En matière de baux d’habitation, l'article 21 de la loi du 6 juillet 1989, dont les dispositions sont d’ordre public, fait obligation au bailleur de « remettre gratuitement une quittance au locataire qui en fait la demande ».

Contrairement à l’opinion commune, la remise d’une quittance n'est donc pas automatique et le bailleur ne commet pas une faute en ne l’adressant pas spontanément.

En revanche, la remise de la quittance devient obligatoire dès que le locataire en fait la demande.

Cette quittance doit alors être remise gratuitement au locataire. (En cas de paiement partiel, le bailleur délivrera un simple reçu)

C’est ce que vient de rappeler une Réponse Ministérielle n°119707 (JOANQ 8 mai 2007 p.4326) qui revient sur l’interdiction de faire supporter au locataire les frais (postaux ou d’agence gestionnaire) relatifs à l’envoi des avis d’échéance ou des quittances de loyer.

Le bailleur qui refuse de délivrer une quittance conforme, c’est-à-dire qui comporte le détail des sommes versées par le locataire en distinguant le loyer, le droit de bail et les charges, pourra y être contraint en justice.

En effet s’il ne répond pas à la mise en demeure adressée par son locataire, le bailleur peut être condamné à remettre la ou les quittance(s) dans un délai déterminé, le cas échéance sous peine d'astreinte.

A cette occasion le locataire pourra également solliciter la condamnation de son bailleur au paiement de dommages et intérêts, notamment si l’absence de quittance l’a privé de la possibilité de percevoir l'allocation logement (CA Paris, 6e ch. C, 31 mars 1998 : Rev. loyers 1999, p. 394).

(Publié le 18  mai 2007 par Maître Elisette ALVES, Avocat à Paris)

Pour être juridiquement dus par un copropriétaire, les travaux urgents décidés par le syndic doivent avoir été ratifiés préalablement par l’assemblée générale.

C’est ce que vient de rappeler la haute cour dans un arrêt de cassation du 17 janvier 2007 (05-17.119)

En l’espèce, un copropriétaire défaillant dans le règlement de ses charges de copropriété avait été logiquement poursuivi en paiement par le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic.

Pour s’opposer au paiement des sommes réclamées, le copropriétaire avait fait valoir qu’elles incluaient des travaux réalisés à l’initiative du syndic et qui n’avaient pas été votés par l’assemblée générale.

Le Tribunal l’avait néanmoins condamné au motif que l’assemblée générale annuelle avait approuvé les comptes et ainsi implicitement ratifié lesdits travaux.

La Cour de Cassation sanctionne cette analyse au visa de l'article 37, alinéa 1er, du décret du 17 mars 1967 dans les termes ci-après :

« Qu'en statuant ainsi, le tribunal, qui a retenu l'urgence des travaux sans constater que le syndic avait convoqué immédiatement une assemblée générale des copropriétaires et alors que la ratification des travaux ne peut résulter implicitement de l'approbation des comptes, a violé le texte susvisé ».

Ce texte d’ordre public prévoit, en effet, que le syndic amené à faire procéder à des travaux urgents, doit réunir une assemblée générale pour avaliser ces travaux dans leur principe et leur montant.

A défaut d’assemblée, leur quote-part des dépenses ne peut donc être réclamée aux copropriétaires et la responsabilité du syndic peut être engagée.

Il convient de préciser que dans l’hypothèse où l’assemblée dûment convoquée refuserait de ratifier l’initiative du syndic, le syndicat des copropriétaires n’en resterait pas moins engagé vis-à-vis des entreprises chargées des travaux.

Mais le syndicat des copropriétaires pourrait alors se retourner contre le syndic pour obtenir des dommages et intérêts à due concurrence des factures payées aux entreprises.

(Publié le 12/02/2007 par Elisette ALVES, Avocat à Paris)

Alors que les problèmes de logements et de prix des loyers sont au cœur de la campagne présidentielle, un arrêt rendu le 13 décembre 2006 (n°05-20761) par la Cour de Cassation revient sur la procédure de la fixation du loyer en cas de renouvellement du bail d’habitation.

En matière de baux d’habitation le principe posé par la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 est celui de la tacite reconduction du contrat à l’arrivée de son terme pour une durée équivalente et aux mêmes conditions, notamment de loyer.

Le bailleur dispose cependant de la possibilité d’adresser, au moins six mois avant l’échéance du bail, une offre de renouvellement à son locataire avec proposition d’un nouveau loyer s’il estime le loyer en cours « sous-évalué ».

A la suite de cette offre de renouvellement, en cas de désaccord ou à défaut de réponse du locataire quatre mois avant le terme du bail, la partie la plus diligente (en pratique le bailleur) doit saisir la commission départementale de conciliation.

Comme son nom l’indique, cette commission, dont la saisine est impérative, a pour objectif de concilier les parties sur la fixation du nouveau loyer.

Ce n’est qu’à défaut d’accord constaté par la commission que le juge d’instance doit être saisi, et ce, avant le terme du contrat (article 17 L 1989).

Se pose alors un problème évident de chronologie de la procédure à respecter par le bailleur qui doit à la fois saisir le juge après que la commission ait rendu son avis, mais également avant l’expiration du bail.

Afin d’éviter cette dernière date butoir il était d’usage et admis par la jurisprudence que le bailleur pouvait saisir le juge avant le terme du bail, même si la Commission Départementale n’avait  pas encore statué.

C’est précisément ce qu’il c’était passé dans l’espèce ayant donné lieu à l’arrêt du 13 décembre 2006, le bailleur ayant assigné son locataire devant le Tribunal sans attendre l’avis de la Commission.

La Cour d’Appel de PARIS avait validé la procédure en constatant que la saisine du Tribunal était bien antérieure à la date d’expiration du bail, comme exigé par le texte.

Son arrêt est pourtant cassé par la Cour de Cassation selon laquelle « le juge ne peut être valablement saisi avant que le délai de deux mois imparti à la commission de conciliation pour rendre son avis soit écoulé. »

Cette solution, qui remet en cause la jurisprudence antérieure, ajoute aux dispositions de l’article 17 de la loi de 1989 qui dispose simplement que « à défaut d’accord constaté par la commission, le juge est saisi avant le terme du contrat. »

Elle oblige désormais de facto le bailleur à saisir la Commission au plus tard deux mois et un jour avant l’expiration du bail pour éviter toute difficulté procédurale.

Les conséquences ne sont pas neutres du tout.

Si, pour quelque motif que ce soit, la procédure n’est pas respectée, la demande de fixation de loyer est en effet déclarée irrecevable, et le bail initial reconduit aux conditions antérieures pendant une nouvelle durée de trois ou six ans.

Le bailleur devra alors réagir six mois avant l’expiration de ce nouveau délai pour  solliciter à nouveau la fixation d’un loyer plus conforme à la valeur locative réelle de son bien.

Il a donc tout intérêt à être particulièrement vigilent dans la mise en œuvre de la procédure de renouvellement du bail et ne doit pas hésiter à se faire assister par un professionnel.

(Publié le 24 janvier 2006 par Pierre FERNANDEZ, Avocat à Paris)