La loi n° 2006-872 du 13 juillet 2006 portant engagement national pour le logement, dite loi ENL est venu apporter une nouvelle pierre à l'édifice de la récurrente question des frais que le syndic peut facturer directement au copropriétaire défaillant dans le paiement de ses charges de copropriété, ainsi qu'en cas de vente de lot de copropriété.
Pour mémoire cette question avait fait l'objet des deux articles suivants :
- « Les frais de recouvrement de charges de copropriété n'ont pas fini d'être source de débats »
Si la loi du 13 juillet 2006 ne remet pas vraiment en cause notre première chronique, en revanche les solutions évoquées dans la seconde s'avèrent aujourd'hui obsolètes.
Frais de recouvrement :
Comme on l'avait précisé, l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction issue de la loi du 13 décembre 2000 disposait que contrairement aux charges générales réparties entre tous les copropriétaires au prorata de leurs tantièmes de copropriété, les « frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire, sont imputables à ce seul copropriétaire ».
Malgré la volonté du législateur, l'application de ce texte par jurisprudence ne permettait pas d'aboutir à la récupération de l'ensemble des frais réellement exposés sur le copropriétaire défaillant et la collectivité des copropriétaires continuait de devoir supporter la carence d'un seul.
Seul le juge pouvait autoriser à facturer les frais dits « nécessaires » et la Cour d'appel de PARIS interprétait de manière restrictive cette notion pour éviter que des frais non indispensables ou disproportionnés par rapport au montant de la dette ne soit imputés au copropriétaire débiteur.
Venant au secours des copropriétés, le législateur est intervenu de nouveau, dans le courant de l'été 2006, pour donner une liste plus complète, mais nullement limitative, des frais que les juges doivent considérer comme nécessaires au recouvrement de la créance du copropriétaire défaillant.
Mais le législateur est allé plus loin.
Désormais, le syndic pourra donc imputer au compte individuel du copropriétaire défaillant, les frais exposés par le syndicat pour le recouvrement de ses créances, même si aucune disposition spéciale en se sens ne figurait dans le règlement de copropriété ou n'avait été votée en assemblée générale.
Le nouvel article 10-1 est ainsi rédigé :
« Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :
Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur ; »
Si l'imputation est contestée, le copropriétaire débiteur devra alors saisir le tribunal pour remettre en cause le bien fondé de la créance de la copropriété et/ou le caractère nécessaire des frais qui lui sont imputés.
Frais de mutations :
Le législateur est également revenu sur la solution jurisprudentielle qui consistait à écarter les frais de mutation prévus au contrat de syndic puisque, le copropriétaire vendeur n'y était pas partie.
Il fallait que le règlement de copropriété ou une délibération de l'assemblée ait autorisé la facturation du copropriétaire, pour qu'il en soit redevable.
La loi ENL met un terme à la discussion en ajoutant un nouvel alinéa à l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 aux termes duquel :
« Sont imputables au seul copropriétaire concerné... les honoraires du syndic afférents aux prestations qu'il doit effectuer pour l'établissement de l'état daté à l'occasion de la mutation à titre onéreux d'un lot ou d'une fraction de lot ».
Par propriétaire concerné, il faut comprendre le copropriétaire vendeur d'un lot de copropriété qui doit fournir l'état daté prévu à l'article 5 du décret du 17 mars 1967 lors de la vente de son lot.
Grâce à ces nouvelles dispositions, la collectivité des copropriétaires se trouve enfin assurée de ne pas avoir à supporter les frais imputables à un copropriétaire donné, celui-ci ayant toujours la possibilité de saisir le juge en cas de doute ou d'abus.
(Publié le 15 novembre 2006 par Elisette ALVES, Avocat à Paris)
La prévention des risques passe par une meilleure connaissance de ceux auxquels on est exposés.
A cette fin, le législateur a mis en place par une loi du 30 juillet 2003, entrée en vigueur le 1er juin 2006, une obligation d’information sur les risques naturels ou technologiques affectant un bien immobilier à la charge du propriétaire qui vend son bien ou le met en location.
Le propriétaire est désormais tenu d'annexer au contrat de vente ou de location un formulaire informant son cocontractant sur ces risques outre la liste des déclarations de sinistres qu’il aurait été amené à faire par le passé et ayant donné lieu à indemnisation.
Ce formulaire « état des risques » est disponible en mairie, préfecture ou téléchargeable sur internet : www.ecologie.gouv.fr et www.prim.net, tandis que la liste des sinistres subis par l'immeuble depuis 1982 peut être dressée sur papier libre.
L’obligation concerne tout bien immobilier, bâti ou non bâti, situé à l'intérieur d’un périmètre de plan de prévention des risques naturels ou technologiques ou en zone sismique réglementée. Elle concerne également tout bien qui a fait l'objet depuis 1982, d'une ou plusieurs indemnisations après un évènement reconnu comme catastrophe naturelle ou risque technologique.
La liste des communes concernées et la liste des arrêtés de reconnaissance de l'état de catastrophe naturelle ou technologique sont consultables en mairie, à la sous préfecture, à la préfecture et, progressivement, sur internet.
Cette information devra donc être prévue de manière large dans tous les contrat afférents à la disposition ou à la jouissance de l’immeuble tels : contrats de vente, promesses de vente ou d'achat, les contrats de vente en état futur d'achèvement, les cessions gratuites, les échanges avec ou sans soulte, les donations, les partages successoraux ou actes assimilés, mais aussi les contrats écrits de location d’habitation, bureaux, baux commerciaux, y compris, à notre sens, les locations saisonnières ou de vacances, les locations meublées, ou les baux emphytéotiques.
A défaut de satisfaire à cette obligation d’information, le propriétaire pourra être poursuivi devant les tribunaux en annulation du contrat ou diminution du prix payé en application des dispositions de l’article 125-5 du Code de l’environnement.
La mise en œuvre de ce texte pourra s’avérer intéressante puisque la sanction du manquement à l’obligation d’information sur les risques naturels et technologiques, bien que très proche de celle retenue en matière de vices cachés, n’est quant à elle, pas encadrée par les mêmes conditions restrictives de bref délai.
(Publication le 2 août 2006 par Elisette ALVES, Avocat à Paris)
Se porter caution est un acte juridiquement dangereux.
La caution s'expose en effet à devoir payer la dette de la personne cautionnée sans grand espoir que cette dernière puisse in fine la rembourser.
Aussi la loi met elle en place un formalisme protecteur au profit des cautions, formalisme destiné à bien leur faire prendre conscience de la portée de leur engagement.
C'est notamment le cas de l'article 1326 du Code Civil qui impose une mention manuscrite reproduisant le montant de la dette garantie en chiffres et en lettres pour éviter toute erreur.
La protection est encore accrue pour la caution donnée au profit du locataire d'un bail d'habitation, ainsi que le prévoit l'article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 :
« La personne qui se porte caution fait précéder sa signature de la reproduction manuscrite du montant du loyer et des conditions de sa révision tels qu'ils figurent au contrat de location, de la mention manuscrite exprimant de façon explicite et non équivoque la connaissance qu'elle a de la nature et de l'étendue de l'obligation qu'elle contracte et de la reproduction manuscrite de l'alinéa précédent. Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement. »
C'est en application de ce texte que la Cour de Cassation vient de rappeler dans un arrêt récent en date du 8 mars 2006 (Civ. 3ème n°05-11042) l'importance pour le bailleur d'en respecter les termes à la lettre.
En l'espèce, le bailleur avait assigné ses locataires ainsi que la caution en paiement d'arriérés de loyers.
Or l'acte de cautionnement litigieux qui indiquait bien le montant du loyer cautionné, ne respectait pas par ailleurs l'intégralité du formalisme prévu par l'article 22-1.
La caution prétendait ainsi que son engagement était nul et qu'aucune somme ne pouvait donc lui être réclamée.
La Cour d'Appel n'a pas retenu son argumentation estimant que la nullité visée par l'article 22-1 ne pouvait être encourue qu'à charge pour la caution de justifier du préjudice que lui aurait causé le non respect partiel du texte. Or selon la Cour le fait, par exemple, de ne pas s'être fait remettre une copie du bail, ne causait pas de grief particulier à la caution.
Cette analyse est cependant rejetée par la Cour de Cassation selon laquelle « les formalités édictées par l'article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 sont prescrites à peine de nullité du cautionnement sans qu'il soit nécessaire d'établir l'existence d'un grief. »
En d'autres termes, dès lors que le formalisme n'est pas respecté à la lettre, le cautionnement est automatiquement nul et la caution libérée de son engagement.
Cette solution, propre à la caution du bail d'habitation, est différente de celle retenue pour l'ensemble des autres cautions civiles.
Pour ces dernières, le non respect de l'article 1326 du Code Civil n'emporte pas nullité du cautionnement mais lui fait seulement perdre sa pleine valeur probatoire.
Il en résulte que le créancier qui invoque le cautionnement irrégulier doit alors présenter au juge des éléments extrinsèques de nature à établir que la caution s'est engagée en pleine connaissance de cause, notamment en produisant des correspondances ou des attestations.
La caution étant mieux protégée en matière de bail d'habitation, il appartient aux bailleurs de se montrer extrêmement vigilants sur le respect du formalisme imposé par l'article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989, sous peine de perdre leur garantie.
(Publié le 17 mai 2006 par Pierre FERNANDEZ, Avocat à Paris)
