Opérant un véritable revirement de jurisprudence, la 3ème Chambre Civile de la Cour de Cassation a, par un arrêt du 12 octobre 2005, définitivement enfermé dans un délai de deux mois, à peine de forclusion, toutes les actions en annulation des assemblées générales de copropriété.
Désormais, les actions qui ont pour objet de contester les décisions des assemblée générales devront, à peine de déchéance, être introduites dans un délai de deux mois à compter de la notification desdites décisions faite aux copropriétaires par le syndic dans les deux mois de la tenue de l’assemblée générale.
Il est donc mis fin à la distinction opérée auparavant entre :
- les copropriétaires régulièrement convoqués, qui disposaient, en application de l’article 42 alinéa 2 de la Loi 65-557 du 10 juillet 1965, d’un délai de deux mois à compter de la notification du procès verbal pour agir en nullité ;
- et les copropriétaires qu’on avait omis de convoquer ou irrégulièrement convoqués à l’assemblée générale (ex : convocation hors délai ou par un syndic sans mandat…), qui pouvaient, quant à eux, agir en nullité dans le délai de dix ans de la convocation litigieuse, en application de l’article 42 alinéa 1 de la Loi 65-557 du 10 juillet 1965.
L’arrêt du 12 octobre 2005 poursuit et achève une véritable démarche de sécurisation juridique des actes passés par les copropriétés, démarche entreprise par la Cour de Cassation depuis 2002.
Rappelons que la Haute Cour a, tout d’abord, remis en cause le principe des « nullités en chaîne » qui avait jusque là pour effet, lorsqu’une assemblée se trouvait annulée, d’entraîner la nullité de plein droit des assemblées ultérieures tenues durant la procédure.
La solution était d’une logique juridique incontestable car, du fait de l’annulation de la première assemblée par le juge, le mandat voté au syndic lors de celle-ci se trouvait lui-même annulé, en sorte que l’assemblée suivante irrégulièrement convoquée était nulle et ainsi de suite.
Mais cette nullité automatique retenue par la jurisprudence entraînait un risque majeur pour la copropriété : tous les actes accomplis par un syndic sans mandat (comptabilité de la copropriété, contrats avec les fournisseurs, procédures de recouvrement de charges ou autre, etc.) étaient eux-mêmes irréguliers…
C’est pour mettre un terme à cette incertitude juridique que la Cour de Cassation a précisé dans un arrêt du 6 février 2002, que les assemblées postérieures ne seraient plus nulles de plein droit, mais simplement annulables, les copropriétaires devant alors saisir le Tribunal pour en faire constater la nullité.
Mais, aucun délai pour agir n’étant défini dans cet arrêt, le double délai continuait de s’appliquer et les assemblées postérieures pouvaient être attaquées durant dix années par les copropriétaires défaillants ou contestataires, puisqu’elles avaient été irrégulièrement convoquées.
La Cour de Cassation s’est alors efforcée d’aller au bout de sa démarche et a progressivement enfermé toutes les actions tendant à faire constater la nullité des assemblées générales dans un délai uniforme de deux mois. D’abord à l’égard des copropriétaires présents lors de l’assemblée litigieuse, puis à l’égard des copropriétaires défaillants mais régulièrement convoqués (arrêts du 7 avril 2004, 6 octobre 2004 et 13 avril 2005).
Enfin, aujourd’hui à l’égard des copropriétaires irrégulièrement convoqués ou non convoqués : la boucle est donc bouclée, le délai de contestation de deux mois est désormais de deux mois pour tous.
La Haute Cour atteint ainsi son objectif de sécurité juridique des copropriétés !
Mais, avec la nouvelle position de la Cour de Cassation, qu’adviendra-t-il du copropriétaire non convoqué, auquel on notifiera le procès verbal de l’assemblée générale durant la période estivale, en sorte qu’il n’en aura même pas connaissance ?
On voit mal comment il pourrait respecter le délai de deux mois à compter d’une notification du procès verbal qu’il n’a pas reçue pour demander l’annulation des décisions d’une assemblée à laquelle il n’a pas été convoqué.
Reste à espérer que, dans cette hypothèse particulière, la Cour de Cassation en reviendra à l’adage selon lequel le délai ne court pas contre celui qui ne peut agir : «Contra non valentem agere non currit praescriptio».
En attendant que la Cour de Cassation ne retrouve son latin, on ne peut donc que conseiller aux copropriétaires de se montrer extrêmement attentifs à la vie de la copropriété et aux notifications qui leurs sont adressées par le syndic.
(Publié le 7/11/05 par Elisette ALVES, Avocat à la Cour)
