Par un arrêt en date du 11 octobre 2005 (pourvoi n°04-17178), la Cour de Cassation est venue rappeler que les décisions prises en assemblées générales ne régissent pas les rapports entre « chaque copropriétaire et le syndic pris personnellement ».

En l’espèce, un contrat de syndic adopté lors d’une assemblée générale non contestée, prévoyait le paiement d’honoraires de mutation au syndic au titre de ses diligences relatives à la vente d’un lot de copropriété.

Des copropriétaires indivis ayant vendu différents lots de copropriété, le syndic avait formé opposition au paiement du prix de vente, pour les contraindre à s’acquitter des frais de mutation prévus au contrat de syndic et à payer, en outre, les travaux votés en assemblée générale avant la vente.

Les copropriétaires vendeurs avaient alors saisi le Tribunal d’instance de LYON d’une demande de mainlevée de l’opposition au paiement du prix de vente formée par le syndic mais n’avaient pas obtenu gain de cause.

Reprenant les termes d’une réponse ministérielle de 1991 (Rép. Min. 33426) la Cour suprême sanctionne la décision rendue, rappelant que seul le règlement de copropriété ou une décision d’assemblée générale peuvent définir les frais pris en charge par chaque copropriétaire.

Les frais définis au contrat de syndic, notamment en cas de mutation d’un lot de copropriété, sont inopposables à chaque copropriétaire nommément puisque le contrat a été passé avec la copropriété : en application de l’effet relatif des contrats prévu à l’article 1165 du Code Civil ces honoraires de mutation devaient donc être pris en charge par le syndicat des copropriétaires et non pas par le copropriétaire vendeur.

Il en va de même des charges afférentes aux travaux votés avant la vente des lots : le contrat de vente définit qui des vendeurs ou de l’acquéreur doit en assumer la charge, sans que le syndicat des copropriétaires ou le syndic, tiers au contrat de vente puissent s’en prévaloir.

Cet arrêt rejoint la jurisprudence relative aux frais et honoraires de syndic évoqués dans notre précédent article.

Mais, il va plus loin en ce qu’il sanctionne ouvertement la pratique consistant, pour le syndic d’une copropriété, à profiter de la vente d’un lot pour faire pression sur le copropriétaire vendeur et lui imposer le paiement d’un certain nombre de frais même non fondés juridiquement, en contrepartie d’une mainlevée de l’opposition au paiement du prix de vente dans les meilleurs délais.

La pratique notariale admet pourtant le procédé.

Cette jurisprudence rappelle donc également que le notaire détenteur du prix de vente n’a pas à se faire juge du bien fondé des sommes prétendument dues par le copropriétaire vendeur, et qu’à défaut d’accord entre les parties, la répartition du prix de vente ne pourra se faire que judiciairement.

Le copropriétaire vendeur ne doit pas être effrayé par la procédure car elle pourra être rapidement mise en œuvre et donner lieu à la condamnation du syndic au paiement de dommages et intérêts si ses prétentions sont abusives.

(Publié le 31/01/2006 par Elisette ALVES, Avocat à Paris)

La plupart des baux d’habitation sont régis par les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 qui encadre de façon stricte les rapports locatifs.

Aux termes de l’article 17 d) de la loi, lorsque le contrat de bail prévoit la révision du loyer, celle-ci intervient chaque année à la date convenue entre les parties ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat.

En outre, le texte prévoit un plafonnement du nouveau loyer ainsi révisé qui ne peut dépasser la variation sur un an d’un indice national, à savoir : l’indice INSEE du coût de la construction (ICC).

Cet indice INSEE du coût de la Construction qui trouve remplacé à compter du 1er janvier 2006 par un nouvel indice sobrement baptisé « Indice de référence des Loyers  (IRL)».

Ce nouvel indice, dont l’objectif est de mieux réguler les variations de loyer et d’éviter les écarts trop importants avec le coût de la vie, repose sur différents indicateurs dans les proportions suivantes :

- 60 % sur l’évolution des prix à la consommation (IPC) ; 
- 20 % sur l’indice du coût de la construction (ICC) ; 
- 20 % sur l’indice des prix d’entretien et d’amélioration de l’habitat (IPEA).

Comme précédemment indiqué, il ne s’applique qu’aux loyers relevant de la loi du 6 juillet 1989. Les autres baux d’habitation, ainsi que les baux professionnels ou commerciaux, ne sont donc pas concernés par le nouvel indice, sauf, bien évidemment, volonté contraire des parties.

Afin de permettre la mise en œuvre immédiate de ce nouvel indice de référence des loyers, l’INSEE a d’ores et déjà publié les indices de référence sur 2004 et sur les 3 premiers trimestres 2005 :

Cette mise en œuvre est automatique, elle se fait sans que les parties au contrat de bail ne soient obligées de rédiger un avenant au contrat.

A titre d’exemple, pour un contrat de location signé le 1er janvier 2003, contenant une clause de révision annuelle du loyer à la date anniversaire du bail, en fonction de la moyenne sur quatre trimestres de l’ancien indice ICC du 2ème trimestre 2002 (date de référence du dernier indice connu à la date de signature du bail), au 1er janvier 2006, la révision se fait de la façon suivante :

Loyer mensuel de 2005 x 102,60 (IRL du 2ème trimestre 2005) = nouveau loyer
100 (IRL du 2ème trimestre 2004)

En dépit du caractère automatique de la mise en œuvre de l’IRL, et afin d’éviter tout risque d’incompréhension vis-à-vis des locataires, il est conseillé aux propriétaires d’informer ces derniers du changement d’indice résultant du décret n°2005-1615 du 22 décembre 2005.

(Publié le 24/01/06 par Pierre FERNANDEZ, Avocat à Paris)

Opérant un véritable revirement de jurisprudence, la 3ème Chambre Civile de la Cour de Cassation a, par un arrêt du 12 octobre 2005, définitivement enfermé dans un délai de deux mois, à peine de forclusion, toutes les actions en annulation des assemblées générales de copropriété.

Désormais, les actions qui ont pour objet de contester les décisions des assemblée générales devront, à peine de déchéance, être introduites dans un délai de deux mois à compter de la notification desdites décisions faite aux copropriétaires par le syndic dans les deux mois de la tenue de l’assemblée générale.

Il est donc mis fin à la distinction opérée auparavant entre :

- les copropriétaires régulièrement convoqués, qui disposaient, en application de l’article 42 alinéa 2 de la Loi 65-557 du 10 juillet 1965, d’un délai de deux mois à compter de la notification du procès verbal pour agir en nullité ;
 
- et les copropriétaires qu’on avait omis de convoquer ou irrégulièrement convoqués à l’assemblée générale (ex : convocation hors délai ou par un syndic sans mandat…), qui pouvaient, quant à eux, agir en nullité dans le délai de dix ans de la convocation litigieuse, en application de l’article 42 alinéa 1 de la Loi 65-557 du 10 juillet 1965.

L’arrêt du 12 octobre 2005 poursuit et achève une véritable démarche de sécurisation juridique des actes passés par les copropriétés, démarche entreprise par la Cour de Cassation depuis 2002.

Rappelons que la Haute Cour a, tout d’abord, remis en cause le principe des « nullités en chaîne » qui avait jusque là pour effet, lorsqu’une assemblée se trouvait annulée, d’entraîner la nullité de plein droit des assemblées ultérieures tenues durant la procédure.

La solution était d’une logique juridique incontestable car, du fait de l’annulation de la première assemblée par le juge, le mandat voté au syndic lors de celle-ci se trouvait lui-même annulé, en sorte que l’assemblée suivante irrégulièrement convoquée était nulle et ainsi de suite.

Mais cette nullité automatique retenue par la jurisprudence entraînait un risque majeur pour la copropriété : tous les actes accomplis par un syndic sans mandat (comptabilité de la copropriété, contrats avec les fournisseurs, procédures de recouvrement de charges ou autre, etc.) étaient eux-mêmes irréguliers…

C’est pour mettre un terme à cette incertitude juridique que la Cour de Cassation a précisé dans un arrêt du 6 février 2002, que les assemblées postérieures ne seraient plus nulles de plein droit, mais simplement annulables, les copropriétaires devant alors saisir le Tribunal pour en faire constater la nullité.

Mais, aucun délai pour agir n’étant défini dans cet arrêt, le double délai continuait de s’appliquer et les assemblées postérieures pouvaient être attaquées durant dix années par les copropriétaires défaillants ou contestataires, puisqu’elles avaient été irrégulièrement convoquées.

La Cour de Cassation s’est alors efforcée d’aller au bout de sa démarche et a progressivement enfermé toutes les actions tendant à faire constater la nullité des assemblées générales dans un délai uniforme de deux mois. D’abord à l’égard des copropriétaires présents lors de l’assemblée litigieuse, puis à l’égard des copropriétaires défaillants mais régulièrement convoqués (arrêts du 7 avril 2004, 6 octobre 2004 et 13 avril 2005).

Enfin, aujourd’hui à l’égard des copropriétaires irrégulièrement convoqués ou non convoqués : la boucle est donc bouclée, le délai de contestation de deux mois est désormais de deux mois pour tous.

La Haute Cour atteint ainsi son objectif de sécurité juridique des copropriétés !

Mais, avec la nouvelle position de la Cour de Cassation, qu’adviendra-t-il du copropriétaire non convoqué, auquel on notifiera le procès verbal de l’assemblée générale durant la période estivale, en sorte qu’il n’en aura même pas connaissance ?

On voit mal comment il pourrait respecter le délai de deux mois à compter d’une notification du procès verbal qu’il n’a pas reçue pour demander l’annulation des décisions d’une assemblée à laquelle il n’a pas été convoqué.

Reste à espérer que, dans cette hypothèse particulière, la Cour de Cassation en reviendra à l’adage selon lequel le délai ne court pas contre celui qui ne peut agir : «Contra non valentem agere non currit praescriptio».

En attendant que la Cour de Cassation ne retrouve son latin, on ne peut donc que conseiller aux copropriétaires de se montrer extrêmement attentifs à la vie de la copropriété et aux notifications qui leurs sont adressées par le syndic.

(Publié le 7/11/05 par Elisette ALVES, Avocat à la Cour)