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24 janvier 2007 3 24 /01 /janvier /2007 14:04

Alors que les problèmes de logements et de prix des loyers sont au cœur de la campagne présidentielle, un arrêt rendu le 13 décembre 2006 (n°05-20761) par la Cour de Cassation revient sur la procédure de la fixation du loyer en cas de renouvellement du bail d’habitation.

En matière de baux d’habitation le principe posé par la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 est celui de la tacite reconduction du contrat à l’arrivée de son terme pour une durée équivalente et aux mêmes conditions, notamment de loyer.

Le bailleur dispose cependant de la possibilité d’adresser, au moins six mois avant l’échéance du bail, une offre de renouvellement à son locataire avec proposition d’un nouveau loyer s’il estime le loyer en cours « sous-évalué ».

A la suite de cette offre de renouvellement, en cas de désaccord ou à défaut de réponse du locataire quatre mois avant le terme du bail, la partie la plus diligente (en pratique le bailleur) doit saisir la commission départementale de conciliation.

Comme son nom l’indique, cette commission, dont la saisine est impérative, a pour objectif de concilier les parties sur la fixation du nouveau loyer.

Ce n’est qu’à défaut d’accord constaté par la commission que le juge d’instance doit être saisi, et ce, avant le terme du contrat (article 17 L 1989).

Se pose alors un problème évident de chronologie de la procédure à respecter par le bailleur qui doit à la fois saisir le juge après que la commission ait rendu son avis, mais également avant l’expiration du bail.

Afin d’éviter cette dernière date butoir il était d’usage et admis par la jurisprudence que le bailleur pouvait saisir le juge avant le terme du bail, même si la Commission Départementale n’avait  pas encore statué.

C’est précisément ce qu’il c’était passé dans l’espèce ayant donné lieu à l’arrêt du 13 décembre 2006, le bailleur ayant assigné son locataire devant le Tribunal sans attendre l’avis de la Commission.

La Cour d’Appel de PARIS avait validé la procédure en constatant que la saisine du Tribunal était bien antérieure à la date d’expiration du bail, comme exigé par le texte.

Son arrêt est pourtant cassé par la Cour de Cassation selon laquelle « le juge ne peut être valablement saisi avant que le délai de deux mois imparti à la commission de conciliation pour rendre son avis soit écoulé. »

Cette solution, qui remet en cause la jurisprudence antérieure, ajoute aux dispositions de l’article 17 de la loi de 1989 qui dispose simplement que « à défaut d’accord constaté par la commission, le juge est saisi avant le terme du contrat. »

Elle oblige désormais de facto le bailleur à saisir la Commission au plus tard deux mois et un jour avant l’expiration du bail pour éviter toute difficulté procédurale.

Les conséquences ne sont pas neutres du tout.

Si, pour quelque motif que ce soit, la procédure n’est pas respectée, la demande de fixation de loyer est en effet déclarée irrecevable, et le bail initial reconduit aux conditions antérieures pendant une nouvelle durée de trois ou six ans.

Le bailleur devra alors réagir six mois avant l’expiration de ce nouveau délai pour  solliciter à nouveau la fixation d’un loyer plus conforme à la valeur locative réelle de son bien.

Il a donc tout intérêt à être particulièrement vigilent dans la mise en œuvre de la procédure de renouvellement du bail et ne doit pas hésiter à se faire assister par un professionnel.


(Publié le 24 janvier 2006 par Pierre FERNANDEZ, Avocat à Paris)


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commentaires

voyance gratuite par mail 08/09/2016 15:42

En voilà une bonne idée de futur article en effet On lit un peu tout et parfois son contraire sur le sujet !

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