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24 janvier 2006 2 24 /01 /janvier /2006 10:04

La plupart des baux d’habitation sont régis par les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 qui encadre de façon stricte les rapports locatifs.

Aux termes de l’article 17 d) de la loi, lorsque le contrat de bail prévoit la révision du loyer, celle-ci intervient chaque année à la date convenue entre les parties ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat.

En outre, le texte prévoit un plafonnement du nouveau loyer ainsi révisé qui ne peut dépasser la variation sur un an d’un indice national, à savoir : l’indice INSEE du coût de la construction (ICC).

Cet indice INSEE du coût de la Construction qui trouve remplacé à compter du 1er janvier 2006 par un nouvel indice sobrement baptisé « Indice de référence des Loyers  (IRL)».

Ce nouvel indice, dont l’objectif est de mieux réguler les variations de loyer et d’éviter les écarts trop importants avec le coût de la vie, repose sur différents indicateurs dans les proportions suivantes :

- 60 % sur l’évolution des prix à la consommation (IPC) ; 
- 20 % sur l’indice du coût de la construction (ICC) ; 
- 20 % sur l’indice des prix d’entretien et d’amélioration de l’habitat (IPEA).

Comme précédemment indiqué, il ne s’applique qu’aux loyers relevant de la loi du 6 juillet 1989. Les autres baux d’habitation, ainsi que les baux professionnels ou commerciaux, ne sont donc pas concernés par le nouvel indice, sauf, bien évidemment, volonté contraire des parties.

Afin de permettre la mise en œuvre immédiate de ce nouvel indice de référence des loyers, l’INSEE a d’ores et déjà publié les indices de référence sur 2004 et sur les 3 premiers trimestres 2005 :

Les indices de référence des loyers
 

1er Trimestre

2ème Trimestre

3ème Trimestre

4ème Trimestre

2005

102,10

102,60

103,07

 

2004

99,33

100

100,75

101,45

Cette mise en œuvre est automatique, elle se fait sans que les parties au contrat de bail ne soient obligées de rédiger un avenant au contrat.

A titre d’exemple, pour un contrat de location signé le 1er janvier 2003, contenant une clause de révision annuelle du loyer à la date anniversaire du bail, en fonction de la moyenne sur quatre trimestres de l’ancien indice ICC du 2ème trimestre 2002 (date de référence du dernier indice connu à la date de signature du bail), au 1er janvier 2006, la révision se fait de la façon suivante :

Loyer mensuel de 2005 x 102,60 (IRL du 2ème trimestre 2005) = nouveau loyer
100 (IRL du 2ème trimestre 2004)

En dépit du caractère automatique de la mise en œuvre de l’IRL, et afin d’éviter tout risque d’incompréhension vis-à-vis des locataires, il est conseillé aux propriétaires d’informer ces derniers du changement d’indice résultant du décret n°2005-1615 du 22 décembre 2005.

(Publié le 24/01/06 par Pierre FERNANDEZ, Avocat à Paris)


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