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10 avril 2007 2 10 /04 /avril /2007 16:27

Le bail commercial est un des éléments fondamentaux qui constituent le fonds de commerce de l’entreprise.

Pour cette raison il est protégé par le décret du 30 septembre 1953, qui assure au preneur à bail la garantie de pouvoir jouir des locaux où il exploite son activité et reçoit sa clientèle pour une durée d’au moins neuf ans.

A l’arrivée de ce terme, les parties peuvent convenir soit de renouveler le contrat pour une nouvelle période de neuf années, soit prendre l’initiative de ne pas renouveler le contrat, à charge, si le non renouvellement émane du bailleur, d’indemniser le preneur en lui versant une indemnité d’éviction.

Enfin, et plus fréquemment, il arrive que les parties laissent le contrat se poursuivre par tacite reconduction postérieurement à l’arrivée de son échéance, ni le bailleur ni le preneur n’ayant délivré de congé.

La relation contractuelle se poursuit alors aux mêmes conditions que précédemment mais pour une durée indéterminée. Dans cette hypothèse le contrat initial est maintenu jusqu’à ce que le preneur ou le bailleur prenne l’initiative de le rompre moyennant respect d’un préavis généralement de six mois.

Ce maintien du contrat initial inhérent au mécanisme de la tacite reconduction vient de donner lieu à un intéressant arrêt de la Cour de Cassation en date du 7 février 2007.

Il s’agissait d’un locataire qui, en cours de contrat, avait cédé son bail.

Comme il est d’usage, et afin que la cession ne préjudicie pas au bailleur, le contrat de bail cédé comportait une clause qui stipulait l’obligation pour le cédant de se porter garant du paiement des loyers dus par l’acquéreur.

Grâce à ce type de clause, si le nouveau locataire, cessionnaire du bail, ne paie pas son loyer, le bailleur peut se retourner contre son locataire initial, cédant du contrat de bail.

En l’espèce, l’acquéreur du bail s’est bien évidemment montré défaillant dans le paiement de son loyer, et le bailleur s’est donc retourné contre le cédant en invoquant la clause de garantie prévue dans le contrat de bail.

Pour limiter la portée de sa garantie, le cédant a fait valoir qu’il ne pouvait être tenu qu’au paiement des loyers dus jusqu’au terme du contrat de bail cédé, soit jusqu’à l’expiration des neufs années de contrat.

Selon lui, puisque le contrat de bail qu’il avait cédé avait été conclu pour cette durée, sa garantie expirait à l’échéance de ces neuf ans ; les loyers dus au-delà ne pouvaient lui être réclamés.

Cet argument aurait pu prospérer si le contrat de bail en question n’avait pas été tacitement poursuivit au-delà de son terme.


En effet la Cour de Cassation, tirant les conséquences de la tacite reconduction sur les effets de la clause de garantie des loyers par le cédant, a précisé :

« Lorsque le bail se poursuit par tacite reconduction au-delà du terme fixé par le contrat, la clause par laquelle le cédant restant garant solidaire du cessionnaire doit s’appliquer jusqu’à l’expiration du bail reconduit… »

Le contrat s’étant poursuivi par tacite reconduction dans les mêmes conditions que précédemment, la clause de garantie continue de jouer au bénéfice du bailleur pour une durée indéterminée jusqu’à ce que le contrat soit rompu, par la délivrance d’un congé.

Par le biais de la tacite reconduction, le locataire initial, cédant du bail, est donc exposé à rester garant du paiement des loyers de son acquéreur au-delà des neuf ans pour lesquels le bail est conclu initialement, pour une durée indéterminée.

C’est une des raisons pour lesquelles il est toujours préférable, au moment de la cession du droit au bail, d’arriver à négocier avec le bailleur un nouveau bail directement signé par le cessionnaire. Chacun y trouve en effet son compte :

- le locataire sortant n’est tenu à aucune garantie de paiement des loyers de son successeur ;

- le bailleur peut, puisqu’il s’agit d’un nouveau bail, imposer un loyer supérieur au montant du bail cédé sans que se pose la question du plafonnement et exiger une caution bancaire plus intéressante que la garantie du cédant;

- enfin le nouveau locataire bénéficie d’un nouveau bail pour une durée de neuf années entières, alors qu’en cas de cession il reprend un bail en cours pour une durée nécessairement inférieure moins protectrice de son fonds.


(Publié le 10 avril 2007 par Pierre Fernandez et Elisette Alves, Avocats à Paris)


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commentaires

calculmental 29/05/2012 18:14


le cédant peut il récupérer le bail et le local s'il est obligé de payer les loyers à la place du cessionnaire?

Au fil du droit, blog d'actualité juridique 31/05/2012 19:51



A priori non. Il peut juste se retourner contre le cessionnaire pour essayer de se faire rembourser.



Laurence 18/10/2011 12:57



merci pour votre blog très intéressant et en particulier cet article sur la cession d'un bail commercial et la garantie du cédant.


je mets un lien sur mon blog vers le vôtre.


bien cordialement.


Laurence



Rafiq 11/07/2011 17:39



Merci pour l'article.



brutus 08/05/2007 22:27

Nous avons créé un lien vers votre site à partir de notre blog.cordialement

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