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18 mai 2010 2 18 /05 /mai /2010 08:30

Le statut protecteur des baux commerciaux, mis en place par le décret du 30 septembre 1953 codifié aux articles L145-1 et suivants du code de commerce, a pour but de protéger le fonds de commerce du locataire.

Il prévoit à cet effet qu’en fin de bail, si le locataire a rempli ses obligations, le bailleur est tenu de renouveler son bail ou de lui régler une indemnité d’éviction.

Cette indemnité est fixée par une expertise judiciaire, en fonction de la valeur du fonds de commerce du locataire et des frais de rétablissement.

Le bailleur qui désire récupérer ses locaux doit commencer par délivrer à son locataire un congé par voie d’huissier pour le dernier jour du trimestre civil et au moins six mois avant la fin du bail. Dans le même acte, il doit indiquer qu’il offre de payer une indemnité d’éviction.

Le congé ainsi délivré met fin au bail à l’issue de ce délai de prévenance, mais l’article L145-28 du code de commerce autorise le locataire à se maintenir dans les lieux jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction.

Durant cette période de maintien dans les lieux, le locataire est-il tenu de continuer de se conformer aux obligations du bail commercial désormais rompu ?

La Cour de cassation a répondu par l’affirmative dans un arrêt du 30 septembre 2009 (08-18.209).

En l’espèce, des locaux avaient été donnés à bail à des locataires qui y exploitaient une boulangerie ; le bail avait été régulièrement renouvelé à l’échéance durant 45 ans, à l’issue desquels les bailleurs avaient refusé de le renouveler.

Pour échapper au paiement d’une indemnité d’éviction, les bailleurs reprochaient tout d’abord aux locataires un défaut d’entretien des lieux.

Les juges écartaient cependant ce grief, estimant que la dégradation reprochée résultait de l’humidité et de la vétusté des lieux, relevant des bailleurs ; en l’absence d’un motif grave et légitime imputable aux locataires, ceux-ci pouvaient prétendre à une indemnité d’éviction.

Pour s’opposer au paiement d’une quelconque indemnité, les bailleurs demandaient aux juges, à titre subsidiaire, de prononcer la résiliation judiciaire du bail, en raison du non respect par les locataires de leurs obligations contractuelles, postérieurement au congé.

La encore, la Cour d’appel de Toulouse rejetait cette demande, estimant qu’elle ne pouvait prononcer la résiliation judiciaire d’un bail déjà rompu par l’effet du congé.

La Cour de cassation sanctionne ce raisonnement.

Elle précise que les juges du fonds sont tenus de vérifier si le comportement des locataires durant la période de maintien dans les lieux ne constitue pas une cause grave et légitime de résiliation judiciaire du bail.

En d’autres termes, la haute cour juge qu’en contrepartie de leur maintien dans les lieux, les locataires sont tenus de continuer de se conformer aux stipulations du bail jusqu’à la libération des lieux.

La solution est logique puisque le législateur n’a voulu protéger et indemniser que le locataire respectueux.

La situation juridique résultant du maintien dans les lieux entraîne pour le locataire le droit de continuer à les exploiter et ce, aux clauses et conditions du bail, s’il ne veut pas perdre son droit à indemnité d’éviction.

A défaut, le bailleur doit pouvoir faire sanctionner par le juge les manquements de son locataire durant cette période.

La période de maintien dans les lieux ne constitue donc pas une période de totale liberté pour le locataire, mais une prorogation, de fait, du bail avec les mêmes obligations, sous peine de déchéance de ses droits.

(Publié le 18 mai 2010 par Me Elisette ALVES, Avocat à Paris)

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Published by Au fil du droit, blog d'actualité juridique - dans Copropriété et baux
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commentaires

voyance gratuite 10/02/2016 17:53

Un tout grand merci pour votre site. C’est un plaisir pour toutes & tous.
Bonne continuation

voyance 16/06/2010 13:49



merci beaucoup pour ce magnifique blog.



astrologie 16/06/2010 13:46



je viens par hasard sur votre blog et je veux vous féliciter.



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