Pour être juridiquement dus par un copropriétaire, les travaux urgents décidés par le syndic doivent avoir été ratifiés préalablement par l’assemblée générale.
C’est ce que vient de rappeler la haute cour dans un arrêt de cassation du 17 janvier 2007 (05-17.119)
En l’espèce, un copropriétaire défaillant dans le règlement de ses charges de copropriété avait été logiquement poursuivi en paiement par le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic.
Pour s’opposer au paiement des sommes réclamées, le copropriétaire avait fait valoir qu’elles incluaient des travaux réalisés à l’initiative du syndic et qui n’avaient pas été votés par l’assemblée générale.
Le Tribunal l’avait néanmoins condamné au motif que l’assemblée générale annuelle avait approuvé les comptes et ainsi implicitement ratifié lesdits travaux.
La Cour de Cassation sanctionne cette analyse au visa de l'article 37, alinéa 1er, du décret du 17 mars 1967 dans les termes ci-après :
« Qu'en statuant ainsi, le tribunal, qui a retenu l'urgence des travaux sans constater que le syndic avait convoqué immédiatement une assemblée générale des copropriétaires et alors que la ratification des travaux ne peut résulter implicitement de l'approbation des comptes, a violé le texte susvisé ».
Ce texte d’ordre public prévoit, en effet, que le syndic amené à faire procéder à des travaux urgents, doit réunir une assemblée générale pour avaliser ces travaux dans leur principe et leur montant.
A défaut d’assemblée, leur quote-part des dépenses ne peut donc être réclamée aux copropriétaires et la responsabilité du syndic peut être engagée.
Il convient de préciser que dans l’hypothèse où l’assemblée dûment convoquée refuserait de ratifier l’initiative du syndic, le syndicat des copropriétaires n’en resterait pas moins engagé vis-à-vis des entreprises chargées des travaux.
Mais le syndicat des copropriétaires pourrait alors se retourner contre le syndic pour obtenir des dommages et intérêts à due concurrence des factures payées aux entreprises.
(Publié le 12/02/2007 par Elisette ALVES, Avocat à Paris)
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