Le Garde des Sceaux est venu rappeler le 28 juin 2005 (Rép. Min. n°37950) que les notaires doivent désormais aviser les associations syndicales libres (ASL), chargées de l’administration de lotissements ou d’ensembles immobiliers, de toute mutation de biens compris dans leur périmètre, afin de leur permettre d'exercer sur le prix de vente un droit d'opposition pour le recouvrement des sommes que peut devoir encore l'ancien propriétaire à l'association qu'il quitte.
Depuis le 1er juillet 2004 (Ordonnance n° 2004-632), le mécanisme de l’article 20 de la loi du 10 juillet 1965, qui prévoit que lors de la mutation à titre onéreux d’un lot de copropriété le notaire adresse au syndic un avis de mutation l’interrogeant sur les charges restant dues par le vendeur, est, en effet, étendu aux ASL.
Si la procédure d’opposition est relativement simple, elle n’est, en revanche, pas toujours correctement mise en œuvre, ce qui explique qu’elle soit source de contentieux.
Ainsi, lorsque des sommes sont dues au syndicat des copropriétaires, le syndic doit impérativement, avant l’expiration d’un délai de quinze jours à compter de la réception de l’avis de mutation du notaire (1), former opposition au paiement du prix de vente entre les mains de celui-ci (2), et ce par exploit d’huissier (3).
Seule l’opposition qui remplit ces trois conditions, est régulière et a pour effet d’une part de rendre inopposable au syndic tout paiement du prix intervenu au mépris de ses droits, d’autre part de permettre la mise en œuvre du privilège immobilier spécial occulte prévu par l’article 19-1 de la même loi au profit du syndicat.
Mais, pour être efficace, le contenu de l’opposition doit, en outre, remplir deux conditions : l’opposition du syndic doit contenir, à peine de nullité, élection de domicile dans le ressort du Tribunal de Grande Instance du lieu de situation de l’immeuble et énoncer le montant et les causes de la créance du syndicat.
L’article 5-1 du décret du 17 mars 1967 indique, à cet égard, que l’opposition doit ventiler clairement :
- 1° le montant et les causes des créances du syndicat afférentes aux charges et travaux mentionnés aux articles 10 et 30 de la loi du 10 juillet 1965 pour l’année en cours et les deux dernières années échues ;
- 2° le montant et les causes des créances du syndicat afférentes aux charges et travaux mentionnés aux articles 10 et 30 de la loi du 10 juillet 1965 pour les deux années antérieures aux deux dernières années échues ;
- 3° le montant et les causes des créances de toute nature du syndicat garantie par une hypothèque légale et non comprises dans les créances privilégiées sus mentionnées ;
- 4° le montant et les causes de toutes les autres créances de toute nature du syndicat.
Cette ventilation, qui permet de déterminer les effets de l’opposition et facilite la distribution du prix de vente, est requise à peine de perte du bénéfice du privilège immobilier spécial occulte du syndicat.
C’est ce qu’est venue préciser la Cour de Cassation dans un arrêt du 15 décembre 2004 :
« la distinction entre les quatre types de créances prévue à l'article 5-1 constitue une condition de forme déterminant le caractère de celles bénéficiant de l'article 2103, 1° bis du Code civil, qu'à défaut celles-ci ne cessait pas d'exister mais perdaient leur caractère de créances occultes privilégiées et super-privilégiées et qu'elles ne pourraient alors valoir que comme créances hypothécaires ou chirographaires ».
Cet arrêt confirme donc que l’absence de ventilation de la créance du syndicat des copropriétaires ne rend pas nulle l’opposition.
Mais, le syndicat perd néanmoins le bénéfice du privilège légal qui lui est reconnu sans même qu’il ait besoin de l’inscrire : il ne pourra plus primer, pour la première catégorie de charges définie à l’article 5-1 1° du décret, les créanciers bénéficiant du privilège du vendeur, du privilège de prêteur de deniers et les créanciers hypothécaires pourtant inscrits sur le bien vendu, non plus que les créanciers chirographaires !
Par ailleurs, par ce même arrêt, la Cour suprême admet que la ventilation des créances du syndicat des copropriétaires puisse être contenue non pas directement dans l'exploit d'huissier mais dans un document distinct mais « faisant corps » avec lui.
En pratique, il appartiendra au syndic de faire preuve de la plus grande prudence s’il ne veut pas que sa responsabilité civile professionnelle soit mise en cause sur le plan judiciaire.
(Publié le 3/02/06 par Elisette ALVES, Avocat à Paris)
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