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31 mars 2006 5 31 /03 /mars /2006 16:15

« On est jamais mieux servi que par soi même » dit le proverbe.

Rien n’est moins sûr d’un point de vue juridique ainsi que nous l’enseigne un arrêt de la Cour de Cassation en date du 11 janvier 2006 (n°04-20.142)

Il s’agissait d’un litige opposant un locataire à son bailleur. Des travaux incombant au bailleur tenu d’assurer la jouissance paisible de la chose louée à son cocontractant devaient être effectués d’urgence.

Devant l’inertie de son bailleur et ne pouvant plus attendre, le locataire a fait exécuter lui-même ces travaux puis a assigné son propriétaire pour obtenir le remboursement de leur coût. Devant la Cour d’Appel il obtient gain de cause.

Pourtant l’arrêt est cassé par la Cour de Cassation au visa de l’article 1144 du Code Civil, au motif que :

« …en l’absence de mise en demeure adressée à la bailleresse d’avoir à effectuer les travaux et de décision de justice autorisant le preneur à les faire exécuter, la S.C.I (bailleresse) n’était pas tenue d’en supporter la charge. »

Cette solution pourrait paraître choquante du strict point de vue de l’équité. Voilà en effet un bailleur qui ne remplit pas ses obligations et qui au final va bénéficier gratuitement des travaux réalisés par son locataire !

Mais, cet arrêt est cependant parfaitement motivé d’un point de vue juridique.

En matière d’obligation de faire (par exemple réaliser des travaux, accomplir une prestation, etc) le droit part du principe civilisé que l’on ne peut pas contraindre physiquement le débiteur à s’exécuter.

C’est pourquoi, le manquement à ce type d’obligation ne peut se résoudre que par l’octroi de dommages intérêts au profit du créancier lésé.

Toutefois, l’article 1144 sur lequel est fondée la décision commentée propose une alternative notable à ce principe puisqu’il prévoit que :

« Le créancier peut aussi, en cas d’inexécution (d’une obligation de faire), être autorisé à faire exécuter lui-même l’obligation au dépens du débiteur. Celui-ci peut être condamné à faire l’avance des sommes nécessaires à cette exécution. »

Dans le cas de notre locataire, celui-ci avait donc le choix entre demander :

- des dommages intérêts en réparation du préjudice causé par la défaillance de son bailleur,

- à être autorisé par le juge à faire exécuter les travaux et ce, après avoir vainement mis en demeure son bailleur de les faire.

C’est précisément sur le fondement de l’absence de cette autorisation que la Cour de Cassation le déboute de sa demande en remboursement.

Le locataire aurait dû préalablement adresser une mise en demeure de s’exécuter à son bailleur, puis saisir le juge des référés d’une demande d’autorisation pour faire exécuter les travaux.

Cette double condition de la délivrance d’une mise en demeure et de la saisine préalable du juge peut sembler inappropriée en cas d’urgence, mais elle est nécessaire à la garantie d’une mise en œuvre du contrat de bonne foi.

En effet, le bailleur n’habitant pas dans les lieux, seule la mise en demeure permet de vérifier qu’il est informé de la nécessité de faire des travaux. En outre, la saisine du juge en cas de carence du bailleur permet de s’assurer que les travaux faits sont bien ceux qui sont strictement nécessaires.

L’article 1144 du Code Civil ne fait donc que consacrer l’adage selon lequel nul ne peut se faire justice à lui-même.

(Publié le 31 mars 2006 par Pierre FERNANDEZ, Avocat à Paris)


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