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17 octobre 2011 1 17 /10 /octobre /2011 18:33


Depuis plusieurs années, dans un souci de protection des acquéreurs d’immeuble d’habitation, le législateur impose aux vendeurs, professionnels comme particuliers, un nombre de plus en plus important de diagnostics techniques concernant le bien objet de la vente.


Le champ d’application de ces différents diagnostics varie principalement en fonction de la date de construction de l’immeuble à céder et de la zone géographique dans laquelle il est situé.


Si tous ces états techniques sont officiellement obligatoires, certains sont cependant « plus obligatoires que d’autres ».


Ainsi, l’absence de diagnostic plomb, amiante, termites, ou encore gaz naturel, lorsque ceux-ci doivent être effectués, peut être lourde de conséquences pour le vendeur défaillant. En effet, s’il ne les réalise pas, il sera de facto reconnu responsable à l’égard de l’acquéreur en cas de survenance d’un sinistre. Dans cette hypothèse, l’acquéreur pourra alors, à son choix, soit poursuivre l’anéantissement rétroactif du contrat (résolution), soit uniquement solliciter une réduction du prix de vente.


En revanche, le Diagnostic de Performance Energétique (DPE), bien qu’obligatoire « sur le papier », n’est assorti d’aucune sanction si le vendeur s’abstient de le faire réaliser.


Dans tous les cas, ces diagnostics représentent un certain coût, et fatalement la question s’est posée de savoir qui du vendeur ou de l’acquéreur devait en assumer la charge.


Un arrêt de la Cour de Cassation du 21 septembre 2011 (n°10-22939) fournit une réponse à cette interrogation.


Dans cette affaire une promesse de vente avait été signée sous certaines conditions suspensives. Dans l’attente de leur réalisation, le futur acquéreur avait fait réaliser à ses frais le diagnostic de détection des termites ainsi que le DPE.


Une des conditions n’étant pas réalisée, la promesse est finalement devenue caduque et l’acquéreur a sollicité auprès du vendeur le remboursement du coût de l’état parasitaire et du Diagnostic de Performance Energétique.


Le vendeur s’est alors opposé à tout remboursement en se prévalant des dispositions de l’article 1593 du Code civil selon lequel « Les frais d’actes et autres accessoires à la vente sont à la charge de l’acheteur ». 


La Cour de cassation, comme la Cour d’appel avant elle, rejette l’argument et condamne le vendeur à rembourser le coût des diagnostics avancés par le bénéficiaire de la promesse :


« …l'obligation mise à la charge du vendeur par les articles L. 133-6 à L. 134-3 du code de la construction et de l'habitation de fournir un état parasitaire impliquait à l'évidence que celui-ci en supporte le coût, qu'aucune clause mettant ces frais à la charge de l'acquéreur ne figurait dans la promesse, que ces frais ne faisaient pas partie des frais d'actes et autres accessoires à la vente que l'article 1593 du code civil mettait à la charge de l'acquéreur… »

Selon la Haute Juridiction, les frais de réalisation des diagnostics techniques ne sont pas des « frais accessoires à la vente » au sens de l’article 1593 du Code civil, notion qui correspond essentiellement au frais d’enregistrement et au coût de la publicité foncière.


Ainsi, sauf disposition conventionnelle expresse, le coût des diagnostics que la loi impose au vendeur de faire réaliser doit être supporté par ce dernier et non par l’acquéreur.


Les parties pouvant déroger contractuellement à cette règle, que ce soit au stade de la promesse ou au stade de la vente réitérée, le futur acquéreur devra donc, avant de signer, être attentif à l’éventuelle insertion d’une clause dérogatoire mettant à sa charge le coût des diagnostics.


Publié le 17 octobre 2011 par Me Pierre FERNANDEZ, Avocat à Paris.

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Published by Au fil du droit, blog d'actualité juridique - dans Droit civil
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commentaires

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