Qui n'a pas un jour fulminé de se voir refuser le paiement de ses courses ou d'un restaurant par chèque sans disposer précisément ce jour là d'espèces suffisantes pour payer la note ?

On ne le sait pas toujours mais, même si cela peut s'avérer particulièrement agaçant, les commerçants sont libres de refuser d'être payés par chèques, lesdits chèques n'étant pas une monnaie ayant cours légal.

Ce principe connaît une exception importante pour les professionnels adhérant à un centre de gestion agréé qui eux sont obligés, de par la loi, (article 1649 Quater E du Code Général des Impôts) d'accepter les règlements par chèque.

Par ailleurs, les commerçants qui peuvent refuser ce mode de paiement ont l'obligation d'en informer leurs clients de façon claire et apparente. A défaut, ils s'exposent à devoir malgré tout accepter un chèque si, par la force des choses, le client n'a rien d'autre.

A la différence des chèques, en présence de monnaie "sonnante et trébuchante" un commerçant ne peut pas refuser un paiement.

Un tel refus est même réprimé pénalement par une amende de 2ème classe (peine de 150 € maximale) prévue par l'article R 642-3 du Code Pénal :

"Le fait de refuser de recevoir des pièces de monnaie ou des billets de banque ayant cours légal en France...est puni d'une amende prévue pour les contravention de la 2ème Classe."

C'est sur le fondement de ce texte qu'une cliente mécontente de s'être vu refuser de payer ses courses d'un peu plus de 50 € avec un billet de 500 € a engagé une poursuite pénale contre le Directeur du Magasin.

La Cour d'appel, au vu des déclarations du prévenu reconnaissant notamment avoir appliqué des consignes destinées à éviter des escroqueries aux faux billets alors même qu'il savait que ces consignes étaient illégales, a confirmé le jugement reconnaissant la culpabilité du Directeur.

Cette décision est cassée par la Cour de Cassation (Crim. 15 décembre 2005 n°04-87536) au visa de l'article L.112-5 du Code Monétaire et Financier : en cas de paiement en espèces, c'est au débiteur qu'il appartient de faire l'appoint.

Ainsi, pour la Cour de Cassation, bien que cela ne soit pas la raison invoquée par le commerçant pour son refus du billet, dès lors que la cliente avait l'obligation de faire l'appoint pour payer sa facture de 51 €, le commerçant n'a pas commis de faute en refusant un billet de 500 € !

Cette motivation est quelque peu surprenante.

Elle revient finalement à obliger le commerçant à accepter un billet à forte valeur nominale uniquement si le montant de la facture payée est supérieur à la valeur du billet. Dans le cas contraire, le billet pourra être refusé au motif qu'il incombe au client de faire l'appoint. Or le texte pénal ne fait aucune distinction en fonction de la valeur de la monnaie remise.

La solution retenue est d’autant plus criticable qu’en l'espèce il était, semble-t-il, établi que le billet n'avait pas été refusé en raison de l'impossibilité du commerçant de rendre la monnaie à sa cliente.

On peut d'ailleurs s'interroger sur l'opportunité de l'article L.112-5 susvisé. Est-il logique de faire supporter l'obligation de faire l'appoint sur le client lorsque de l'autre coté du comptoir le commerçant dispose d'une caisse, a priori, pleine de monnaie ?

Bien pire, la combinaison du refus de paiement par chèque et de la nécessité de faire l'appoint en cas de paiement en espèces pourraient permettre un refus de vente totalement illégal et fondé  en réalité sur une discrimination, raciale ou autre.

(Publié le 12/02/06 par Pierre FERNANDEZ, Avocat à la Cour)

Le Garde des Sceaux est venu rappeler le 28 juin 2005 (Rép. Min. n°37950) que les notaires doivent désormais aviser les associations syndicales libres (ASL), chargées de l’administration de lotissements ou d’ensembles immobiliers, de toute mutation de biens compris dans leur périmètre, afin de leur permettre d'exercer sur le prix de vente un droit d'opposition pour le recouvrement des sommes que peut devoir encore l'ancien propriétaire à l'association qu'il quitte.

Depuis le 1er juillet 2004 (Ordonnance n° 2004-632), le mécanisme de l’article 20 de la loi du 10 juillet 1965, qui prévoit que lors de la mutation à titre onéreux d’un lot de copropriété le notaire adresse au syndic un avis de mutation l’interrogeant sur les charges restant dues par le vendeur, est, en effet, étendu aux ASL.

Si la procédure d’opposition est relativement simple, elle n’est, en revanche, pas toujours correctement mise en œuvre, ce qui explique qu’elle soit source de contentieux.

Ainsi, lorsque des sommes sont dues au syndicat des copropriétaires, le syndic doit impérativement, avant l’expiration d’un délai de quinze jours à compter de la réception de l’avis de mutation du notaire (1), former opposition au paiement du prix de vente entre les mains de celui-ci (2), et ce par exploit d’huissier (3).

Seule l’opposition qui remplit ces trois conditions, est régulière et a pour effet d’une part de rendre inopposable au syndic tout paiement du prix intervenu au mépris de ses droits, d’autre part de permettre la mise en œuvre du privilège immobilier spécial occulte prévu par l’article 19-1 de la même loi au profit du syndicat.

Mais, pour être efficace, le contenu de l’opposition doit, en outre, remplir deux conditions : l’opposition du syndic doit contenir, à peine de nullité, élection de domicile dans le ressort du Tribunal de Grande Instance du lieu de situation de l’immeuble et énoncer le montant et les causes de la créance du syndicat.

L’article 5-1 du décret du 17 mars 1967 indique, à cet égard, que l’opposition doit ventiler clairement :

- 1° le montant et les causes des créances du syndicat afférentes aux charges et travaux mentionnés aux articles 10 et 30 de la loi du 10 juillet 1965 pour l’année en cours et les deux dernières années échues ;
- 2° le montant et les causes des créances du syndicat afférentes aux charges et travaux mentionnés aux articles 10 et 30 de la loi du 10 juillet 1965 pour les deux années antérieures aux deux dernières années échues ;
- 3° le montant et les causes des créances de toute nature du syndicat garantie par une hypothèque légale et non comprises dans les créances privilégiées sus mentionnées ;
- 4° le montant et les causes de toutes les autres créances de toute nature du syndicat.

Cette ventilation, qui permet de déterminer les effets de l’opposition et facilite la distribution du prix de vente, est requise à peine de perte du bénéfice du privilège immobilier spécial occulte du syndicat.

C’est ce qu’est venue préciser la Cour de Cassation dans un arrêt du 15 décembre 2004 :

« la distinction entre les quatre types de créances prévue à l'article 5-1 constitue une condition de forme déterminant le caractère de celles bénéficiant de l'article 2103, 1° bis du Code civil, qu'à défaut celles-ci ne cessait pas d'exister mais perdaient leur caractère de créances occultes privilégiées et super-privilégiées et qu'elles ne pourraient alors valoir que comme créances hypothécaires ou chirographaires ».

Cet arrêt confirme donc que l’absence de ventilation de la créance du syndicat des copropriétaires ne rend pas nulle l’opposition.

Mais, le syndicat perd néanmoins le bénéfice du privilège légal qui lui est reconnu sans même qu’il ait besoin de l’inscrire : il ne pourra plus primer, pour la première catégorie de charges définie à l’article 5-1 1° du décret, les créanciers bénéficiant du privilège du vendeur, du privilège de prêteur de deniers et les créanciers hypothécaires pourtant inscrits sur le bien vendu, non plus que les créanciers chirographaires !

Par ailleurs, par ce même arrêt, la Cour suprême admet que la ventilation des créances du syndicat des copropriétaires puisse être contenue non pas directement dans l'exploit d'huissier mais dans un document distinct mais « faisant corps » avec lui.

En pratique, il appartiendra au syndic de faire preuve de la plus grande prudence s’il ne veut pas que sa responsabilité civile professionnelle soit mise en cause sur le plan judiciaire.

(Publié le 3/02/06 par Elisette ALVES, Avocat à Paris)

Par un arrêt en date du 11 octobre 2005 (pourvoi n°04-17178), la Cour de Cassation est venue rappeler que les décisions prises en assemblées générales ne régissent pas les rapports entre « chaque copropriétaire et le syndic pris personnellement ».

En l’espèce, un contrat de syndic adopté lors d’une assemblée générale non contestée, prévoyait le paiement d’honoraires de mutation au syndic au titre de ses diligences relatives à la vente d’un lot de copropriété.

Des copropriétaires indivis ayant vendu différents lots de copropriété, le syndic avait formé opposition au paiement du prix de vente, pour les contraindre à s’acquitter des frais de mutation prévus au contrat de syndic et à payer, en outre, les travaux votés en assemblée générale avant la vente.

Les copropriétaires vendeurs avaient alors saisi le Tribunal d’instance de LYON d’une demande de mainlevée de l’opposition au paiement du prix de vente formée par le syndic mais n’avaient pas obtenu gain de cause.

Reprenant les termes d’une réponse ministérielle de 1991 (Rép. Min. 33426) la Cour suprême sanctionne la décision rendue, rappelant que seul le règlement de copropriété ou une décision d’assemblée générale peuvent définir les frais pris en charge par chaque copropriétaire.

Les frais définis au contrat de syndic, notamment en cas de mutation d’un lot de copropriété, sont inopposables à chaque copropriétaire nommément puisque le contrat a été passé avec la copropriété : en application de l’effet relatif des contrats prévu à l’article 1165 du Code Civil ces honoraires de mutation devaient donc être pris en charge par le syndicat des copropriétaires et non pas par le copropriétaire vendeur.

Il en va de même des charges afférentes aux travaux votés avant la vente des lots : le contrat de vente définit qui des vendeurs ou de l’acquéreur doit en assumer la charge, sans que le syndicat des copropriétaires ou le syndic, tiers au contrat de vente puissent s’en prévaloir.

Cet arrêt rejoint la jurisprudence relative aux frais et honoraires de syndic évoqués dans notre précédent article.

Mais, il va plus loin en ce qu’il sanctionne ouvertement la pratique consistant, pour le syndic d’une copropriété, à profiter de la vente d’un lot pour faire pression sur le copropriétaire vendeur et lui imposer le paiement d’un certain nombre de frais même non fondés juridiquement, en contrepartie d’une mainlevée de l’opposition au paiement du prix de vente dans les meilleurs délais.

La pratique notariale admet pourtant le procédé.

Cette jurisprudence rappelle donc également que le notaire détenteur du prix de vente n’a pas à se faire juge du bien fondé des sommes prétendument dues par le copropriétaire vendeur, et qu’à défaut d’accord entre les parties, la répartition du prix de vente ne pourra se faire que judiciairement.

Le copropriétaire vendeur ne doit pas être effrayé par la procédure car elle pourra être rapidement mise en œuvre et donner lieu à la condamnation du syndic au paiement de dommages et intérêts si ses prétentions sont abusives.

(Publié le 31/01/2006 par Elisette ALVES, Avocat à Paris)