Les copropriétaires peuvent agir seuls pour faire respecter le règlement de copropriété et en restitution de parties communes indûment annexées

Lorsqu’une personne achète un lot dans un immeuble soumis au statut de la copropriété, elle acquiert une partie privative réservée à son usage exclusif et une quote-part des parties communes, lesquelles sont affectées à l’usage de la collectivité ou de certains de ses membres.

C’est le règlement de copropriété qui procède à la classification des parties privatives (dont chaque copropriétaire à la libre jouissance au sein de son lot) et des parties communes, voire des parties communes spéciales à certains bâtiments, et ce en fonction de la destination de l’immeuble (habitation, mixte, commerciale…) qu’il définit également.

Les parties communes sont essentiellement constituées du gros œuvre de l’immeuble (murs, toiture...), des éléments d'équipement commun (ascenseur, chauffage, antenne...), ou encore des canalisations, des réseaux d'eau et d'électricité, mais aussi de locaux communs tels que couloirs, escaliers, jardins ou terrasses.

Le règlement de copropriété peut alors prévoir qu’un copropriétaire bénéficiera de la jouissance exclusive dudit jardin ou de la terrasse, qui ne serait accessible que par son appartement, à charge pour lui d’en assumer l’entretien, sans pouvoir y réaliser que de menus aménagements.

En effet, cette partie commune demeure la propriété du syndicat des copropriétaires, qui est seul habilité à prendre des décisions et voter les travaux la concernant.

A moins d’une stipulation précise du règlement de copropriété ou d’une autorisation de l’assemblée générale, aucun copropriétaire ne peut donc annexer une partie commune ou y (faire) réaliser des travaux fut-ce sur un couloir qui ne desservirait que son appartement.

En cas d’infraction constatée, les copropriétaires peuvent-ils agir seuls en justice pour faire cesser l’annexion illicite d’une partie commune ?

La troisième chambre civile de la Cour de Cassation vient de répondre par l’affirmative dans un arrêt du 6 septembre 2011 (Pourvoi n°10-20258).

En l’espèce, une société hôtelière avait acquis en 2003, trois lots au sein d’une copropriété située à ISOLA 2000, à usage d’hôtel restaurant sur six niveaux, le dernier niveau étant occupé par des logements individuels.

Estimant que l’exploitation n’était pas rentable, la société avait alors vendu en 2007 les chambres composant l’un de ses lots après avoir réalisé des travaux de réhabilitation par lesquels elle s’était manifestement approprié des parties communes.

Neuf copropriétaires mécontents ont alors agit en annulation et inopposabilité de la vente ainsi qu'en restitution de parties communes indûment annexées.

Les juges du fond ont rejeté leurs demandes comme irrecevables, estimant que seul le syndicat des copropriétaires aurait qualité à agir en justice par son syndic concernant « les modifications du règlement de copropriété ou des parties communes ainsi que (…) les autorisations à donner aux copropriétaires pour modifier leurs parties privatives lorsque ces modifications sont de nature à enfreindre les dispositions du règlement de copropriété ».

L’arrêt de la Cour d’appel d’AIX EN PROVENCE est logiquement cassé au visa de l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965.

Cet article confère certes qualité au syndicat des copropriétaires pour agir en justice en vue de « la sauvegarde des droits afférents à l'immeuble », mais il autorise également tout copropriétaire à « exercer seul les actions concernant la propriété ou la jouissance de son lot, à charge d'en informer le syndic.”

En application de ce texte, la jurisprudence considère de longue date que toute atteinte aux parties communes, dont chaque lot comporte par nature une quote-part, constitue un préjudice personnel autorisant un copropriétaire à agir, mais à condition de justifier d’un intérêt légitime pour éviter tout abus de procédure.

Depuis un arrêt du 22 mars 2000 (Pourvoi n°98-13345), la Cour de Cassation précise en outre que l’intérêt légitime est incontestable en cas de violation du règlement de copropriété, ce document ayant la nature d’un contrat dont chaque copropriétaire a le droit d’exiger le respect par les autres.

L’action individuelle est ainsi recevable sans que les copropriétaires demandeurs soient astreints à démontrer qu’ils subissent un préjudice personnel et spécial, distinct de celui dont souffrirait la collectivité.

Cette solution revêt une utilité pratique incontestable non seulement lorsque la collectivité des copropriétaires refuse d’agir pour ne pas exposer de frais, mais encore lorsque le contrevenant a tissé des liens tels avec le Syndic que celui-ci ne prendra aucune initiative à son encontre…  

(Publié le 28 septembre 2011 par Maître Elisette ALVES, Avocat à PARIS)