La procédure de saisie immobilière relève de la catégorie des voies d’exécution.
Elle permet à un créancier muni d’un titre exécutoire (jugement ou acte notarié) de saisir un bien immobilier appartenant à son débiteur et de le faire vendre aux enchères publiques afin de se payer sur le prix de vente.
Bien souvent, la saisie porte sur un immeuble occupé par le débiteur lui-même, qui risque donc, outre la perte de son bien, son expulsion. Par ailleurs, s’il existe d’autres créanciers ceux-ci risquent aussi de perdre tout ou partie de leur gage.
C’est pourquoi la saisie immobilière est très strictement encadrée par la loi afin de préserver l’ensemble des intérêts en présence.
Depuis le 1er janvier 2007 de nouvelles règles issues d’une ordonnance du 21 avril 2006 (n°2006-461) et d’un décret du 27 juillet 2006 (n°2006-936) ont été mises en place.
Sans prétendre présenter ici ces règles de manière exhaustive, il est cependant possible de préciser les grandes lignes et la philosophie de la réforme.
Tout d’abord, la nouvelle saisie se caractérise par une relative simplification de la procédure, placée désormais sous le contrôle du juge naturel des voies d’exécution : le juge de l’exécution.
Comme auparavant, la saisie débute par la signification par voie d’huissier d’un commandement de payer valant saisie au débiteur. Afin que les tiers soient informés de la procédure, le créancier doit publier son commandement à la Conservation des Hypothèques du lieu de situation l’immeuble.
L’huissier du créancier doit alors se rendre sur place pour dresser un procès verbal de description du bien saisi. Mais, pour ce faire, il n’a plus besoin d’obtenir une autorisation judiciaire pour pénétrer dans les lieux.
C’est sur la base de ce procès verbal que le créancier va ensuite rédiger le cahier des conditions de la vente. Ce cahier, déposé au greffe et librement consultable, récapitule les étapes de la procédure (depuis le titre dont l’exécution est poursuivie jusqu’au procès verbal de description), de sorte que les acquéreurs potentiels puissent être informés au mieux sur le bien immobilier objet de la vente aux enchères.
C’est essentiellement à compter de cette étape que la nouvelle procédure se distingue de la précédente : désormais, le créancier doit, en effet, assigner le débiteur saisi pour une audience dite « d’orientation » devant le juge de l’exécution.
Lors de cette audience seront tranchés les éventuels incidents qui pourraient être invoqués par le débiteur pour contrecarrer la procédure de saisie immobilière : incidents de fond (ex. : contestation de la dette) et/ou de forme (ex. non respect des délais de procédure).
Si les contestations du débiteur sont rejetées lors de l’audience d’orientation, la procédure va alors pouvoir être aiguillée par le juge sur deux voies possibles :
- à la demande du débiteur, le juge pourra autoriser la vente amiable avec fixation d’un prix plancher et d’un délai maximum de quatre mois pour réaliser la vente. Le débiteur aura alors quatre mois maximum pour trouver lui-même un acquéreur et vendre son bien de gré à gré ;
- à défaut de demande de vente amiable, le juge ordonnera la vente forcée du bien aux enchères publiques à une date qu’il fixera, dans le délai de deux et quatre mois à compter de l’audience d’orientation.
L’un des objectifs de la nouvelle procédure est ainsi de raccourcir autant que possible la durée de la saisie immobilière.
Outre l’audience d’orientation, la seconde innovation majeure de la réforme concerne le sort des créanciers inscrits, c’est-à-dire des créanciers bénéficiant d’une d’hypothèque sur l’immeuble saisi.
Le créancier poursuivant doit leur dénoncer le commandement valant saisie, cette dénonciation valant assignation pour l’audience d’orientation. Un peu comme en matière de procédure collective, les créanciers disposent alors, à compter de cette dénonciation, d’un délai de deux mois pour déclarer leur créance.
Cette déclaration de créance doit impérativement être faite par un avocat qui déposera la déclaration au greffe du juge de l’exécution avec une copie du titre de créance invoqué et du bordereau d’inscription d’hypothèque correspondant.
Le créancier poursuivant, informé par le greffe de ces déclarations de créances, doit alors établir un état ordonné, récapitulant toutes les créances en fonction de leurs rangs, sur la base duquel le prix de vente sera réparti.
L’absence de déclaration de créance est donc lourde de conséquences : le créancier qui n’aura pas déclaré valablement sa créance ne figurera pas sur l’état ordonné et ne participera donc pas à la distribution du prix de vente. Même s’il conserve sa créance, son hypothèque sera privée d’effet.
Fort logiquement, les créanciers d’un rang inférieur bénéficieront de cette négligence puisqu’ils auront plus de chances de concourir à la répartition du prix. Le malheur des uns…
(Publié le 22 février 2007 par Pierre FERNANDEZ et Elisette ALVES, Avocats à Paris)
