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20 octobre 2005 4 20 /10 /octobre /2005 00:00

Traditionnellement, la jurisprudence estimait que les frais exposés par le syndicat des copropriétaires pour le recouvrement des charges de copropriété constituaient des charges générales et devaient donc être supportés par l'ensemble des copropriétaires en proportion de leurs tantièmes de copropriété.

En d’autres termes, lorsqu’un seul copropriétaire ne payait pas ses charges, c’était l’ensemble de la copropriété qui supportait les frais (honoraires particuliers du syndic, frais d'huissier, honoraires d'avocat, etc.) engendrés par la procédure en recouvrement.

Pour contourner le problème, les praticiens ont pensé à insérer dans les règlements de copropriété ou les contrats de syndic une clause précisant que ces frais de recouvrement seraient supportés de plein droit par le seul copropriétaire défaillant.

Mais la jurisprudence a réservé un accueil défavorable à ces clauses et l'article 32, alinéa 3, de la loi du 9 juillet 1991 est venu constituer un nouvel obstacle à leur validité en disposant que: "Sauf s'ils concernent un acte dont l'accomplissement est prescrit par la loi, les frais de recouvrement entrepris sans titre exécutoire restent à la charge du créancier. Toute stipulation contraire est réputée non écrite".

On pensait que l’introduction par le législateur de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 résultant de la loi SRU du 13 décembre 2000 aurait pour effet de tarir le contentieux : il n’en est rien.

Cet article énonce que, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, les frais nécessaires (1) exposés par le syndicat (2), à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée (3) à l'encontre d'un copropriétaire, sont imputables à ce seul copropriétaire.

Une réponse ministérielle est venue préciser que, même si ces trois conditions sont réunies, les frais doivent s'entendre strictement de ceux rendus obligatoires pour la mise en oeuvre de la procédure de recouvrement de la créance du syndicat (Rép. Morel-A-L'huissier n°  19053 : JOAN 6 janv. 2004, p. 105).

La Cour de Cassation ne s’est pas encore prononcée sur l’application de ce nouveau texte.

Poursuivant sa jurisprudence restrictive antérieure, la 23ème Chambre B de la Cour d’appel de Paris, d'où émane actuellement la quasi-totalité de la jurisprudence publiée sur le nouveau texte, fait quant à elle une distinction essentielle entre :

- les frais qu’elle estime relever de la « gestion courante », qui doivent être exclus du champ d'application de l'article 10-1 de la loi ;

- et les frais qui, selon elle, entrent dans la catégorie « hors gestion courante », susceptibles d’être récupérés par le syndicat judiciairement auprès du copropriétaire débiteur en application de l'article 10-1.

Reste à définir ce qui relève de la gestion courante du recouvrement de charges et ce qui n’en relève pas.

A lire les arrêts récents de la Cour de PARIS (mars 2005), ressortiraient de la « gestion courante » du syndic, les lettres de relance, photocopies et transmission du dossier aux auxiliaires de justice en vue d’un recouvrement forcé. En revanche les honoraires d’avocats et mesures conservatoires, à compter de la mise en demeure, entreraient a priori dans la catégorie des frais « hors gestion courante ».

Par cette distinction le juge devient un véritable contrôleur de l’opportunité des diligences du syndic appréciant souverainement, au cas par cas, si les frais correspondants doivent être supportés par le seul copropriétaire défaillant ou l’ensemble des copropriétaires.

«  que ce syndic ne facture au syndicat des copropriétaires aucun frais inutile ou frustratoire ; que chacun des postes de dépenses était bien nécessaire pour assurer la bonne fin du recouvrement d'une créance ancienne et importante, que ses prédécesseurs n'avaient pas su mener à bien ;
Qu'il convient dons de valider les états de frais du syndic postérieurs à la mise en demeure dans leur intégralité » (extrait arrêt du 17 mars 2005)

Indépendamment du flou qui entoure donc la notion de frais nécessaires, l’efficacité de l’article 10-1 nous paraît à ce jour d’autant plus limitée que lorsque le copropriétaire défaillant refuse de payer spontanément les frais de recouvrement qui lui sont imputés, le syndicat des copropriétaires sera contraint de saisir le juge pour l’y faire condamner.

Cette nouvelle procédure générant alors de nouveaux frais, le contentieux risque de s’avérer sans fin…

D’autant que, précision qui a son importance, l'alinéa 3 de l'article 10-1 permet au juge d'exclure l'application de ce texte en considération de l'équité ou de la situation économique des parties au litige.

En d’autres termes, malgré la rédaction de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, la condamnation du copropriétaire défaillant aux remboursement des frais nécessaires au recouvrement des charges impayées, est analysée comme une simple faculté pour le juge qui, en équité et non en droit, peut finalement décider de laisser ces frais tout simplement à la charge de l’ensemble des copropriétaires…

 (publié le 20/10/05 par Elisette ALVES, Avocat à la Cour)


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commentaires

Alain LE HYARIC 07/07/2007

Suite juillet 2007 Du bon travail de la Commission d’Accès aux Documents Administratifs Et de la « résistance » des bureaux spécialisés des Préfectures établissant les cartes et sous cartes des professionnels de l’immobilier syndics professionnels, attestations,… : La CADA avis sur les infos "syndic" à transmettre (11 mai 2007) http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=51161 CAS PRATIQUE Carte attribuée de gestion immobilière http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=55922 CAS PRATIQUE Attribution carte de gestion immobilière 2004 CAS PRATIQUE et REEL : ISSU D’UNE DEMANDE DE RENOUVELLEMENT que je viens d’obtenir d'une Préfecture : Indiqué par les deux déclarants signataires : I – DEMANDEUR (personne physique ou représentant légal ou statutaire d’une personne moral) Nom : JEANTEAU Prénom : René … Enseigne : SA GHJ Agissant : Président du Directoire II – PERSONNE MORALE : Dénomination : SA GHJ… … Nombre de représentants légaux ou statutaires et qualité : deux III – PERSONNE qui assure la direction de l’entreprise ou du principal établissement : gérant, mandataire ou salarié, préposé : Nom : VERGHOR Prénom : Pierre ….. …… IX – Nombre d’établissements secondaires qui dépendent du déclarant : 0 Signature du déclarant : Il y a en fait deux signatures (griffes) vraisemblablement celle du demandeur et celle de la personne qui assure la direction de l’entreprise JEANTEAU et VEGHOR Vous aviez indiqué pouvoir m’aider, J’ai en main les photocopies de demandes de cartes professionnelles, A votre avis qui est syndic pro ? 1 / L’agence 2 / Verghor ET Jeanteau 3 / Verghor seul 4 / Jeanteau seul Merci pour votre réponse éclairée. ---- 29 juin 2007 MOUT Vers une meilleure compétence des magistrats http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=44339 Je m'insère dans ce débat en rebondissant sur la problématique soulevée par cette insertion: "En effet dans le cadre des infractions, escroqueries (administratives) complexes (Art 313-1 CP), la complexité matérielle entraîne certaines conséquences pratiques : Le délai de prescription de l’action publique ne commence à courrir que du jour où toutes les opérations consédutives de l’infraction sont achevées. C’est à partir du dernier acte frauduleux que la prescription commence à courir." A mon sens quand le législateur fait des lois qui soumettent les citoyens à recourir aux représentants de l'Etat pour homologuer leurs activités, c'est que le législateur veut donner des garanties aux "partenaires" potentiels de ces cotoyens "autorisés" Les problèmes viennent de ce que les agents de l'Etat sont souvent routiniers, et que les services de l'Etat sont tellement segmentés que seul un agent se voit confier la responsabilité du "service" en charge du segment auquel ses collègues et ses supérieurs ne connaissent pas grand-chose...! Si cet agent unique fait une erreur ou un faute volontaire, tout le système se ligue derrière lui pour se soustraire à une remise en cause qui n'est pas compatible avec un a priori implicite et parfois explicite : l'Administration ne se trompe pas!!! C'est ainsi qu'un acte frauduleux mineur est recouvert d'actes super-frauduleux créant une situation dont la complexité est retournée contre le demandeur d'éclaircissement : "nous ne comprenons pas votre demande..." "ce sont des problèmes privés" "mais en quoi ça vous concerne?" et autres propos de mauvaise foi Il faut donc faire un travail documentaire important pour démêler soi-même l'écheveau, puis demander communication des documents administratifs, un à un, en commençant par le plus ancien et le moins "compliqué" Et ensuite saisir la CADA...au sujet de laquelle je n'ai pas de reproche à faire jusqu'à présent: réponse par retour pour communiquer la date d'examen du dossier, courrier reçu le lendemain de ladite séance pour l'aspect formel et pour le fond, le service administratif étant prévenu avec la même célérité, soit il s'exécute avant la séance (qui devient sans objet), soit il se retrouve coincé par l'avis rendu et mal en point pour faire valoir son point de vue devant les tribunaux

Alain LE HYARIC 26/12/2007


 
 

Suivi de dossier :
 

E mail, récemment envoyé au Ministère de la justice, du logement et aux sénateurs du 94 et du 78  
 

Pour une meilleure compétence et une bonne articulation des administrations judiciaires er préfectorales :
 

  
 

Au niveau témoignage,  voici le résumé de mes tristes aventures de Président de conseil syndical (sur le site universimmo.com depuis quatre ans maintenant !) de 2001 à 2004. Puis après éjection de mon poste une avocate du barreau de Paris.
 

J’ai adressé des courriers aux différentes administrations, aux nombreuses associations et autres,…
 

Les documents recus par les Préfectures confirment que nous avions raison de considérer notre contrat comme rompu.
 

Je n’ai jamais eu aucun démenti,….  Il suffit de venir voir sur place,….. ! c’est finalement assez facile (trop ?) et cela prend peu de temps pour quelqu’un de bonne volonté,… et compétent !
 

Ainsi pourrait on résoudre de nombreuses affaires ! rien de plus concret que de venir voir l’immeuble concerné quand une assignation est déposé ou une dénonciation faite, cela au moindre frais, en moins de temps et avec un jugement éclairé et non hâtif comme plus probable dans un bureau ou dans un tribunal !
 

C’est sans doute trop facile !
 

   
 

CONVOQUES "ILLEGALEMENT" DEPUIS 2001 ET JUSQU'A CE JOUR PAR "LE SYNDIC" RECONNU ABSENT DU DEPARTEMENT EN 2004 !
 

OBLIGE DE PAYER PAR LA FORCE ET LA RUSE !> > > J’étais Président du conseil syndical de mon immeuble de 2001 à 2004 (une petite copropriété). J’ai pu constater de nombreuses irrégularités (agence, prestataires et copropriétaires !), illégalités, risques et surcoûts (pour les copropriétaires !). J’ai eu en plus le malheur de découvrir l’absence depuis plusieurs années du syndic professionnel, dans l’agence dont il était déclarant et théoriquement directeur. Prétendant exercer par la suite régulièrement dans un autre département, (déclarant d’une deuxième carte !). il m’a alors traité de délirant et d’incapable professionnel (je suis médecin). J’ai dénoncé une situation de confusion et les dysfonctionnements au Procureur de la République de Paris en 2004, ainsi qu’aux deux Préfectures qui n’avait aucune information sur le « doublon ». Mal m’en a pris, les interlocuteurs de la police, des préfectures, les juges et avocats sont aveugles devant cette situation de vacance de professionnels (sans doute fréquente !), de surcoûts, de risques de notre copropriété, qu’ils ne paraissent ne pas vouloir voir. Une avocate du barreau de Paris est intervenu pour me dire de la « fermer » puis deux autres fois, également vis-à-vis d’un autre copropriétaire. Ses interventions sont illégales, et nous avons perdu des milliers d’euros. Je viens d’adresser à certains sénateurs, auteur d’un rapport en 2002, montrant la carence de certaines Préfectures, une demande de mise à plat des demandes et accords des cartes et sous cartes professionnelles de gestion immobilière par les Préfectures qui apparemment ne se coordonnent pas pour dénoncer les manquements des déclarants et pour obtenir une lutte efficace contre les syndicats et syndics "ripoux". Merci pour votre relais. Dr Alain LE HYARIC, Paris XIV.

 


Ce laisser aller : n'importe qui fait n'importe quoi,
 enrichit les architectes, prestatires, syndics, avocats, donnent des salaires et des retraites parfois induts, crée des surcoûts, risques et malfaçons, et diverses escroqueries.
Histoire véridique et vérifiable, voir les liens et venir à notre adresse, ou nous écrire ou téléphoner !

Alain LE HYARIC 08/04/2008

Lettre à Nicolas Sarkozy, suite à ses récentes propositions de réformes
 
Auditer c’est souvent déjà fait, cela coûte cher et fait perdre du temps
 
Vos mesures peuvent prendre en compte les nombreux rapports d’alerte ou de constats (sénateurs, IGAS, DRCF,..), audits déjà faits (et refaits !), il faut surtout aux fonctionnaires une bonne qualité de travail, de vie, du matériel et un bon encadrement (mon propos est basique, mais il suffit d’aller voir !),
L’encadrement des fonctionnaires est primordial car souvent les cadres fonctionnaires manquent de formation (aujourd’hui la qualité des hauts fonctionnaires devrait être évaluée régulièrement) et parfois même d’outils de travail de base (système d’information performant, informatique,.. voiture,….). Evitez nous l’habituelle promotion de fonctionnaires incompétents de vos prédécesseurs.
Les administrations judiciaires sont par exemple morcelées, de ce fait incompétentes et les délinquants en col blanc rusés peuvent à volonté tromper chacune (et en même temps) avec des délits fiscaux, pénaux, civils, administratifs, sans aucune crainte car pour le particulier la dénonciation civique est un labyrinthe dangereux, cela a été dit et redit par ces mêmes groupes d’observations. Bref, la lutte contre la fraude du privé (blanchiment, fraude à la qualification ou à l’identité, salaires détournés et retraites indus, surcoûts, abus de confiance, faux et escroquerie,..)  doit être une (réelle) priorité, avec son corollaire, la lutte contre la corruption judiciaire des administrations et des hommes politiques, qui est très développé en matière de fraudes dites astucieuses, rusées par la (non) coopération (évidente et opportunément) entre les structures de répressions et une armada d’avocats et de juges dont l’évaluation régulière montrerait sans doute leur grande incompétence, ou leur comportement délictuel passif voire actif. J’étais Président d’un conseil syndical sur Paris et j’ai vu (je vois) les nombreuses fraudes et dysfonctionnements, depuis longtemps maintenant on sait que certaines Préfectures n’appliquent pas la Loi Hoguet lors de la délivrance des cartes et sous cartes de syndic, aux déclarants ce qui a un coût (dénoncés de nombreuses fois par les associations mais également par les structures politiques sénat ou répressives Répression des fraudes concurrence DGRCF) non seulement pour les milliers de copropriétaires, mais pour l’ensemble des populations. Ces Préfectures ne connaissent toujours pas la charte Marianne sensée développer en autre l’évaluation de l’accueil et de l’information du public, (expérience personnelle ayant du saisir la CADA pour obtenir des informations de base !)… il faut donc réellement auditer,.. mais cela était prévu dans la Charte Marianne !
Sinon faîtes évaluer par des non fonctionnaires, évitez les rapports des Ministères de la justice et de la police, qui ne montrent que des banalités : exemple oubli de la lutte contre les délits financiers astucieux et la corruption.
Le rapport Attali existe, il reprend de nombreuses mesures de bon sens, déjudiciarisation, dépénalisations de certains conflits : divorces, immobilier,…. Dans le secteur de la santé (gros pourvoyeur de surcoûts à mon avis) le rapport Vallencien récent sur la convergence public privé en matière de rémunérations des médecins et chirurgiens est également un excellent document. Il faut que nos hommes politiques tournent la page des réformes milles fois annoncées et non abouties pour une meilleure gestion des hôpitaux, des tribunaux, des établissements scolaires et universitaires. Confirmez également la réforme dite de la nouvelle gouvernance à l’hôpital.
Au lieu de ressasser ce qui est déjà préconisé  et donc je pense devrait déjà être fait « le non remplacement de milliers de fonctionnaires » (nocifs sans doute, ou peut être inutiles aucune étude ne le précise !) il y a en matière de redressement de la France du travail pour tout le monde, mais du travail qui doit être réfléchi, pensé, encadré et évalué,… que ce soit par ailleurs dans le public que dans le privé, tout le monde sera content et adhérera.  
Bon courage.
Dr Alain LE HYARIC
http://monsite.orange.fr/actualitedelhopital

LE HYARIC Alain 08/06/2008

Courrier du 22 mai 2008, suite à mes nombreuses dénonciations !
 
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Département régional de la concurrence de la consommation et de la répression des fraudes
Département de Paris
 
 
Le 22 mai 2008
 
Monsieur Le Hyaric,
 
Monsieur,
 
Je vous confirme avoir pris note de vos différents courriels et vous informe que les contrôles de copropriétés feront l’objet d’une synthèse qui sera transmise courant 2008 à mon administration centrale.
 
L’inspecteur expert
 
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Merci la DRCCRF pour ce courrier, enfin un rapport que j’attendrais avec impatience et qui devrait être un peu plus «efficace » que les précédents, je l’espère !

Alain Le Hyaric 19/10/2010



Quelques nouvelles !


 


Bien sur suite aux nombreuses manifestations de cette fin d’année 2010  le Président et ses
conseillers veulent que tout revienne comme avant,


 


 


 


 


Il faut changer le système très délictuel par exemple concernant la gestion de nos copropriétés et sans sanction des administrations
judiciaires et policières malgré de multiples dénonciations civiques argumentées.


 


Il faut de nouvelles administrations judiciaires et policières capables de bien traiter et de caractériser les
dénonciations civiques argumentées et non anonymes


 


Cela évitera toutes les formes de délinquances astucieuses, morales, physiques, financières,…


 


Vers une compétence des syndics professionnels ? 19 mars 2009


http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=77347


 


 


Programme quiétude et efficience en copropriété, 7 juin 2010


http://www.universimmo.com/forum_universimmo/topic.asp?TOPIC_ID=6253


 


 


Avec cet espoir, merci pour vos relais.


 


 


Alain Le Hyaric


Paris 14


http://actualitedelhopital.monsite-orange.fr/


 


 



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