Ainsi que l’article 17 de la Déclaration des Droits de l’Homme et du Citoyen du 26 août 1789 l’énonce avec force, le droit de propriété est un droit fondamental :
« La propriété étant un droit inviolable et sacré, nul ne peut en être privé, si ce n'est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l'exige évidemment, et sous la condition d'une juste et préalable indemnité. »
Sauf en cas d’expropriation pour cause d’utilité publique, il n’est donc pas juridiquement permis de porter atteinte, de quelque manière que ce soit, au droit de propriété d’autrui.
Cette protection du propriétaire se traduit notamment par une jurisprudence extrêmement ferme en matière d’empiètement que vient de rappeler récemment la Cour de Cassation dans un arrêt en date du 11 juillet 2007 (n°06-16753).
L’hypothèse est classique : une personne effectue des travaux qui empiètent sur la propriété de son voisin.
En l’occurrence il s’agissait de travaux de plomberie ayant pour conséquence, outre les nuisances sonores, d’augmenter l’épaisseur d’une cloison mitoyenne du fait du doublage réalisé manifestement chez le voisin.
Ce dernier se trouvait donc victime d’une perte de surface de son studio de 0,21 m².
Le juge saisi du litige a estimé que cette perte de surface causait au propriétaire un préjudice pouvant être réparé par l’allocation de dommages intérêts.
Cette décision a été cassée au motif qu’elle revenait à imposer une perte de surface au propriétaire, ce qui est prohibé par l’article 545 du Code Civil qui reprend l’article 17 susvisé.
Il s’agit là d’une solution classique en la matière.
Sauf bien entendu accord du propriétaire lésé, l’empiètement ne peut être réparé par l’allocation de dommages intérêts, et son auteur doit nécessairement être condamné à la démolition de son ouvrage.
Dès lors que l’empiètement est établi, le juge ne peut ainsi pas refuser d’ordonner la démolition si elle lui est demandée et ce, même si :
- l’auteur de la construction est de bonne foi ;
- l’empiètement est infime (ex : immeuble empiétant sur la copropriété voisine pour 1 cm) ;
- la victime de l’empiètement demande la démolition avec l’intention manifeste de nuire.
Une seule exception à cette règle sévère : lorsque l’empiètement peut être supprimé aux moyens de travaux ne nécessitant pas une démolition intégrale de l’ouvrage. Dans ce cas seuls des travaux de reprise, et non de démolition, seront ordonnés par le juge.
(Publié le 21 septembre 2007 par Maître Pierre FERNANDEZ, Avocat à Paris)
