Le statut protecteur des baux commerciaux, mis en place par le décret du 30 septembre 1953 codifié aux articles L145-1 et suivants du code de commerce, a pour but de protéger le fonds de commerce du locataire.

Il prévoit à cet effet qu’en fin de bail, si le locataire a rempli ses obligations, le bailleur est tenu de renouveler son bail ou de lui régler une indemnité d’éviction.

Cette indemnité est fixée par une expertise judiciaire, en fonction de la valeur du fonds de commerce du locataire et des frais de rétablissement.

Le bailleur qui désire récupérer ses locaux doit commencer par délivrer à son locataire un congé par voie d’huissier pour le dernier jour du trimestre civil et au moins six mois avant la fin du bail. Dans le même acte, il doit indiquer qu’il offre de payer une indemnité d’éviction.

Le congé ainsi délivré met fin au bail à l’issue de ce délai de prévenance, mais l’article L145-28 du code de commerce autorise le locataire à se maintenir dans les lieux jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction.

Durant cette période de maintien dans les lieux, le locataire est-il tenu de continuer de se conformer aux obligations du bail commercial désormais rompu ?

La Cour de cassation a répondu par l’affirmative dans un arrêt du 30 septembre 2009 (08-18.209).

En l’espèce, des locaux avaient été donnés à bail à des locataires qui y exploitaient une boulangerie ; le bail avait été régulièrement renouvelé à l’échéance durant 45 ans, à l’issue desquels les bailleurs avaient refusé de le renouveler.

Pour échapper au paiement d’une indemnité d’éviction, les bailleurs reprochaient tout d’abord aux locataires un défaut d’entretien des lieux.

Les juges écartaient cependant ce grief, estimant que la dégradation reprochée résultait de l’humidité et de la vétusté des lieux, relevant des bailleurs ; en l’absence d’un motif grave et légitime imputable aux locataires, ceux-ci pouvaient prétendre à une indemnité d’éviction.

Pour s’opposer au paiement d’une quelconque indemnité, les bailleurs demandaient aux juges, à titre subsidiaire, de prononcer la résiliation judiciaire du bail, en raison du non respect par les locataires de leurs obligations contractuelles, postérieurement au congé.

La encore, la Cour d’appel de Toulouse rejetait cette demande, estimant qu’elle ne pouvait prononcer la résiliation judiciaire d’un bail déjà rompu par l’effet du congé.

La Cour de cassation sanctionne ce raisonnement.

Elle précise que les juges du fonds sont tenus de vérifier si le comportement des locataires durant la période de maintien dans les lieux ne constitue pas une cause grave et légitime de résiliation judiciaire du bail.

En d’autres termes, la haute cour juge qu’en contrepartie de leur maintien dans les lieux, les locataires sont tenus de continuer de se conformer aux stipulations du bail jusqu’à la libération des lieux.

La solution est logique puisque le législateur n’a voulu protéger et indemniser que le locataire respectueux.

La situation juridique résultant du maintien dans les lieux entraîne pour le locataire le droit de continuer à les exploiter et ce, aux clauses et conditions du bail, s’il ne veut pas perdre son droit à indemnité d’éviction.

A défaut, le bailleur doit pouvoir faire sanctionner par le juge les manquements de son locataire durant cette période.

La période de maintien dans les lieux ne constitue donc pas une période de totale liberté pour le locataire, mais une prorogation, de fait, du bail avec les mêmes obligations, sous peine de déchéance de ses droits.

(Publié le 18 mai 2010 par Me Elisette ALVES, Avocat à Paris)

Le fonds de commerce est constitué principalement de sa clientèle, laquelle est très souvent attachée à l’adresse où est exploité le fonds.

Si le commerçant perd le local où il exploite son activité, il risque également de perdre sa clientèle et par voie de conséquence son fonds de commerce dans son intégralité.

C’est la raison pour laquelle, dans le souci de protéger les commerçants contre ce risque d’éviction, la loi a prévu un ensemble de règles spécifiques pour encadrer les baux commerciaux.

Ces règles sont codifiées aux articles L.145-1 à L145-60 du Code de Commerce. Sans rentrer dans le détail de ce que l’on appelle le « statut des baux commerciaux », le preneur bénéficie de nombreuses protections concernant notamment la révision du loyer, la durée et le renouvellement du bail, où encore les conditions de rupture.

Pour synthétiser, à condition naturellement de respecter ses obligations, le preneur à bail commercial est généralement assuré de pouvoir se maintenir dans les lieux non seulement pendant la durée minimale de 9 ans du contrat, mais même au-delà grâce à son droit au renouvellement.

Si le bailleur veut reprendre la jouissance de son bien au terme du bail, il devra verser au preneur une indemnité dite d’éviction correspondant à la valeur du fonds de commerce du locataire, ce qui est souvent dissuasif.

Pour éviter d’avoir à respecter ce statut protecteur des baux commerciaux, certains bailleurs sont parfois tentés de faire signer à leur locataire des conventions d’occupation précaire.

Comme tout contrat de bail, cette convention est destinée à donner la jouissance d’un bien contre paiement d’une contrepartie financière, le loyer. En revanche, comme son nom l’indique, cette jouissance n’est alors concédée qu’à titre précaire en raison de l’incertitude de la durée de l’occupation.

Cette incertitude doit cependant reposer sur des circonstances objectives, telles que l’existence d’une procédure d’expropriation en cours portant sur les locaux, ou encore des travaux de démolition à venir.

L’occupation est précaire car le preneur ne sait pas avec précision à quelle date prendra fin la convention, cette date dépendant de la réalisation d’un évènement pouvant intervenir à tout moment mais sans que l’on sache précisément quand.

Ce type de convention ne relève pas du statut des baux commerciaux, le preneur n’ayant aucun espoir de conserver la jouissance du local pour l’exploitation de son commerce.

La convention d’occupation précaire confère ainsi aux parties une totale liberté pour aménager son contenu, et notamment des clauses beaucoup plus favorables aux intérêts du bailleur que dans le cadre d’un bail commercial.

Le recours abusif à cette convention en lieu et place d’un bail commercial n’est cependant pas sans risque, comme l’a rappelé la Cour de Cassation dans un arrêt du 1er avril 2009 (n°07-21833).

Dans cette affaire, le bailleur d’un local à usage commercial avait conclu avec son locataire pas moins de six conventions d’occupation précaire successives.

Prétendant que les locaux étaient occupés par une tierce personne en infraction aux clauses de la convention, le bailleur a engagé une procédure à l’encontre du locataire pour voir prononcer la résiliation judiciaire du contrat à ses torts. Mal lui en a pris.

En premier lieu, les juges ont considéré, à juste titre, que le cumul de six conventions d’occupation précaire démontrait la volonté du bailleur d’échapper frauduleusement à l’application du statut des baux commerciaux.

Rappelant l’adage selon lequel « la fraude corrompt toute chose » la Cour en déduit que la convention d’occupation précaire frauduleuse est nulle, et que le bailleur ne peut ainsi se prévaloir d’aucune de ses dispositions.

En second lieu, les juges vont plus loin et requalifient cette convention d’occupation précaire, qui n’avait de précaire que l’intitulé, en bail commercial soumis aux dispositions du Code de commerce. L’ancien occupant précaire peut non seulement se maintenir dans les lieux, mais en outre il se voit désormais titulaire d’un véritable bail commercial.

Enfin, fait suffisamment rare pour être signalé, le bailleur est condamné à payer 5.000 € de dommages intérêts au preneur pour avoir « abusé de son droit d’agir en justice ».

Mieux vaut en conséquence y réfléchir à deux fois avant de recourir à la convention d’occupation précaire lorsqu’aucune raison objective liée à la situation du local à louer ne permet de mettre en place ce type de contrat.

(Publié le 12 avril 2010 par Maître Pierre FERNANDEZ, Avocat à Paris)

Les parties à un contrat, quel qu'en soit l'objet, ne peuvent s'engager de manière perpétuelle l'une envers l'autre.

Si le contrat prévoit une durée pour sa mise en oeuvre et son exécution, il est à durée déterminée et ne peut être rompu par les parties avant l'arrivée de son terme, sauf pour celui qui veut rompre avant l'heure, à devoir indemniser son cocontractant.

Si aucune durée n'est prévue par le contrat, il est à durée indéterminée. Dans cette hypothèse, et sauf pour certains contrats spécifiques comme par exemple le contrat de travail, chaque partie à la possibilité d'y mettre un terme quand bon lui semble, à condition seulement de respecter un préavis suffisant.

Il n'y a pas lieu pour celui qui veut rompre le contrat à durée indéterminée de se justifier sur son choix. Seul peut être sanctionné par des dommages intérêts le caractère brutal de sa décision s'il ne respecte pas un délai de prévenance suffisant vis-à-vis de son cocontractant.

En matière de rupture de concours bancaires, cette même règle d'un délai de préavis raisonnable s'est longtemps imposée à la banque voulant mettre un terme aux découverts en comptes et autres facilités de caisse consentis à son client professionnel.

La loi n°2009-1255 du 19 octobre 2009 tendant à favoriser l'accès au crédit des petites et moyennes entreprises vient encadrer de manière plus précise et efficace l'hypothèse d'une rupture de concours à l'initiative de la banque.

L'article L.313-12 du Code Monétaire et Financier dispose désormais que :

"Tout concours à durée indéterminée, autre qu'occasionnel, qu'un établissement de crédit consent à une entreprise, ne peut être réduit ou interrompu que sur notification écrite et à l'expiration d'un délai de préavis fixé lors de l'octroi du concours. Ce délai ne peut, sous peine de nullité de la rupture du concours, être inférieur à soixante jours."

La loi pose donc un délai de préavis de 60 jours que la banque doit respecter, sous peine de priver de tout effet sa décision. Il s'agit d'un délai minimal, les parties pouvant prévoir un délai de prévenance plus long.

Le respect de ce délai vaut à la fois pour la rupture totale des concours bancaires, mais également dans l'hypothèse d'une simple réduction de concours décidée unilatéralement par la banque.

Par ailleurs, le texte prévoit qu'à la demande du client, la banque doit lui fournir les "raisons de cette réduction ou interruption".

Il s'agit là d'une obligation d'information tout à fait nouvelle mise à la charge des établissements financiers qui n'avaient jusqu'alors pas à invoquer dans la lettre de notification de la rupture de concours, le motif de leur décision.

Cette obligation sera de pure forme dans la mesure où cette "motivation" de la décision de la banque ne pourra, a priori, pas être remise en cause par le client. Elle présentera cependant le mérite d'une certaine transparence dans un contexte auparavant totalement opaque.

Enfin, l'article L.313-12 dispose expressément qu'en cas de contravention à l'une quelconque de ses dispositions, la banque défaillante pourra voir engager sa "responsabilité pécuniaire".

Cette "responsabilité pécuniaire" conduira l'établissement financier à indemniser son client du préjudice entraîné par la violation du texte. En cas de non respect du préavis, ce préjudice pourrait être par exemple constitué des agios et autres frais financiers supportés par le client consécutivement à la perte subite de son autorisation de découvert.

En revanche, le non-respect de l'obligation de fournir les motifs de la rupture ne devrait pouvoir être indemnisé que par l'allocation de dommages intérêts pour préjudice moral dont le montant est (trop) souvent accordé chichement par les tribunaux.

(Publié le 1er mars 2010 par Pierre Fernandez, Avocat à Paris)