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31 janvier 2006 2 31 /01 /janvier /2006 12:41

Par un arrêt en date du 11 octobre 2005 (pourvoi n°04-17178), la Cour de Cassation est venue rappeler que les décisions prises en assemblées générales ne régissent pas les rapports entre « chaque copropriétaire et le syndic pris personnellement ».

En l’espèce, un contrat de syndic adopté lors d’une assemblée générale non contestée, prévoyait le paiement d’honoraires de mutation au syndic au titre de ses diligences relatives à la vente d’un lot de copropriété.

Des copropriétaires indivis ayant vendu différents lots de copropriété, le syndic avait formé opposition au paiement du prix de vente, pour les contraindre à s’acquitter des frais de mutation prévus au contrat de syndic et à payer, en outre, les travaux votés en assemblée générale avant la vente.

Les copropriétaires vendeurs avaient alors saisi le Tribunal d’instance de LYON d’une demande de mainlevée de l’opposition au paiement du prix de vente formée par le syndic mais n’avaient pas obtenu gain de cause.

Reprenant les termes d’une réponse ministérielle de 1991 (Rép. Min. 33426) la Cour suprême sanctionne la décision rendue, rappelant que seul le règlement de copropriété ou une décision d’assemblée générale peuvent définir les frais pris en charge par chaque copropriétaire.

Les frais définis au contrat de syndic, notamment en cas de mutation d’un lot de copropriété, sont inopposables à chaque copropriétaire nommément puisque le contrat a été passé avec la copropriété : en application de l’effet relatif des contrats prévu à l’article 1165 du Code Civil ces honoraires de mutation devaient donc être pris en charge par le syndicat des copropriétaires et non pas par le copropriétaire vendeur.

Il en va de même des charges afférentes aux travaux votés avant la vente des lots : le contrat de vente définit qui des vendeurs ou de l’acquéreur doit en assumer la charge, sans que le syndicat des copropriétaires ou le syndic, tiers au contrat de vente puissent s’en prévaloir.

Cet arrêt rejoint la jurisprudence relative aux frais et honoraires de syndic évoqués dans notre précédent article.

Mais, il va plus loin en ce qu’il sanctionne ouvertement la pratique consistant, pour le syndic d’une copropriété, à profiter de la vente d’un lot pour faire pression sur le copropriétaire vendeur et lui imposer le paiement d’un certain nombre de frais même non fondés juridiquement, en contrepartie d’une mainlevée de l’opposition au paiement du prix de vente dans les meilleurs délais.

La pratique notariale admet pourtant le procédé.

Cette jurisprudence rappelle donc également que le notaire détenteur du prix de vente n’a pas à se faire juge du bien fondé des sommes prétendument dues par le copropriétaire vendeur, et qu’à défaut d’accord entre les parties, la répartition du prix de vente ne pourra se faire que judiciairement.

Le copropriétaire vendeur ne doit pas être effrayé par la procédure car elle pourra être rapidement mise en œuvre et donner lieu à la condamnation du syndic au paiement de dommages et intérêts si ses prétentions sont abusives.

(Publié le 31/01/2006 par Elisette ALVES, Avocat à Paris)


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commentaires

thev 12/11/2006 21:58

il faudra mettre votre page à jour car la loi n°2006-872 du 13 juillet 2006 chapitre 3 article 90 alinéa  b  a totalement boulversée vos affirmations

PF 13/11/2006 15:04

C'est exact.La loi du 13 juillet 2006 fera d'ailleurs prochainement l'objet d'un nouvel article.

roussel 28/07/2006 18:30

Donc le syndic demande avant la vente des honoraires au vendeur pour frais de mutation   en cas de refus de payer le syndic s'oppose à la vente devant le notaire  mais pourquoi le syndic a t ' il  ce pouvoir ?  
 
et  comment faire  pour éviter cela, si l'on vend pour acheter  tous les jours sont comptés et coutent cher  (le credit relais) 
comment doit on faire concretement  pour  defendre ses droits et  dans quel délais ?

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