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22 février 2007 4 22 /02 /février /2007 13:13

La procédure de saisie immobilière relève de la catégorie des voies d’exécution.

Elle permet à un créancier muni d’un titre exécutoire (jugement ou acte notarié) de saisir un bien immobilier appartenant à son débiteur et de le faire vendre aux enchères publiques afin de se payer sur le prix de vente.

Bien souvent, la saisie porte sur un immeuble occupé par le débiteur lui-même, qui risque donc, outre la perte de son bien, son expulsion. Par ailleurs, s’il existe d’autres créanciers ceux-ci risquent aussi de perdre tout ou partie de leur gage.

C’est pourquoi la saisie immobilière est très strictement encadrée par la loi afin de préserver l’ensemble des intérêts en présence.

Depuis le 1er janvier 2007 de nouvelles règles issues d’une ordonnance du 21 avril 2006 (n°2006-461) et d’un décret du 27 juillet 2006 (n°2006-936) ont été mises en place.

Sans prétendre présenter ici ces règles de manière exhaustive, il est cependant possible de préciser les grandes lignes et la philosophie de la réforme.

Tout d’abord, la nouvelle saisie se caractérise par une relative simplification de la procédure, placée désormais sous le contrôle du juge naturel des voies d’exécution : le juge de l’exécution

Comme auparavant, la saisie débute par la signification par voie d’huissier d’un commandement de payer valant saisie au débiteur. Afin que les tiers soient informés de la procédure, le créancier doit publier son commandement à la Conservation des Hypothèques du lieu de situation l’immeuble.
 
L’huissier du créancier doit alors se rendre sur place pour dresser un procès verbal de description du bien saisi. Mais, pour ce faire, il n’a plus besoin d’obtenir une autorisation judiciaire pour pénétrer dans les lieux.

C’est sur la base de ce procès verbal que le créancier va ensuite rédiger le cahier des conditions de la vente. Ce cahier, déposé au greffe et librement consultable, récapitule les étapes de la procédure (depuis le titre dont l’exécution est poursuivie jusqu’au procès verbal de description), de sorte que les acquéreurs potentiels puissent être informés au mieux sur le bien immobilier objet de la vente aux enchères.

C’est essentiellement à compter de cette étape que la nouvelle procédure se distingue de la précédente : désormais, le créancier doit, en effet, assigner le débiteur saisi pour une audience dite « d’orientation » devant le juge de l’exécution.

Lors de cette audience seront tranchés les éventuels incidents qui pourraient être invoqués par le débiteur pour contrecarrer la procédure de saisie immobilière : incidents de fond (ex. : contestation de la dette) et/ou de forme (ex. non respect des délais de procédure).

Si les contestations du débiteur sont rejetées lors de l’audience d’orientation, la procédure va alors pouvoir être aiguillée par le juge sur deux voies possibles :

- à la demande du débiteur, le juge pourra autoriser la vente amiable avec fixation d’un prix plancher et d’un délai maximum de quatre mois pour réaliser la vente. Le débiteur aura alors quatre mois maximum pour trouver lui-même un acquéreur et vendre son bien de gré à gré ;

- à défaut de demande de vente amiable, le juge ordonnera la vente forcée du bien aux enchères publiques à une date qu’il fixera, dans le délai de deux et quatre mois à compter de l’audience d’orientation.

L’un des objectifs de la nouvelle procédure est ainsi de raccourcir autant que possible la durée de la saisie immobilière.

Outre l’audience d’orientation, la seconde innovation majeure de la réforme concerne le sort des créanciers inscrits, c’est-à-dire des créanciers bénéficiant d’une d’hypothèque sur l’immeuble saisi.

Le créancier poursuivant doit leur dénoncer le commandement valant saisie, cette dénonciation valant assignation pour l’audience d’orientation. Un peu comme en matière de procédure collective, les créanciers disposent alors, à compter de cette dénonciation, d’un délai de deux mois pour déclarer leur créance.

Cette déclaration de créance doit impérativement être faite par un avocat qui déposera la déclaration au greffe du juge de l’exécution avec une copie du titre de créance invoqué et du bordereau d’inscription d’hypothèque correspondant.

Le créancier poursuivant, informé par le greffe de ces déclarations de créances, doit alors établir un état ordonné, récapitulant toutes les créances en fonction de leurs rangs, sur la base duquel le prix de vente sera réparti.

L’absence de déclaration de créance est donc lourde de conséquences : le créancier qui n’aura pas déclaré valablement sa créance ne figurera pas sur l’état ordonné et ne participera donc pas à la distribution du prix de vente. Même s’il conserve sa créance, son hypothèque sera privée d’effet.

Fort logiquement, les créanciers d’un rang inférieur bénéficieront de cette négligence puisqu’ils auront plus de chances de concourir à la répartition du prix. Le malheur des uns…

(Publié le 22 février 2007 par Pierre FERNANDEZ et Elisette ALVES, Avocats à Paris)


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Published by PF et EA - dans Droit civil
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12 février 2007 1 12 /02 /février /2007 18:53

Pour être juridiquement dus par un copropriétaire, les travaux urgents décidés par le syndic doivent avoir été ratifiés préalablement par l’assemblée générale.

C’est ce que vient de rappeler la haute cour dans un arrêt de cassation du 17 janvier 2007 (05-17.119)

En l’espèce, un copropriétaire défaillant dans le règlement de ses charges de copropriété avait été logiquement poursuivi en paiement par le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic.

Pour s’opposer au paiement des sommes réclamées, le copropriétaire avait fait valoir qu’elles incluaient des travaux réalisés à l’initiative du syndic et qui n’avaient pas été votés par l’assemblée générale.

Le Tribunal l’avait néanmoins condamné au motif que l’assemblée générale annuelle avait approuvé les comptes et ainsi implicitement ratifié lesdits travaux.

La Cour de Cassation sanctionne cette analyse au visa de l'article 37, alinéa 1er, du décret du 17 mars 1967 dans les termes ci-après :

« Qu'en statuant ainsi, le tribunal, qui a retenu l'urgence des travaux sans constater que le syndic avait convoqué immédiatement une assemblée générale des copropriétaires et alors que la ratification des travaux ne peut résulter implicitement de l'approbation des comptes, a violé le texte susvisé ».

Ce texte d’ordre public prévoit, en effet, que le syndic amené à faire procéder à des travaux urgents, doit réunir une assemblée générale pour avaliser ces travaux dans leur principe et leur montant.

A défaut d’assemblée, leur quote-part des dépenses ne peut donc être réclamée aux copropriétaires et la responsabilité du syndic peut être engagée.

Il convient de préciser que dans l’hypothèse où l’assemblée dûment convoquée refuserait de ratifier l’initiative du syndic, le syndicat des copropriétaires n’en resterait pas moins engagé vis-à-vis des entreprises chargées des travaux.

Mais le syndicat des copropriétaires pourrait alors se retourner contre le syndic pour obtenir des dommages et intérêts à due concurrence des factures payées aux entreprises.

(Publié le 12/02/2007 par Elisette ALVES, Avocat à Paris)


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1 février 2007 4 01 /02 /février /2007 17:36

Les non fumeurs en rêvaient, le décret n°2006-1386 du 15 novembre 2006 l’a fait !

A compter du 1er février 2007, il est interdit de fumer dans tous les lieux fermés et couverts qui accueillent du public ou qui constituent des lieux de travail.

Pour les cafés, hôtels, restaurants, casinos et discothèques cette interdiction n’entrera en vigueur qu’à compter du 1er janvier 2008.

Comme nous l’avions indiqué dans un précédent article, auparavant, l’interdiction formelle de fumer au travail ne portait que sur les locaux à usage collectif tel l’accueil, le restaurant d’entreprise, les salles de réunion, de repos, etc.

Pour les bureaux stricto sensu, il était possible de déroger à l’interdiction sous réserve pour l’employeur de mettre en place, avec la médecine du travail, un plan d’aménagement destiné à protéger les non fumeurs.

Le décret supprime la distinction entre locaux à usage collectif et bureaux individuels. Désormais tous les lieux de travail sont concernés dès lors qu’ils sont fermés et couverts.

L’interdiction ne s’applique donc pas aux chantiers en plein air (non fermés et non couverts), ni aux véhicules de société qui ne sont pas considérés comme « lieux de travail ».

Les salariés fumeurs ne peuvent donc plus fumer qu’à l’extérieur de l’entreprise (cour intérieure, trottoir par exemple), où alors dans un fumoir spécialement aménagé par l’employeur et devant notamment  être ventilé, équipé de fermetures automatiques et ne pas dépasser 35 m² ou 20% de la surface totale de l’entreprise.

La mise en place de fumoirs n’est cependant qu’une faculté pour l’employeur et nullement une obligation.

En revanche, l’employeur à l’obligation d’apposer une signalétique rappelant l’interdiction de fumer, et ce non seulement à l’entrée de l’entreprise mais aussi à l’intérieur dans des endroits visibles et de manière apparente.

Par ailleurs il convient pour l’employeur de veiller à ce que le règlement intérieur de l’entreprise soit conforme à la nouvelle réglementation.

En ce qui concerne les sanctions des salariés contrevenants, les textes prévoient une amende de 68 €. Mais celui-ci risque surtout une sanction disciplinaire de la part de son employeur s’il ne respecte pas l’interdiction de fumer.

En effet, la circulaire ministérielle prise suite au décret de novembre 2006 rappelle clairement qu’en matière de protection des salariés contre le tabagisme passif, l’employeur est tenu à une obligation de résultat.

Aussi, s’il ne veut pas voir engager sa responsabilité vis-à-vis de ses salariés non fumeurs l’employeur devra se montrer intraitable à l’égard des fumeurs fautifs. La sanction disciplinaire la plus appropriée sera certainement l’avertissement. En cas de récidives, le licenciement pourra même être envisagé.

Enfin, si l’employeur ne respecte pas ses obligations (ex : fumoir non-conforme, mauvaise signalisation rappelant l’interdiction de fumer, etc.) il encourt lui aussi des amendes pénales allant de 135 € à 750 €.

Reste maintenant à voir comment, en pratique, le monde de l’entreprise va s’adapter à ces nouvelles règles plus contraignantes. Les 175.000 agents annoncés pour veiller à leur respect devraient cependant éviter qu’elles ne se transforment en simple écran de fumée. 

(Publié le 1er février 2007 par Pierre FERNANDEZ, Avocat à Paris)


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24 janvier 2007 3 24 /01 /janvier /2007 14:04

Alors que les problèmes de logements et de prix des loyers sont au cœur de la campagne présidentielle, un arrêt rendu le 13 décembre 2006 (n°05-20761) par la Cour de Cassation revient sur la procédure de la fixation du loyer en cas de renouvellement du bail d’habitation.

En matière de baux d’habitation le principe posé par la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 est celui de la tacite reconduction du contrat à l’arrivée de son terme pour une durée équivalente et aux mêmes conditions, notamment de loyer.

Le bailleur dispose cependant de la possibilité d’adresser, au moins six mois avant l’échéance du bail, une offre de renouvellement à son locataire avec proposition d’un nouveau loyer s’il estime le loyer en cours « sous-évalué ».

A la suite de cette offre de renouvellement, en cas de désaccord ou à défaut de réponse du locataire quatre mois avant le terme du bail, la partie la plus diligente (en pratique le bailleur) doit saisir la commission départementale de conciliation.

Comme son nom l’indique, cette commission, dont la saisine est impérative, a pour objectif de concilier les parties sur la fixation du nouveau loyer.

Ce n’est qu’à défaut d’accord constaté par la commission que le juge d’instance doit être saisi, et ce, avant le terme du contrat (article 17 L 1989).

Se pose alors un problème évident de chronologie de la procédure à respecter par le bailleur qui doit à la fois saisir le juge après que la commission ait rendu son avis, mais également avant l’expiration du bail.

Afin d’éviter cette dernière date butoir il était d’usage et admis par la jurisprudence que le bailleur pouvait saisir le juge avant le terme du bail, même si la Commission Départementale n’avait  pas encore statué.

C’est précisément ce qu’il c’était passé dans l’espèce ayant donné lieu à l’arrêt du 13 décembre 2006, le bailleur ayant assigné son locataire devant le Tribunal sans attendre l’avis de la Commission.

La Cour d’Appel de PARIS avait validé la procédure en constatant que la saisine du Tribunal était bien antérieure à la date d’expiration du bail, comme exigé par le texte.

Son arrêt est pourtant cassé par la Cour de Cassation selon laquelle « le juge ne peut être valablement saisi avant que le délai de deux mois imparti à la commission de conciliation pour rendre son avis soit écoulé. »

Cette solution, qui remet en cause la jurisprudence antérieure, ajoute aux dispositions de l’article 17 de la loi de 1989 qui dispose simplement que « à défaut d’accord constaté par la commission, le juge est saisi avant le terme du contrat. »

Elle oblige désormais de facto le bailleur à saisir la Commission au plus tard deux mois et un jour avant l’expiration du bail pour éviter toute difficulté procédurale.

Les conséquences ne sont pas neutres du tout.

Si, pour quelque motif que ce soit, la procédure n’est pas respectée, la demande de fixation de loyer est en effet déclarée irrecevable, et le bail initial reconduit aux conditions antérieures pendant une nouvelle durée de trois ou six ans.

Le bailleur devra alors réagir six mois avant l’expiration de ce nouveau délai pour  solliciter à nouveau la fixation d’un loyer plus conforme à la valeur locative réelle de son bien.

Il a donc tout intérêt à être particulièrement vigilent dans la mise en œuvre de la procédure de renouvellement du bail et ne doit pas hésiter à se faire assister par un professionnel.


(Publié le 24 janvier 2006 par Pierre FERNANDEZ, Avocat à Paris)


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15 novembre 2006 3 15 /11 /novembre /2006 14:23

La loi n° 2006-872 du 13 juillet 2006 portant engagement national pour le logement, dite loi ENL est venu apporter une nouvelle pierre à l'édifice de la récurrente question des frais que le syndic peut facturer directement au copropriétaire défaillant dans le paiement de ses charges de copropriété, ainsi qu'en cas de vente de lot de copropriété.

Pour mémoire cette question avait fait l'objet des deux articles suivants :

- « Les frais de recouvrement de charges de copropriété n'ont pas fini d'être source de débats »

- « Les frais et honoraires prévus au contrat de syndic, y compris en cas de vente d'un lot, sont à la charge de la copropriété »

Si la loi du 13 juillet 2006 ne remet pas vraiment en cause notre première chronique, en revanche les solutions évoquées dans la seconde s'avèrent aujourd'hui obsolètes.

Frais de recouvrement :

Comme on l'avait précisé, l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction issue de la loi du 13 décembre 2000 disposait que contrairement aux charges générales réparties entre tous les copropriétaires au prorata de leurs tantièmes de copropriété, les « frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire, sont imputables à ce seul copropriétaire ».

Malgré la volonté du législateur, l'application de ce texte par jurisprudence ne permettait pas d'aboutir à la récupération de l'ensemble des frais réellement exposés sur le copropriétaire défaillant et la collectivité des copropriétaires continuait de devoir supporter la carence d'un seul.

Seul le juge pouvait autoriser à facturer les frais dits « nécessaires » et la Cour d'appel de PARIS interprétait de manière restrictive cette notion pour éviter que des frais non indispensables ou disproportionnés par rapport au montant de la dette ne soit imputés au copropriétaire débiteur.

Venant au secours des copropriétés, le législateur est intervenu de nouveau, dans le courant de l'été 2006, pour donner une liste plus complète, mais nullement limitative, des frais que les juges doivent considérer comme nécessaires au recouvrement de la créance du copropriétaire défaillant.

Mais le législateur est allé plus loin.

Désormais, le syndic pourra donc imputer au compte individuel du copropriétaire défaillant, les frais exposés par le syndicat pour le recouvrement de ses créances, même si aucune disposition spéciale en se sens ne figurait dans le règlement de copropriété ou n'avait été votée en assemblée générale.

Le nouvel article 10-1 est ainsi rédigé :

« Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur ; »

Si l'imputation est contestée, le copropriétaire débiteur devra alors saisir le tribunal pour remettre en cause le bien fondé de la créance de la copropriété et/ou le caractère nécessaire des frais qui lui sont imputés.

Frais de mutations :

Le législateur est également revenu sur la solution jurisprudentielle qui consistait à écarter les frais de mutation prévus au contrat de syndic puisque, le copropriétaire vendeur n'y était pas partie.

Il fallait que le règlement de copropriété ou une délibération de l'assemblée ait autorisé la facturation du copropriétaire, pour qu'il en soit redevable.

La loi ENL met un terme à la discussion en ajoutant un nouvel alinéa à l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 aux termes duquel :

« Sont imputables au seul copropriétaire concerné... les honoraires du syndic afférents aux prestations qu'il doit effectuer pour l'établissement de l'état daté à l'occasion de la mutation à titre onéreux d'un lot ou d'une fraction de lot ».

Par propriétaire concerné, il faut comprendre le copropriétaire vendeur d'un lot de copropriété qui doit fournir l'état daté prévu à l'article 5 du décret du 17 mars 1967 lors de la vente de son lot.

Grâce à ces nouvelles dispositions, la collectivité des copropriétaires se trouve enfin assurée de ne pas avoir à supporter les frais imputables à un copropriétaire donné, celui-ci ayant toujours la possibilité de saisir le juge en cas de doute ou d'abus.

(Publié le 15 novembre 2006 par Elisette ALVES, Avocat à Paris)


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7 novembre 2006 2 07 /11 /novembre /2006 18:50

Il est fréquent, avant de parvenir à un accord, que les parties à un contrat discutent entre elles pendant un certain temps des conditions de leurs engagements réciproques : c’est ce qu’on appelle la période des pourparlers.

Durant cette période, par hypothèse, les parties ne sont encore pas contractuellement engagées l’une envers l’autre.

Le principe est donc qu’à tout moment, elles peuvent, l’une comme l’autre, décider de ne pas poursuivre les pourparlers et reprendre ainsi leur entière liberté de négociation, avec notamment un autre partenaire.

Bien évidemment, comme tout principe qui se respecte, celui-ci connaît une exception importante. La liberté de négociation ne doit en effet pas dégénérer en abus de droit sous peine pour le partenaire malhonnête d’engager sa responsabilité délictuelle sur le fondement de l’article 1382 du Code Civil.

De façon générale, la rupture est ainsi reconnue comme abusive lorsque son auteur fait preuve de mauvaise foi. On peut à cet égard citer les exemples suivants :

- lorsqu’il a pris l’initiative de la négociation sans intention sérieuse de négocier ;

- lorsqu’il entretien son partenaire dans l’espoir de la conclusion d’un contrat sans avoir réellement l’intention de contracter ;

- lorsqu’il a engagé des pourparlers à seule fin d’empêcher le partenaire de contracter avec autrui, ou pour obtenir la révélation de certains secrets ;

- lorsque la rupture intervient de façon brutale alors que les pourparlers étaient très avancés.

Reste ensuite à chiffrer le préjudice causé par la rupture abusive des pourparlers, question délicate à laquelle un arrêt récemment rendu le 28 juin 2006 (04-20040) par la 3ème Chambre Civile de la Cour de Cassation apporte une précieuse contribution.

Il s’agissait en espèce d’une Société Civile Immobilière (S.C.I) qui dans le cadre d’un projet immobilier était en négociations avec le propriétaire d’un terrain à construire.

Alors que la discussion était semble-t-il très avancée, le vendeur a refusé de signer l’acte de vente, préférant céder son terrain à un tiers. Cette rupture a été jugée fautive par la Cour d’Appel.

S’agissant du préjudice de la S.C.I évincée, les juges ont estimé que le projet immobilier envisagé avait une chance de déboucher sur un profit pour la S.C.I. La rupture des pourparlers ayant mis un terme à ce projet, la S.C.I aurait donc subi un préjudice correspondant à la perte de la chance qu’elle avait de gagner de l’argent sur son opération immobilière.

Cette décision est cassée par la Cour de Cassation dans les termes suivants :

« …une faute commise dans l’exercice du droit de rupture unilatérale des pourparlers pré-contractuels n’est pas la cause du préjudice consistant dans la perte d’une chance de réaliser les gains que permettait d’espérer la conclusion du contrat… »

La position de la Cour de Cassation doit être approuvée.

La perte de chance de voir un contrat conclu résulte de la rupture des pourparlers, rupture qui, comme nous l’avons vu, n’est pas fautive en elle-même, chaque partenaire étant libre de ne pas conclure.

Seule la rupture fautive, c’est-à-dire mise en œuvre de mauvaise foi, engage la responsabilité de son auteur. Le préjudice à indemniser ne peut donc qu’être celui en lien direct avec ce caractère fautif de la rupture.

Ainsi ce préjudice va correspondre le plus souvent au remboursement des frais exposés en pure perte par le partenaire évincés dans le cadre des pourparlers (frais d’études, frais de déplacement, investissements, etc.). 

Cette solution justifiée en droit est également opportune du point de vue économique, l’indemnisation à hauteur de la perte de chance étant financièrement plus lourde et donc de nature à  freiner les possibilités des acteurs économiques de conduire des négociations avec plusieurs partenaires en même temps, chose commune dans le monde des affaires.

(Publié le 8 novembre 2006 par Pierre FERNANDEZ, Avocat à Paris)


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6 octobre 2006 5 06 /10 /octobre /2006 15:49

« Mieux vaut un mauvais arrangement qu’un bon procès ».

Ce vieil adage n’a pas pris une ride spécialement en droit social où il est très fréquent d’avoir recours à une solution négociée dans le cadre de la rupture du contrat de travail liant le salarié à son employeur.

Certes, dans le cadre de la transaction les parties doivent faire des concessions réciproques, mais elles évitent alors la lenteur de la procédure prud’homale (comptez au moins trois ans entre la procédure de première instance et l’appel) ainsi que l’aléa relativement important inhérent à tout contentieux judiciaire.

Ces deux avantages conduisent de plus en plus d’employeurs et de salariés à recourir à la transaction.

Celle-ci doit cependant ne pas intervenir avec précipitation. En effet on ne peut, par hypothèse, transiger sur  les conséquences de la rupture d’un contrat de travail qu’à condition que cette rupture soit déjà intervenue par la notification de sa lettre de licenciement au salarié.

Si la transaction est antérieure à cette notification, le salarié peut en demander la nullité tout en sollicitant bien sûr des dommages intérêts pour licenciement sans cause réelle et sérieuse.

C’est cette règle constante qui vient d’être récemment rappelée par la Chambre Sociale de la Cour de Cassation dans un arrêt du 14 juin 2006 (n°04-43123) :

« …la transaction ayant pour objet de prévenir ou terminer une contestation, celle-ci ne peut être valablement conclue par le salarié licencié que lorsqu’il a eu connaissance effective des motifs du licenciement par la réception de la lettre de licenciement prévue à l’article L.122-14-1 du Code du Travail »

Dans cette affaire, la lettre de licenciement en date du 16 janvier avait été adressée en recommandé présenté au domicile du salarié le 17 janvier  mais retiré seulement le 21 janvier.

Or les parties avaient signé la transaction le 18 janvier soit postérieurement à l’envoi de la lettre de licenciement mais antérieurement à sa réception effective par le retrait du recommandé effectué le 21.

Selon la Cour de Cassation seule doit être prise en compte la date à laquelle le salarié a pris connaissance des motifs de licenciement pour apprécier si la transaction est nulle ou pas, soit la date de réception de la lettre de licenciement.

La solution est logique en droit. Le salarié ne peut valablement accepter de transiger qu’à condition de le faire en pleine connaissance de cause, c’est-à-dire d’avoir connaissance des motifs précis visé dans la lettre de licenciement.

En pratique il est fréquent de voir les parties se mettre d’accord sur les conséquences de la rupture avant d’engager la procédure de licenciement dans les règles.

Dans cette hypothèse, afin d’éviter tout risque d’action en nullité, il est donc vivement conseillé aux employeurs d’attendre le retour de l’accusé réception de la lettre de licenciement avant de signer toute transaction.

(Publié le 6 octobre 2006 par Pierre FERNANDEZ, Avocat à Paris)


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2 août 2006 3 02 /08 /août /2006 11:21

La prévention des risques passe par une meilleure connaissance de ceux auxquels on est exposés.

A cette fin, le législateur a mis en place par une loi du 30 juillet 2003, entrée en vigueur le 1er juin 2006, une obligation d’information sur les risques naturels ou technologiques affectant un bien immobilier à la charge du propriétaire qui vend son bien ou le met en location.

Le propriétaire est désormais tenu d'annexer au contrat de vente ou de location un formulaire informant son cocontractant sur ces risques outre la liste des déclarations de sinistres qu’il aurait été amené à faire par le passé et ayant donné lieu à indemnisation.

Ce formulaire « état des risques » est disponible en mairie, préfecture ou téléchargeable sur internet : www.ecologie.gouv.fr et www.prim.net, tandis que la liste des sinistres subis par l'immeuble depuis 1982 peut être dressée sur papier libre.

L’obligation concerne tout bien immobilier, bâti ou non bâti, situé à l'intérieur d’un périmètre de plan de prévention des risques naturels ou technologiques ou en zone sismique réglementée. Elle concerne également tout bien qui a fait l'objet depuis 1982, d'une ou plusieurs indemnisations après un évènement reconnu comme catastrophe naturelle ou risque technologique.

La liste des communes concernées et la liste des arrêtés de reconnaissance de l'état de catastrophe naturelle ou technologique sont consultables en mairie, à la sous préfecture, à la préfecture et, progressivement, sur internet.

Cette information devra donc être prévue de manière large dans tous les contrat afférents à la disposition ou à la jouissance de l’immeuble tels : contrats de vente, promesses de vente ou d'achat, les contrats de vente en état futur d'achèvement, les cessions gratuites, les échanges avec ou sans soulte, les donations, les partages successoraux ou actes assimilés, mais aussi les contrats écrits de location d’habitation, bureaux, baux commerciaux, y compris, à notre sens, les locations saisonnières ou de vacances, les locations meublées, ou les baux emphytéotiques.

A défaut de satisfaire à cette obligation d’information, le propriétaire pourra être poursuivi devant les tribunaux en annulation du contrat ou diminution du prix payé en application des dispositions de l’article 125-5 du Code de l’environnement.

La mise en œuvre de ce texte pourra s’avérer intéressante puisque la sanction du manquement à l’obligation d’information sur les risques naturels et technologiques, bien que très proche de celle retenue en matière de vices cachés, n’est quant à elle, pas encadrée par les mêmes conditions restrictives de bref délai.

(Publication le 2 août 2006 par Elisette ALVES, Avocat à Paris)


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27 juillet 2006 4 27 /07 /juillet /2006 14:08

En cette période estivale nombreux sont ceux qui s’apprêtent à prendre l’avion pour leur départ en vacances.

Quoi de plus désagréable alors de se voir refuser l’accès à l’appareil alors que l’on a pourtant acquitté sa place, et ce à cause de la pratique du « surbooking » généralisée au sein de l’ensemble des compagnies aériennes.

Comme statistiquement tous les passagers ne se présentent pas à l’embarquement, il s’agit pour ces compagnies de rentabiliser au maximum leurs vols en vendant plus de billets que leur appareil ne peut contenir de passagers.

Ainsi est-il fréquent que des passagers ayant acquitté leur place se retrouvent devant un avion complet et ne puissent embarquer.

Cette pratique du « surbooking » est curieusement légale. Elle revient en effet à vendre en pleine connaissance de cause du vide à son client, ce qui, en d’autres circonstances pourrait faire penser à une vulgaire escroquerie…

Pour autant, les usagers des transports aériens ne sont pas complètement démunis face à cette pratique : un dispositif d’indemnisation a été mis en place à leur profit au niveau communautaire par le règlement européen du 11 février 2004 n°261/2004.

Ce texte protecteur du consommateur est, comme tous les règlements, d’application directe en France. Cela signifie qu’un ressortissant français peut s’en prévaloir comme s’il s’agissait d’une loi française.

Le règlement concerne les vols au départ d’un Etat membre ou à destination d’un Etat membre et prévoit différentes mesures en faveur du passager refoulé :

1°/ remboursement de son billet ou

2°/ remplacement par un autre billet pour la même destination dans des conditions de transports comparables. Dans cette hypothèse, le passager se voit offrir gratuitement les frais de séjour à l’hôtel (hébergement et nourriture) jusqu’à son prochain départ, ainsi que le transport de l’aéroport à l’hôtel ;

En tout état de cause, quelle que soit l’option choisie (remboursement ou échange), le passager bénéficiera en outre d’une indemnisation allant de 250 € à 600 €, en fonction du caractère plus ou moins long de son vol annulé ; s’il choisit l’option du vol de remplacement l’indemnisation sera inférieure pour tenir compte de la compensation obtenue en nature et sera calculée en fonction de la distance du vol et du nombre d’heures de retard par rapport à l’heure d’arrivée du vol initial.

Une information sur cette réglementation doit d’ailleurs être remise au passager victime d’un refus d’embarquement afin que ce dernier, qui n’est peut être pas abonné à « Au fil du droit… », puisse prendre connaissance de ses règles.

Bien entendu, ce système légal d’indemnisation forfaitaire n’interdit pas au passager de solliciter une indemnisation supérieure notamment si l’annulation de son vol lui a causé un préjudice très important dont il peut justifier, pour des motifs d’ordre professionnel ou autre.

(Publié le 27 juillet 2006 par Pierre FERNANDEZ, Avocat à Paris)


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20 juillet 2006 4 20 /07 /juillet /2006 18:35

Si vous êtes chargé du suivi des factures et de la TVA, inutile d’acquérir le roman de l’été pour vos lectures sur la plage, munissez vous plutôt de la dernière instruction administrative publiée par l’administration fiscale le 23 juin dernier qui commente la généralisation de la procédure d’auto-liquidation en matière de TVA instituée par l’article 94 de la Loi de Finances rectificative pour 2005 (instruction 3-A-9-06).

Cette mesure, qui a pour but non seulement de simplifier le système actuel mais également de contribuer à la lutte contre la fraude en matière de TVA, est relativement complexe. Nous avons donc essayé d’en tirer les principes directeurs et leurs premières implications pratiques dans le présent article.

A partir du 1er septembre 2006, pour toutes les opérations dont le fait générateur de la TVA intervient à compter de cette date, la TVA exigible sur les livraisons de biens ou les prestations de services  effectuées par des assujettis non établis en France au profit de clients identifiés à la TVA en France devra être auto-liquidée par le client, c’est-à-dire qu’il appartiendra à l’acheteur du bien ou au preneur du service d’acquitter la TVA française correspondant à l’opération. Cette dernière ouvrira droit à la déduction dans les conditions de droit commun.

A noter que ne sont pas concernées par ce dispositif : les opérations déjà soumises à autoliquidation, les locations de locaux nus ou de terres et bâtiments d’exploitation, les importations, les livraisons de déchets neufs d’industrie, les opérations soumises à la TVA sur marge et les opérations réalisées sous régime suspensif.

Par ailleurs, l’administration a admis, par mesure de tolérance, que l’entreprise étrangère acquitte au nom et pour le compte du client identifié à la TVA en France, la TVA concernée. Pour ce faire, l’entreprise devra alors désigner un assujetti accrédité établi en France, dit « répondant ».

On notera d’ores et déjà que, contrairement aux autres cas d’auto-liquidation, ce nouveau régime s’applique même si le client identifié à la TVA en France ne fournit pas son numéro de TVA.

En pratique, les acheteurs de biens ou les preneurs de services identifiés à la TVA en France pourront se trouver dans l’une des deux situations suivantes :

1°) Soit aucun « répondant » n’a été désigné, ils devront lorsqu’ils ont acquis le bien ou le service auprès d’entreprises étrangères quelles soient communautaires ou non auto-liquider la taxe et renseigner la ligne spécifique « achats de biens ou de prestations de services réalisées auprès d’un assujetti non établi en France » qui sera prochainement créée sur les déclarations de chiffre d’affaires CA3.

Ils recevront une facture qui ne fera pas mention de la TVA exigible mais qui devra indiquer distinctement que la TVA est due par le client et se référer soit à l’article 21 1 a de la 6eme Directive, soit à l’article 283 I du Code Général des Impôts.

En cas de manquement à l’obligation d’auto-liquidation, une amende de 5 % de la somme déductible sera appliquée dont on rappellera qu’elle n’est pas déductible de l’impôt sur les sociétés. Cette amende viendra s’ajouter aux intérêts de retard et pénalités pour manquement délibéré de 40 % ou pour manœuvres frauduleuses de 80 %.

2°) Soit un « répondant » a été désigné, le client identifié à la TVA en France n’a donc pas à auto-liquider la TVA. Outre les mentions obligatoires, la facture transmise mentionnera l’existence et le nom du répondant.

Dans les deux cas, les systèmes d’information des adhérents devront être adaptés afin de tenir compte de ces nouvelles dispositions.

Lorsque des livraisons de biens et prestations de services sont réalisées hors de France et plus particulièrement dans un autre pays de l’Union Européenne, il conviendra de vérifier si le pays concerné a transposé ces dispositions d’auto-liquidation à caractère obligatoire afin notamment d’émettre une facture conforme à ces nouvelles règles.

Enfin, pour ceux effectuant les opérations suivantes :

- importation suivie d’une livraison interne réalisée en France avec un assujetti établi hors de France,
- achat-revente en France d’un bien par un assujetti établi hors de France,
- acquisition intracommunautaire ou transfert suivie d’une livraison interne réalisée en France par un assujetti établi hors de France,
- livraison d’un bien avec montage ou installation réalisée en France par un assujetti qui n’y est pas établi,

il s’agit de cas particuliers qui ne peuvent pas être traités dans le cadre d’une courte note d’information.

Par suite, si vous êtes dans l’un des cas précités, nous vous encourageons à vous rapprocher de vos conseils habituels.

(Publié le 20 juillet 2006 par Anne-Gaelle LEVAILLANT, Avocat à Paris)


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