Lorsqu’une personne achète un lot dans un immeuble soumis au statut de la copropriété, elle acquiert une partie privative réservée à son usage exclusif et une quote-part des parties communes, lesquelles sont affectées à l’usage de la collectivité ou de certains de ses membres.

C’est le règlement de copropriété qui procède à la classification des parties privatives (dont chaque copropriétaire à la libre jouissance au sein de son lot) et des parties communes, voire des parties communes spéciales à certains bâtiments, et ce en fonction de la destination de l’immeuble (habitation, mixte, commerciale…) qu’il définit également.

Les parties communes sont essentiellement constituées du gros œuvre de l’immeuble (murs, toiture...), des éléments d'équipement commun (ascenseur, chauffage, antenne...), ou encore des canalisations, des réseaux d'eau et d'électricité, mais aussi de locaux communs tels que couloirs, escaliers, jardins ou terrasses.

Le règlement de copropriété peut alors prévoir qu’un copropriétaire bénéficiera de la jouissance exclusive dudit jardin ou de la terrasse, qui ne serait accessible que par son appartement, à charge pour lui d’en assumer l’entretien, sans pouvoir y réaliser que de menus aménagements.

En effet, cette partie commune demeure la propriété du syndicat des copropriétaires, qui est seul habilité à prendre des décisions et voter les travaux la concernant.

A moins d’une stipulation précise du règlement de copropriété ou d’une autorisation de l’assemblée générale, aucun copropriétaire ne peut donc annexer une partie commune ou y (faire) réaliser des travaux fut-ce sur un couloir qui ne desservirait que son appartement.

En cas d’infraction constatée, les copropriétaires peuvent-ils agir seuls en justice pour faire cesser l’annexion illicite d’une partie commune ?

La troisième chambre civile de la Cour de Cassation vient de répondre par l’affirmative dans un arrêt du 6 septembre 2011 (Pourvoi n°10-20258).

En l’espèce, une société hôtelière avait acquis en 2003, trois lots au sein d’une copropriété située à ISOLA 2000, à usage d’hôtel restaurant sur six niveaux, le dernier niveau étant occupé par des logements individuels.

Estimant que l’exploitation n’était pas rentable, la société avait alors vendu en 2007 les chambres composant l’un de ses lots après avoir réalisé des travaux de réhabilitation par lesquels elle s’était manifestement approprié des parties communes.

Neuf copropriétaires mécontents ont alors agit en annulation et inopposabilité de la vente ainsi qu'en restitution de parties communes indûment annexées.

Les juges du fond ont rejeté leurs demandes comme irrecevables, estimant que seul le syndicat des copropriétaires aurait qualité à agir en justice par son syndic concernant « les modifications du règlement de copropriété ou des parties communes ainsi que (…) les autorisations à donner aux copropriétaires pour modifier leurs parties privatives lorsque ces modifications sont de nature à enfreindre les dispositions du règlement de copropriété ».

L’arrêt de la Cour d’appel d’AIX EN PROVENCE est logiquement cassé au visa de l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965.

Cet article confère certes qualité au syndicat des copropriétaires pour agir en justice en vue de « la sauvegarde des droits afférents à l'immeuble », mais il autorise également tout copropriétaire à « exercer seul les actions concernant la propriété ou la jouissance de son lot, à charge d'en informer le syndic.”

En application de ce texte, la jurisprudence considère de longue date que toute atteinte aux parties communes, dont chaque lot comporte par nature une quote-part, constitue un préjudice personnel autorisant un copropriétaire à agir, mais à condition de justifier d’un intérêt légitime pour éviter tout abus de procédure.

Depuis un arrêt du 22 mars 2000 (Pourvoi n°98-13345), la Cour de Cassation précise en outre que l’intérêt légitime est incontestable en cas de violation du règlement de copropriété, ce document ayant la nature d’un contrat dont chaque copropriétaire a le droit d’exiger le respect par les autres.

L’action individuelle est ainsi recevable sans que les copropriétaires demandeurs soient astreints à démontrer qu’ils subissent un préjudice personnel et spécial, distinct de celui dont souffrirait la collectivité.

Cette solution revêt une utilité pratique incontestable non seulement lorsque la collectivité des copropriétaires refuse d’agir pour ne pas exposer de frais, mais encore lorsque le contrevenant a tissé des liens tels avec le Syndic que celui-ci ne prendra aucune initiative à son encontre…  

(Publié le 28 septembre 2011 par Maître Elisette ALVES, Avocat à PARIS)

Un syndicat des copropriétaires n’a pas de patrimoine propre pour financer son fonctionnement ou mettre en œuvre les décisions prises en assemblée générale.

Ce sont donc les copropriétaires qui, en application des articles 10 de la Loi du 10 juillet 1965 et 35 du Décret du 17 mars 1967, doivent assurer ce financement, en réglant les charges de copropriété appelées par le syndic sur la base de la répartition prévue au règlement de copropriété et en fonction du budget prévisionnel voté en assemblée ou des dépenses imprévues mais urgentes, qui devront alors être validées lors de l’assemblée suivante.

En cas de défaillance d’un copropriétaire, l’article 55 du Décret du 17 mars 1967 dispense le syndic d’avoir à solliciter une autorisation de l’assemblée générale pour introduire une action judiciaire en recouvrement de charges au nom du syndicat.

Il lui suffit de constater que le copropriétaire n’a pas réglé sa quote-part de charges à réception de l’appel qui lui a été adressé, ni déféré à la mise en demeure qui lui a ensuite été adressée.

Deux types d’actions en paiement des charges de copropriété sont alors possibles, en fonction des charges dues :

-    la procédure « classique », qui permet d’obtenir le paiement de l’ensemble des charges impayées, dans la limite de dix ans, en saisissant la juridiction de droit commun, dont la compétence est déterminée par le montant dû ;

-    la procédure « accélérée » mise en place par la Loi SRU du 13 décembre 2000, qui permet de demander au Président du Tribunal de Grande Instance statuant comme en matière de référé, la condamnation d’un copropriétaire qui n’aurait pas acquitté la provision appelée à sa date d’exigibilité ou dans le délai de trente jours de la mise en demeure prévue à l’article 14-1, non seulement pour le terme impayé et mais aussi pour les provisions résultant du budget provisionnel mais non encore échues, dont la déchéance du terme est alors prononcée.

Cette seconde procédure, prévue à l'article 19-2 de la Loi du 10 juillet 1965, ne permet cependant d’obtenir que le paiement des sommes prévues au budget prévisionnel de l’année en cours, pas d’éventuels arriérés pour les années passées.

C’est ce qu’est venue préciser la Cour de Cassation dans un arrêt du 22 septembre 2010 (09-16.678).

En l’espèce, la Cour d’appel d’ORLEANS avait fait droit à la demande de recouvrement d’un très important arriéré de charges, introduite par un syndicat après le délai de trente jours suivant la mise en demeure infructueuse prévue par la loi, aux motifs que :

1°/ l’ensemble des pièces visées à l’article 19-2 (appels de quarts, mise en demeure avec avis de réception et budgets prévisionnels votés) était versé aux débats,

2°/ le texte ne mentionnant aucun délai, le syndicat était recevable à former une demande sur les provisions des années antérieures à l’exercice en cours, dans la limite de la prescription.

La troisième chambre civile de la Cour de Cassation sanctionne ce raisonnement rappelant que le budget prévisionnel concerne uniquement les dépenses à exposer au cours de l'exercice en cours, les budgets des années précédentes étant, quant à eux, venus à échéance.

Dès lors, dans les procédures introduites sur le fondement de l'article 19-2, le Juge doit vérifier que les provisions réclamées se rapportent bien aux dépenses du budget prévisionnel en cours d'exécution.

Les deux voies procédurales doivent en conséquence être mises en œuvre à bon escient, sous peine de voir le syndicat débouté, malgré la légitimité de sa demande.

Publié le 22 novembre 2010 par Me Elisette ALVES, Avocat à Paris.

Le fonds de commerce est constitué principalement de sa clientèle, laquelle est très souvent attachée à l’adresse où est exploité le fonds.

Si le commerçant perd le local où il exploite son activité, il risque également de perdre sa clientèle et par voie de conséquence son fonds de commerce dans son intégralité.

C’est la raison pour laquelle, dans le souci de protéger les commerçants contre ce risque d’éviction, la loi a prévu un ensemble de règles spécifiques pour encadrer les baux commerciaux.

Ces règles sont codifiées aux articles L.145-1 à L145-60 du Code de Commerce. Sans rentrer dans le détail de ce que l’on appelle le « statut des baux commerciaux », le preneur bénéficie de nombreuses protections concernant notamment la révision du loyer, la durée et le renouvellement du bail, où encore les conditions de rupture.

Pour synthétiser, à condition naturellement de respecter ses obligations, le preneur à bail commercial est généralement assuré de pouvoir se maintenir dans les lieux non seulement pendant la durée minimale de 9 ans du contrat, mais même au-delà grâce à son droit au renouvellement.

Si le bailleur veut reprendre la jouissance de son bien au terme du bail, il devra verser au preneur une indemnité dite d’éviction correspondant à la valeur du fonds de commerce du locataire, ce qui est souvent dissuasif.

Pour éviter d’avoir à respecter ce statut protecteur des baux commerciaux, certains bailleurs sont parfois tentés de faire signer à leur locataire des conventions d’occupation précaire.

Comme tout contrat de bail, cette convention est destinée à donner la jouissance d’un bien contre paiement d’une contrepartie financière, le loyer. En revanche, comme son nom l’indique, cette jouissance n’est alors concédée qu’à titre précaire en raison de l’incertitude de la durée de l’occupation.

Cette incertitude doit cependant reposer sur des circonstances objectives, telles que l’existence d’une procédure d’expropriation en cours portant sur les locaux, ou encore des travaux de démolition à venir.

L’occupation est précaire car le preneur ne sait pas avec précision à quelle date prendra fin la convention, cette date dépendant de la réalisation d’un évènement pouvant intervenir à tout moment mais sans que l’on sache précisément quand.

Ce type de convention ne relève pas du statut des baux commerciaux, le preneur n’ayant aucun espoir de conserver la jouissance du local pour l’exploitation de son commerce.

La convention d’occupation précaire confère ainsi aux parties une totale liberté pour aménager son contenu, et notamment des clauses beaucoup plus favorables aux intérêts du bailleur que dans le cadre d’un bail commercial.

Le recours abusif à cette convention en lieu et place d’un bail commercial n’est cependant pas sans risque, comme l’a rappelé la Cour de Cassation dans un arrêt du 1er avril 2009 (n°07-21833).

Dans cette affaire, le bailleur d’un local à usage commercial avait conclu avec son locataire pas moins de six conventions d’occupation précaire successives.

Prétendant que les locaux étaient occupés par une tierce personne en infraction aux clauses de la convention, le bailleur a engagé une procédure à l’encontre du locataire pour voir prononcer la résiliation judiciaire du contrat à ses torts. Mal lui en a pris.

En premier lieu, les juges ont considéré, à juste titre, que le cumul de six conventions d’occupation précaire démontrait la volonté du bailleur d’échapper frauduleusement à l’application du statut des baux commerciaux.

Rappelant l’adage selon lequel « la fraude corrompt toute chose » la Cour en déduit que la convention d’occupation précaire frauduleuse est nulle, et que le bailleur ne peut ainsi se prévaloir d’aucune de ses dispositions.

En second lieu, les juges vont plus loin et requalifient cette convention d’occupation précaire, qui n’avait de précaire que l’intitulé, en bail commercial soumis aux dispositions du Code de commerce. L’ancien occupant précaire peut non seulement se maintenir dans les lieux, mais en outre il se voit désormais titulaire d’un véritable bail commercial.

Enfin, fait suffisamment rare pour être signalé, le bailleur est condamné à payer 5.000 € de dommages intérêts au preneur pour avoir « abusé de son droit d’agir en justice ».

Mieux vaut en conséquence y réfléchir à deux fois avant de recourir à la convention d’occupation précaire lorsqu’aucune raison objective liée à la situation du local à louer ne permet de mettre en place ce type de contrat.

(Publié le 12 avril 2010 par Maître Pierre FERNANDEZ, Avocat à Paris)

En matière de baux d’habitation, l'article 21 de la loi du 6 juillet 1989, dont les dispositions sont d’ordre public, fait obligation au bailleur de « remettre gratuitement une quittance au locataire qui en fait la demande ».

Contrairement à l’opinion commune, la remise d’une quittance n'est donc pas automatique et le bailleur ne commet pas une faute en ne l’adressant pas spontanément.

En revanche, la remise de la quittance devient obligatoire dès que le locataire en fait la demande.

Cette quittance doit alors être remise gratuitement au locataire. (En cas de paiement partiel, le bailleur délivrera un simple reçu)

C’est ce que vient de rappeler une Réponse Ministérielle n°119707 (JOANQ 8 mai 2007 p.4326) qui revient sur l’interdiction de faire supporter au locataire les frais (postaux ou d’agence gestionnaire) relatifs à l’envoi des avis d’échéance ou des quittances de loyer.

Le bailleur qui refuse de délivrer une quittance conforme, c’est-à-dire qui comporte le détail des sommes versées par le locataire en distinguant le loyer, le droit de bail et les charges, pourra y être contraint en justice.

En effet s’il ne répond pas à la mise en demeure adressée par son locataire, le bailleur peut être condamné à remettre la ou les quittance(s) dans un délai déterminé, le cas échéance sous peine d'astreinte.

A cette occasion le locataire pourra également solliciter la condamnation de son bailleur au paiement de dommages et intérêts, notamment si l’absence de quittance l’a privé de la possibilité de percevoir l'allocation logement (CA Paris, 6e ch. C, 31 mars 1998 : Rev. loyers 1999, p. 394).

(Publié le 18  mai 2007 par Maître Elisette ALVES, Avocat à Paris)

Alors que les problèmes de logements et de prix des loyers sont au cœur de la campagne présidentielle, un arrêt rendu le 13 décembre 2006 (n°05-20761) par la Cour de Cassation revient sur la procédure de la fixation du loyer en cas de renouvellement du bail d’habitation.

En matière de baux d’habitation le principe posé par la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 est celui de la tacite reconduction du contrat à l’arrivée de son terme pour une durée équivalente et aux mêmes conditions, notamment de loyer.

Le bailleur dispose cependant de la possibilité d’adresser, au moins six mois avant l’échéance du bail, une offre de renouvellement à son locataire avec proposition d’un nouveau loyer s’il estime le loyer en cours « sous-évalué ».

A la suite de cette offre de renouvellement, en cas de désaccord ou à défaut de réponse du locataire quatre mois avant le terme du bail, la partie la plus diligente (en pratique le bailleur) doit saisir la commission départementale de conciliation.

Comme son nom l’indique, cette commission, dont la saisine est impérative, a pour objectif de concilier les parties sur la fixation du nouveau loyer.

Ce n’est qu’à défaut d’accord constaté par la commission que le juge d’instance doit être saisi, et ce, avant le terme du contrat (article 17 L 1989).

Se pose alors un problème évident de chronologie de la procédure à respecter par le bailleur qui doit à la fois saisir le juge après que la commission ait rendu son avis, mais également avant l’expiration du bail.

Afin d’éviter cette dernière date butoir il était d’usage et admis par la jurisprudence que le bailleur pouvait saisir le juge avant le terme du bail, même si la Commission Départementale n’avait  pas encore statué.

C’est précisément ce qu’il c’était passé dans l’espèce ayant donné lieu à l’arrêt du 13 décembre 2006, le bailleur ayant assigné son locataire devant le Tribunal sans attendre l’avis de la Commission.

La Cour d’Appel de PARIS avait validé la procédure en constatant que la saisine du Tribunal était bien antérieure à la date d’expiration du bail, comme exigé par le texte.

Son arrêt est pourtant cassé par la Cour de Cassation selon laquelle « le juge ne peut être valablement saisi avant que le délai de deux mois imparti à la commission de conciliation pour rendre son avis soit écoulé. »

Cette solution, qui remet en cause la jurisprudence antérieure, ajoute aux dispositions de l’article 17 de la loi de 1989 qui dispose simplement que « à défaut d’accord constaté par la commission, le juge est saisi avant le terme du contrat. »

Elle oblige désormais de facto le bailleur à saisir la Commission au plus tard deux mois et un jour avant l’expiration du bail pour éviter toute difficulté procédurale.

Les conséquences ne sont pas neutres du tout.

Si, pour quelque motif que ce soit, la procédure n’est pas respectée, la demande de fixation de loyer est en effet déclarée irrecevable, et le bail initial reconduit aux conditions antérieures pendant une nouvelle durée de trois ou six ans.

Le bailleur devra alors réagir six mois avant l’expiration de ce nouveau délai pour  solliciter à nouveau la fixation d’un loyer plus conforme à la valeur locative réelle de son bien.

Il a donc tout intérêt à être particulièrement vigilent dans la mise en œuvre de la procédure de renouvellement du bail et ne doit pas hésiter à se faire assister par un professionnel.

(Publié le 24 janvier 2006 par Pierre FERNANDEZ, Avocat à Paris)