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22 novembre 2010 1 22 /11 /novembre /2010 18:06

Un syndicat des copropriétaires n’a pas de patrimoine propre pour financer son fonctionnement ou mettre en œuvre les décisions prises en assemblée générale.

Ce sont donc les copropriétaires qui, en application des articles 10 de la Loi du 10 juillet 1965 et 35 du Décret du 17 mars 1967, doivent assurer ce financement, en réglant les charges de copropriété appelées par le syndic sur la base de la répartition prévue au règlement de copropriété et en fonction du budget prévisionnel voté en assemblée ou des dépenses imprévues mais urgentes, qui devront alors être validées lors de l’assemblée suivante.

En cas de défaillance d’un copropriétaire, l’article 55 du Décret du 17 mars 1967 dispense le syndic d’avoir à solliciter une autorisation de l’assemblée générale pour introduire une action judiciaire en recouvrement de charges au nom du syndicat.

Il lui suffit de constater que le copropriétaire n’a pas réglé sa quote-part de charges à réception de l’appel qui lui a été adressé, ni déféré à la mise en demeure qui lui a ensuite été adressée.

Deux types d’actions en paiement des charges de copropriété sont alors possibles, en fonction des charges dues :

-    la procédure « classique », qui permet d’obtenir le paiement de l’ensemble des charges impayées, dans la limite de dix ans, en saisissant la juridiction de droit commun, dont la compétence est déterminée par le montant dû ;

-    la procédure « accélérée » mise en place par la Loi SRU du 13 décembre 2000, qui permet de demander au Président du Tribunal de Grande Instance statuant comme en matière de référé, la condamnation d’un copropriétaire qui n’aurait pas acquitté la provision appelée à sa date d’exigibilité ou dans le délai de trente jours de la mise en demeure prévue à l’article 14-1, non seulement pour le terme impayé et mais aussi pour les provisions résultant du budget provisionnel mais non encore échues, dont la déchéance du terme est alors prononcée.

Cette seconde procédure, prévue à l'article 19-2 de la Loi du 10 juillet 1965, ne permet cependant d’obtenir que le paiement des sommes prévues au budget prévisionnel de l’année en cours, pas d’éventuels arriérés pour les années passées.

C’est ce qu’est venue préciser la Cour de Cassation dans un arrêt du 22 septembre 2010 (09-16.678).

En l’espèce, la Cour d’appel d’ORLEANS avait fait droit à la demande de recouvrement d’un très important arriéré de charges, introduite par un syndicat après le délai de trente jours suivant la mise en demeure infructueuse prévue par la loi, aux motifs que :

1°/ l’ensemble des pièces visées à l’article 19-2 (appels de quarts, mise en demeure avec avis de réception et budgets prévisionnels votés) était versé aux débats,

2°/ le texte ne mentionnant aucun délai, le syndicat était recevable à former une demande sur les provisions des années antérieures à l’exercice en cours, dans la limite de la prescription.

La troisième chambre civile de la Cour de Cassation sanctionne ce raisonnement rappelant que le budget prévisionnel concerne uniquement les dépenses à exposer au cours de l'exercice en cours, les budgets des années précédentes étant, quant à eux, venus à échéance.

Dès lors, dans les procédures introduites sur le fondement de l'article 19-2, le Juge doit vérifier que les provisions réclamées se rapportent bien aux dépenses du budget prévisionnel en cours d'exécution.

Les deux voies procédurales doivent en conséquence être mises en œuvre à bon escient, sous peine de voir le syndicat débouté, malgré la légitimité de sa demande.


Publié le 22 novembre 2010 par Me Elisette ALVES, Avocat à Paris.

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Published by Au fil du droit, blog d'actualité juridique - dans Copropriété et baux
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commentaires

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Bravo pour le blog et vos articles.

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Bonjour
Félicitation pour votre excellent beau travail
C’est super. Bonne continuation

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