créanciers ceux-ci risquent aussi de perdre tout ou partie de leur gage.

C’est pourquoi la saisie immobilière est très strictement encadrée par la loi afin de préserver l’ensemble des intérêts en présence.

Depuis le 1er janvier 2007 de nouvelles règles issues d’une ordonnance du 21 avril 2006 (n°2006-461) et d’un décret du 27 juillet 2006 (n°2006-936) ont été mises en place.

Sans prétendre présenter ici ces règles de manière exhaustive, il est cependant possible de préciser les grandes lignes et la philosophie de la réforme.

Tout d’abord, la nouvelle saisie se caractérise par une relative simplification de la procédure, placée désormais sous le contrôle du juge naturel des voies d’exécution : le juge de l’exécution. 

Comme auparavant, la saisie débute par la signification par voie d’huissier d’un commandement de payer valant saisie au débiteur. Afin que les tiers soient informés de la procédure, le créancier doit publier son commandement à la Conservation des Hypothèques du lieu de situation l’immeuble.
 
L’huissier du créancier doit alors se rendre sur place pour dresser un procès verbal de description du bien saisi. Mais, pour ce faire, il n’a plus besoin d’obtenir une autorisation judiciaire pour pénétrer dans les lieux.

C’est sur la base de ce procès verbal que le créancier va ensuite rédiger le cahier des conditions de la vente. Ce cahier, déposé au greffe et librement consultable, récapitule les étapes de la procédure (depuis le titre dont l’exécution est poursuivie jusqu’au procès verbal de description), de sorte que les acquéreurs potentiels puissent être informés au mieux sur le bien immobilier objet de la vente aux enchères.

C’est essentiellement à compter de cette étape que la nouvelle procédure se distingue de la précédente : désormais, le créancier doit, en effet, assigner le débiteur saisi pour une audience dite « d’orientation » devant le juge de l’exécution.

Lors de cette audience seront tranchés les éventuels incidents qui pourraient être invoqués par le débiteur pour contrecarrer la procédure de saisie immobilière : incidents de fond (ex. : contestation de la dette) et/ou de forme (ex. non respect des délais de procédure).

Si les contestations du débiteur sont rejetées lors de l’audience d’orientation, la procédure va alors pouvoir être aiguillée par le juge sur deux voies possibles :

- à la demande du débiteur, le juge pourra autoriser la vente amiable avec fixation d’un prix plancher et d’un délai maximum de quatre mois pour réaliser la vente. Le débiteur aura alors quatre mois maximum pour trouver lui-même un acquéreur et vendre son bien de gré à gré ;

- à défaut de demande de vente amiable, le juge ordonnera la vente forcée du bien aux enchères publiques à une date qu’il fixera, dans le délai de deux et quatre mois à compter de l’audience d’orientation.

L’un des objectifs de la nouvelle procédure est ainsi de raccourcir autant que possible la durée de la saisie immobilière.

Outre l’audience d’orientation, la seconde innovation majeure de la réforme concerne le sort des créanciers inscrits, c’est-à-dire des créanciers bénéficiant d’une d’hypothèque sur l’immeuble saisi.

Le créancier poursuivant doit leur dénoncer le commandement valant saisie, cette dénonciation valant assignation pour l’audience d’orientation. Un peu comme en matière de procédure collective, les créanciers disposent alors, à compter de cette dénonciation, d’un délai de deux mois pour déclarer leur créance.

Cette déclaration de créance doit impérativement être faite par un avocat qui déposera la déclaration au greffe du juge de l’exécution avec une copie du titre de créance invoqué et du bordereau d’inscription d’hypothèque correspondant.

Le créancier poursuivant, informé par le greffe de ces déclarations de créances, doit alors établir un état ordonné, récapitulant toutes les créances en fonction de leurs rangs, sur la base duquel le prix de vente sera réparti.

L’absence de déclaration de créance est donc lourde de conséquences : le créancier qui n’aura pas déclaré valablement sa créance ne figurera pas sur l’état ordonné et ne participera donc pas à la distribution du prix de vente. Même s’il conserve sa créance, son hypothèque sera privée d’effet.

Fort logiquement, les créanciers d’un rang inférieur bénéficieront de cette négligence puisqu’ils auront plus de chances de concourir à la répartition du prix. Le malheur des uns…

(Publié le 22 février 2007 par Pierre FERNANDEZ et Elisette ALVES, Avocats à Paris)

Pour être juridiquement dus par un copropriétaire, les travaux urgents décidés par le syndic doivent avoir été ratifiés préalablement par l’assemblée générale.

C’est ce que vient de rappeler la haute cour dans un arrêt de cassation du 17 janvier 2007 (05-17.119)

En l’espèce, un copropriétaire défaillant dans le règlement de ses charges de copropriété avait été logiquement poursuivi en paiement par le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic.

Pour s’opposer au paiement des sommes réclamées, le copropriétaire avait fait valoir qu’elles incluaient des travaux réalisés à l’initiative du syndic et qui n’avaient pas été votés par l’assemblée générale.

Le Tribunal l’avait néanmoins condamné au motif que l’assemblée générale annuelle avait approuvé les comptes et ainsi implicitement ratifié lesdits travaux.

La Cour de Cassation sanctionne cette analyse au visa de l'article 37, alinéa 1er, du décret du 17 mars 1967 dans les termes ci-après :

« Qu'en statuant ainsi, le tribunal, qui a retenu l'urgence des travaux sans constater que le syndic avait convoqué immédiatement une assemblée générale des copropriétaires et alors que la ratification des travaux ne peut résulter implicitement de l'approbation des comptes, a violé le texte susvisé ».

Ce texte d’ordre public prévoit, en effet, que le syndic amené à faire procéder à des travaux urgents, doit réunir une assemblée générale pour avaliser ces travaux dans leur principe et leur montant.

A défaut d’assemblée, leur quote-part des dépenses ne peut donc être réclamée aux copropriétaires et la responsabilité du syndic peut être engagée.

Il convient de préciser que dans l’hypothèse où l’assemblée dûment convoquée refuserait de ratifier l’initiative du syndic, le syndicat des copropriétaires n’en resterait pas moins engagé vis-à-vis des entreprises chargées des travaux.

Mais le syndicat des copropriétaires pourrait alors se retourner contre le syndic pour obtenir des dommages et intérêts à due concurrence des factures payées aux entreprises.

(Publié le 12/02/2007 par Elisette ALVES, Avocat à Paris)

Les non fumeurs en rêvaient, le décret n°2006-1386 du 15 novembre 2006 l’a fait !

A compter du 1er février 2007, il est interdit de fumer dans tous les lieux fermés et couverts qui accueillent du public ou qui constituent des lieux de travail.

Pour les cafés, hôtels, restaurants, casinos et discothèques cette interdiction n’entrera en vigueur qu’à compter du 1er janvier 2008.

Comme nous l’avions indiqué dans un précédent article, auparavant, l’interdiction formelle de fumer au travail ne portait que sur les locaux à usage collectif tel l’accueil, le restaurant d’entreprise, les salles de réunion, de repos, etc.

Pour les bureaux stricto sensu, il était possible de déroger à l’interdiction sous réserve pour l’employeur de mettre en place, avec la médecine du travail, un plan d’aménagement destiné à protéger les non fumeurs.

Le décret supprime la distinction entre locaux à usage collectif et bureaux individuels. Désormais tous les lieux de travail sont concernés dès lors qu’ils sont fermés et couverts.

L’interdiction ne s’applique donc pas aux chantiers en plein air (non fermés et non couverts), ni aux véhicules de société qui ne sont pas considérés comme « lieux de travail ».

Les salariés fumeurs ne peuvent donc plus fumer qu’à l’extérieur de l’entreprise (cour intérieure, trottoir par exemple), où alors dans un fumoir spécialement aménagé par l’employeur et devant notamment  être ventilé, équipé de fermetures automatiques et ne pas dépasser 35 m² ou 20% de la surface totale de l’entreprise.

La mise en place de fumoirs n’est cependant qu’une faculté pour l’employeur et nullement une obligation.

En revanche, l’employeur à l’obligation d’apposer une signalétique rappelant l’interdiction de fumer, et ce non seulement à l’entrée de l’entreprise mais aussi à l’intérieur dans des endroits visibles et de manière apparente.

Par ailleurs il convient pour l’employeur de veiller à ce que le règlement intérieur de l’entreprise soit conforme à la nouvelle réglementation.

En ce qui concerne les sanctions des salariés contrevenants, les textes prévoient une amende de 68 €. Mais celui-ci risque surtout une sanction disciplinaire de la part de son employeur s’il ne respecte pas l’interdiction de fumer.

En effet, la circulaire ministérielle prise suite au décret de novembre 2006 rappelle clairement qu’en matière de protection des salariés contre le tabagisme passif, l’employeur est tenu à une obligation de résultat.

Aussi, s’il ne veut pas voir engager sa responsabilité vis-à-vis de ses salariés non fumeurs l’employeur devra se montrer intraitable à l’égard des fumeurs fautifs. La sanction disciplinaire la plus appropriée sera certainement l’avertissement. En cas de récidives, le licenciement pourra même être envisagé.

Enfin, si l’employeur ne respecte pas ses obligations (ex : fumoir non-conforme, mauvaise signalisation rappelant l’interdiction de fumer, etc.) il encourt lui aussi des amendes pénales allant de 135 € à 750 €.

Reste maintenant à voir comment, en pratique, le monde de l’entreprise va s’adapter à ces nouvelles règles plus contraignantes. Les 175.000 agents annoncés pour veiller à leur respect devraient cependant éviter qu’elles ne se transforment en simple écran de fumée. 

(Publié le 1er février 2007 par Pierre FERNANDEZ, Avocat à Paris)