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28 novembre 2012 3 28 /11 /novembre /2012 18:10


La liste des charges récupérables sur le locataire d’un bail commercial n’est pas définie par le décret du 30 septembre 1953 codifié aux articles L145-1 et suivants du Code de commerce.

Lors de la rédaction du bail commercial, les parties peuvent donc librement prévoir une clause stipulant :

1°/ le principe de l’exigibilité de charges locatives, en plus du loyer dû pour la jouissance des lieux loués ;

2°/ le détail des charges récupérables.

Ces dernières peuvent se limiter aux charges dites normales qui correspondent directement à l’exploitation ou l’occupation des lieux loués par le locataire ou à un service dont il bénéficie ; mais elles peuvent également englober des charges qui bénéficient au bailleur ou qui lui incombent légalement (grosses réparations, impôts fonciers, réparations dues à la vétusté ou travaux imposés par l’administration).

En cas de litige au sujet des charges, les juridictions conscientes de l’impact financier induit par ces clauses généralement imposées par le bailleur au preneur, veillent à une application stricte du contrat.

Le bailleur ne peut se prévaloir d’une clause imprécise, ni se référer au décret du 26 août 1987 qui liste les charges récupérables en matière de baux d’habitation, si le contrat ne l’a pas clairement prévu.

C’est ce que vient de rappeler la Cour de Cassation dans un arrêt du 3 octobre 2012 (Pourvoi n°11-21108).

En l’espèce, en fin de bail commercial, un bailleur avait refusé de restituer au preneur son dépôt de garantie et avait même obtenu à son encontre une ordonnance d’injonction de payer une somme complémentaire au titre du remboursement des charges de chauffage collectif des lieux loués.

Pour s’opposer à ce paiement, le locataire, qui avait dûment réglé la provision pour charges contractuellement prévue en même temps que le loyer, soutenait que si le local commercial loué était équipé de radiateurs reliés au système de chauffage collectif de l'immeuble, ceux-ci n’auraient pas fonctionné en sorte qu’il avait été obligé d’utiliser des convecteurs électriques mobiles.

La Cour d’appel de METZ écartait son argumentation faute de preuve du dysfonctionnement du système de chauffage collectif et confirmait la condamnation du preneur, estimant :

- que l'absence de mention dans le bail commercial des charges incombant au locataire ne dispense nullement ce dernier du paiement des charges récupérables telles que définies par le décret du 26 août 1987 

- et qu'en application de ce décret, la seule circonstance pour un locataire d'occuper un local équipé d'un chauffage collectif en état de marche, lui fait obligation de payer au propriétaire les charges correspondantes, peu important qu'il utilise ou non cet équipement collectif.

La Cour de cassation casse logiquement l’arrêt d’appel, rappelant que le décret du 26 août 1987 n’a vocation à s’appliquer à un bail commercial qu'à la condition que les parties soient convenues expressément de lui soumettre la détermination des charges locatives.

En l’absence de référence au décret dans le bail commercial, la Cour d’appel ne pouvait en conséquence faire application de ce texte.

Afin d’éviter tout risque, en plus de la rédaction d’une clause claire et précise énonçant les charges répercutables sur le locataire, les professionnels du droit prévoient généralement un article stipulant que le loyer s’entend net de tous impôts, taxes ou charges pour le bailleur, destiné à préciser de plus fort l’équilibre des obligations voulu entre les parties, au cas où un poste aurait été oublié.

(Publié le 28 novembre 2012, par Me Elisette ALVES, Avocat à PARIS)
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28 septembre 2011 3 28 /09 /septembre /2011 17:17


Lorsqu’une personne achète un lot dans un immeuble soumis au statut de la copropriété, elle acquiert une partie privative réservée à son usage exclusif et une quote-part des parties communes, lesquelles sont affectées à l’usage de la collectivité ou de certains de ses membres.


C’est le règlement de copropriété qui procède à la classification des parties privatives (dont chaque copropriétaire à la libre jouissance au sein de son lot) et des parties communes, voire des parties communes spéciales à certains bâtiments, et ce en fonction de la destination de l’immeuble (habitation, mixte, commerciale…) qu’il définit également.

Les parties communes sont essentiellement constituées du gros œuvre de l’immeuble (murs, toiture...), des éléments d'équipement commun (ascenseur, chauffage, antenne...), ou encore des canalisations, des réseaux d'eau et d'électricité, mais aussi de locaux communs tels que couloirs, escaliers, jardins ou terrasses.


Le règlement de copropriété peut alors prévoir qu’un copropriétaire bénéficiera de la jouissance exclusive dudit jardin ou de la terrasse, qui ne serait accessible que par son appartement, à charge pour lui d’en assumer l’entretien, sans pouvoir y réaliser que de menus aménagements.


En effet, cette partie commune demeure la propriété du syndicat des copropriétaires, qui est seul habilité à prendre des décisions et voter les travaux la concernant.


A moins d’une stipulation précise du règlement de copropriété ou d’une autorisation de l’assemblée générale, aucun copropriétaire ne peut donc annexer une partie commune ou y (faire) réaliser des travaux fut-ce sur un couloir qui ne desservirait que son appartement.


En cas d’infraction constatée, les copropriétaires peuvent-ils agir seuls en justice pour faire cesser l’annexion illicite d’une partie commune ?


La troisième chambre civile de la Cour de Cassation vient de répondre par l’affirmative dans un arrêt du 6 septembre 2011 (Pourvoi n°10-20258).


En l’espèce, une société hôtelière avait acquis en 2003, trois lots au sein d’une copropriété située à ISOLA 2000, à usage d’hôtel restaurant sur six niveaux, le dernier niveau étant occupé par des logements individuels.


Estimant que l’exploitation n’était pas rentable, la société avait alors vendu en 2007 les chambres composant l’un de ses lots après avoir réalisé des travaux de réhabilitation par lesquels elle s’était manifestement approprié des parties communes.


Neuf copropriétaires mécontents ont alors agit en annulation et inopposabilité de la vente ainsi qu'en restitution de parties communes indûment annexées.


Les juges du fond ont rejeté leurs demandes comme irrecevables, estimant que seul le syndicat des copropriétaires aurait qualité à agir en justice par son syndic concernant « les modifications du règlement de copropriété ou des parties communes ainsi que (…) les autorisations à donner aux copropriétaires pour modifier leurs parties privatives lorsque ces modifications sont de nature à enfreindre les dispositions du règlement de copropriété ».


L’arrêt de la Cour d’appel d’AIX EN PROVENCE est logiquement cassé au visa de l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965.


Cet article confère certes qualité au syndicat des copropriétaires pour agir en justice en vue de « la sauvegarde des droits afférents à l'immeuble », mais il autorise également tout copropriétaire à « exercer seul les actions concernant la propriété ou la jouissance de son lot, à charge d'en informer le syndic.”


En application de ce texte, la jurisprudence considère de longue date que toute atteinte aux parties communes, dont chaque lot comporte par nature une quote-part, constitue un préjudice personnel autorisant un copropriétaire à agir, mais à condition de justifier d’un intérêt légitime pour éviter tout abus de procédure.


Depuis un arrêt du 22 mars 2000 (Pourvoi n°98-13345), la Cour de Cassation précise en outre que l’intérêt légitime est incontestable en cas de violation du règlement de copropriété, ce document ayant la nature d’un contrat dont chaque copropriétaire a le droit d’exiger le respect par les autres.


L’action individuelle est ainsi recevable sans que les copropriétaires demandeurs soient astreints à démontrer qu’ils subissent un préjudice personnel et spécial, distinct de celui dont souffrirait la collectivité.


Cette solution revêt une utilité pratique incontestable non seulement lorsque la collectivité des copropriétaires refuse d’agir pour ne pas exposer de frais, mais encore lorsque le contrevenant a tissé des liens tels avec le Syndic que celui-ci ne prendra aucune initiative à son encontre…  


(Publié le 28 septembre 2011 par Maître Elisette ALVES, Avocat à PARIS)

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18 février 2011 5 18 /02 /février /2011 12:21

La loi du 25 mars 2009 a introduit une nouvelle obligation à la charge des bailleurs de locaux à usage d’habitation, qui doivent, dans les nouveaux baux, mentionner la surface habitable.

C’est l’article R.111-2 du Code de la Construction et de l’habitation qui précise ce qu’il faut entendre par surface habitable, comme suit :

“La surface et le volume habitables d'un logement doivent être de 14 mètres carrés et de 33 mètres cubes au moins par habitant prévu lors de l'établissement du programme de construction pour les quatre premiers habitants et de 10 mètres carrés et 23 mètres cubes au moins par habitant supplémentaire au-delà du quatrième.

La surface habitable d'un logement est la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres ; le volume habitable correspond au total des surfaces habitables ainsi définies multipliées par les hauteurs sous plafond.

Il n'est pas tenu compte de la superficie des combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, volumes vitrés prévus à l'article R.111-10, locaux communs et autres dépendances des logements, ni des parties de locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 mètre.”

L’objectif de cette nouvelle mention obligatoire est de permettre d’apprécier une éventuelle «sur occupation», critère pris en compte par les commissions de médiation dans le cadre du droit au logement opposable.

Cependant aucune sanction n’est prévue en cas de non respect de cette nouvelle exigence codifiée à l’article 3 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989.

Les locataires sont-ils dépourvus de moyens pour faire respecter leurs droits ?

Il est permis de penser le contraire, à l’aune de l’arrêt rendu le 7 septembre 2010 par la 1ère chambre 2ème section de la Cour d’appel de VERSAILLES à propos d’un contrat de bail signé avant même l’entrée en vigueur de cette nouvelle règle.

En l’espèce, un propriétaire avait donné en location un appartement en 2004, le bailleur ayant précisé au contrat que la surface louée était de 24 m².

Quatre ans plus tard, le bailleur faisait délivrer un commandement visant la clause résolutoire du bail à la locataire qui n’avait pas payé ses loyers à bonne date et obtenait son expulsion devant le Tribunal d’instance.

La locataire, qui avait été défaillante en première instance, avait alors saisi la Cour d’appel pour obtenir la réduction de sa dette et des délais de paiement.

A cette fin, elle faisait notamment valoir que la surface réelle de l’appartement n’était pas de 24 m² comme stipulé au bail, mais de 21,40 m² et demandait une diminution du montant du loyer du fait de cette différence de surfaces.

La Cour d’appel de VERSAILLES, qui estime que la locataire a nécessairement subi un préjudice de jouissance en bénéficiant d’une surface moindre, condamne le bailleur au paiement de dommages et intérêts évalués à 12% du montant du loyer mensuel, puisque la surface réelle était inférieure de 12% à celle prévue, les sommes ainsi allouées venant se compenser partiellement avec la dette de la locataire.

Au cas d’espèce, cette jurisprudence nous paraît critiquable car elle aboutit à sanctionner le bailleur alors que :

-    la loi n’imposait pas, à la date de signature du bail, de mentionner la surface des lieux loués en sorte que le bailleur ne pouvait avoir commis une faute justifiant sa condamnation au paiement de dommages et intérêts, d’autant que la locataire ne justifiait d’aucun préjudice particulier résultant de la différence de surfaces ;

-    la locataire ne prétendait même pas que la surface avait été une condition déterminante de son engagement, seul cas d’erreur justifiant non l’allocation de dommages et intérêts ou une diminution du loyer, mais l’annulation du contrat pour vice du consentement.

En revanche, cette jurisprudence présente un intérêt réel pour l’avenir : elle pourrait être utilement appliquée aux nouveaux baux, soumis à l’obligation de mentionner la surface :

-    une mention inexacte de la surface pourrait logiquement conduire à une révision du loyer en fonction du prix au m² prévu au contrat ;

-    une absence de toute mention pourrait conduire à une mise en cause de la responsabilité du bailleur pour faute à charge pour le locataire de justifier de son préjudice.


Publié le 18 février 2011 par Maître Elisette ALVES, Avocat à PARIS.

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22 novembre 2010 1 22 /11 /novembre /2010 18:06

Un syndicat des copropriétaires n’a pas de patrimoine propre pour financer son fonctionnement ou mettre en œuvre les décisions prises en assemblée générale.

Ce sont donc les copropriétaires qui, en application des articles 10 de la Loi du 10 juillet 1965 et 35 du Décret du 17 mars 1967, doivent assurer ce financement, en réglant les charges de copropriété appelées par le syndic sur la base de la répartition prévue au règlement de copropriété et en fonction du budget prévisionnel voté en assemblée ou des dépenses imprévues mais urgentes, qui devront alors être validées lors de l’assemblée suivante.

En cas de défaillance d’un copropriétaire, l’article 55 du Décret du 17 mars 1967 dispense le syndic d’avoir à solliciter une autorisation de l’assemblée générale pour introduire une action judiciaire en recouvrement de charges au nom du syndicat.

Il lui suffit de constater que le copropriétaire n’a pas réglé sa quote-part de charges à réception de l’appel qui lui a été adressé, ni déféré à la mise en demeure qui lui a ensuite été adressée.

Deux types d’actions en paiement des charges de copropriété sont alors possibles, en fonction des charges dues :

-    la procédure « classique », qui permet d’obtenir le paiement de l’ensemble des charges impayées, dans la limite de dix ans, en saisissant la juridiction de droit commun, dont la compétence est déterminée par le montant dû ;

-    la procédure « accélérée » mise en place par la Loi SRU du 13 décembre 2000, qui permet de demander au Président du Tribunal de Grande Instance statuant comme en matière de référé, la condamnation d’un copropriétaire qui n’aurait pas acquitté la provision appelée à sa date d’exigibilité ou dans le délai de trente jours de la mise en demeure prévue à l’article 14-1, non seulement pour le terme impayé et mais aussi pour les provisions résultant du budget provisionnel mais non encore échues, dont la déchéance du terme est alors prononcée.

Cette seconde procédure, prévue à l'article 19-2 de la Loi du 10 juillet 1965, ne permet cependant d’obtenir que le paiement des sommes prévues au budget prévisionnel de l’année en cours, pas d’éventuels arriérés pour les années passées.

C’est ce qu’est venue préciser la Cour de Cassation dans un arrêt du 22 septembre 2010 (09-16.678).

En l’espèce, la Cour d’appel d’ORLEANS avait fait droit à la demande de recouvrement d’un très important arriéré de charges, introduite par un syndicat après le délai de trente jours suivant la mise en demeure infructueuse prévue par la loi, aux motifs que :

1°/ l’ensemble des pièces visées à l’article 19-2 (appels de quarts, mise en demeure avec avis de réception et budgets prévisionnels votés) était versé aux débats,

2°/ le texte ne mentionnant aucun délai, le syndicat était recevable à former une demande sur les provisions des années antérieures à l’exercice en cours, dans la limite de la prescription.

La troisième chambre civile de la Cour de Cassation sanctionne ce raisonnement rappelant que le budget prévisionnel concerne uniquement les dépenses à exposer au cours de l'exercice en cours, les budgets des années précédentes étant, quant à eux, venus à échéance.

Dès lors, dans les procédures introduites sur le fondement de l'article 19-2, le Juge doit vérifier que les provisions réclamées se rapportent bien aux dépenses du budget prévisionnel en cours d'exécution.

Les deux voies procédurales doivent en conséquence être mises en œuvre à bon escient, sous peine de voir le syndicat débouté, malgré la légitimité de sa demande.


Publié le 22 novembre 2010 par Me Elisette ALVES, Avocat à Paris.

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18 mai 2010 2 18 /05 /mai /2010 08:30

Le statut protecteur des baux commerciaux, mis en place par le décret du 30 septembre 1953 codifié aux articles L145-1 et suivants du code de commerce, a pour but de protéger le fonds de commerce du locataire.

Il prévoit à cet effet qu’en fin de bail, si le locataire a rempli ses obligations, le bailleur est tenu de renouveler son bail ou de lui régler une indemnité d’éviction.

Cette indemnité est fixée par une expertise judiciaire, en fonction de la valeur du fonds de commerce du locataire et des frais de rétablissement.

Le bailleur qui désire récupérer ses locaux doit commencer par délivrer à son locataire un congé par voie d’huissier pour le dernier jour du trimestre civil et au moins six mois avant la fin du bail. Dans le même acte, il doit indiquer qu’il offre de payer une indemnité d’éviction.

Le congé ainsi délivré met fin au bail à l’issue de ce délai de prévenance, mais l’article L145-28 du code de commerce autorise le locataire à se maintenir dans les lieux jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction.

Durant cette période de maintien dans les lieux, le locataire est-il tenu de continuer de se conformer aux obligations du bail commercial désormais rompu ?

La Cour de cassation a répondu par l’affirmative dans un arrêt du 30 septembre 2009 (08-18.209).

En l’espèce, des locaux avaient été donnés à bail à des locataires qui y exploitaient une boulangerie ; le bail avait été régulièrement renouvelé à l’échéance durant 45 ans, à l’issue desquels les bailleurs avaient refusé de le renouveler.

Pour échapper au paiement d’une indemnité d’éviction, les bailleurs reprochaient tout d’abord aux locataires un défaut d’entretien des lieux.

Les juges écartaient cependant ce grief, estimant que la dégradation reprochée résultait de l’humidité et de la vétusté des lieux, relevant des bailleurs ; en l’absence d’un motif grave et légitime imputable aux locataires, ceux-ci pouvaient prétendre à une indemnité d’éviction.

Pour s’opposer au paiement d’une quelconque indemnité, les bailleurs demandaient aux juges, à titre subsidiaire, de prononcer la résiliation judiciaire du bail, en raison du non respect par les locataires de leurs obligations contractuelles, postérieurement au congé.

La encore, la Cour d’appel de Toulouse rejetait cette demande, estimant qu’elle ne pouvait prononcer la résiliation judiciaire d’un bail déjà rompu par l’effet du congé.

La Cour de cassation sanctionne ce raisonnement.

Elle précise que les juges du fonds sont tenus de vérifier si le comportement des locataires durant la période de maintien dans les lieux ne constitue pas une cause grave et légitime de résiliation judiciaire du bail.

En d’autres termes, la haute cour juge qu’en contrepartie de leur maintien dans les lieux, les locataires sont tenus de continuer de se conformer aux stipulations du bail jusqu’à la libération des lieux.

La solution est logique puisque le législateur n’a voulu protéger et indemniser que le locataire respectueux.

La situation juridique résultant du maintien dans les lieux entraîne pour le locataire le droit de continuer à les exploiter et ce, aux clauses et conditions du bail, s’il ne veut pas perdre son droit à indemnité d’éviction.

A défaut, le bailleur doit pouvoir faire sanctionner par le juge les manquements de son locataire durant cette période.

La période de maintien dans les lieux ne constitue donc pas une période de totale liberté pour le locataire, mais une prorogation, de fait, du bail avec les mêmes obligations, sous peine de déchéance de ses droits.

(Publié le 18 mai 2010 par Me Elisette ALVES, Avocat à Paris)

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12 avril 2010 1 12 /04 /avril /2010 15:34

Le fonds de commerce est constitué principalement de sa clientèle, laquelle est très souvent attachée à l’adresse où est exploité le fonds.

Si le commerçant perd le local où il exploite son activité, il risque également de perdre sa clientèle et par voie de conséquence son fonds de commerce dans son intégralité.

C’est la raison pour laquelle, dans le souci de protéger les commerçants contre ce risque d’éviction, la loi a prévu un ensemble de règles spécifiques pour encadrer les baux commerciaux.

Ces règles sont codifiées aux articles L.145-1 à L145-60 du Code de Commerce. Sans rentrer dans le détail de ce que l’on appelle le « statut des baux commerciaux », le preneur bénéficie de nombreuses protections concernant notamment la révision du loyer, la durée et le renouvellement du bail, où encore les conditions de rupture.

Pour synthétiser, à condition naturellement de respecter ses obligations, le preneur à bail commercial est généralement assuré de pouvoir se maintenir dans les lieux non seulement pendant la durée minimale de 9 ans du contrat, mais même au-delà grâce à son droit au renouvellement.

Si le bailleur veut reprendre la jouissance de son bien au terme du bail, il devra verser au preneur une indemnité dite d’éviction correspondant à la valeur du fonds de commerce du locataire, ce qui est souvent dissuasif.

Pour éviter d’avoir à respecter ce statut protecteur des baux commerciaux, certains bailleurs sont parfois tentés de faire signer à leur locataire des conventions d’occupation précaire.

Comme tout contrat de bail, cette convention est destinée à donner la jouissance d’un bien contre paiement d’une contrepartie financière, le loyer. En revanche, comme son nom l’indique, cette jouissance n’est alors concédée qu’à titre précaire en raison de l’incertitude de la durée de l’occupation.

Cette incertitude doit cependant reposer sur des circonstances objectives, telles que l’existence d’une procédure d’expropriation en cours portant sur les locaux, ou encore des travaux de démolition à venir.

L’occupation est précaire car le preneur ne sait pas avec précision à quelle date prendra fin la convention, cette date dépendant de la réalisation d’un évènement pouvant intervenir à tout moment mais sans que l’on sache précisément quand.

Ce type de convention ne relève pas du statut des baux commerciaux, le preneur n’ayant aucun espoir de conserver la jouissance du local pour l’exploitation de son commerce.

La convention d’occupation précaire confère ainsi aux parties une totale liberté pour aménager son contenu, et notamment des clauses beaucoup plus favorables aux intérêts du bailleur que dans le cadre d’un bail commercial.

Le recours abusif à cette convention en lieu et place d’un bail commercial n’est cependant pas sans risque, comme l’a rappelé la Cour de Cassation dans un arrêt du 1er avril 2009 (n°07-21833).

Dans cette affaire, le bailleur d’un local à usage commercial avait conclu avec son locataire pas moins de six conventions d’occupation précaire successives.

Prétendant que les locaux étaient occupés par une tierce personne en infraction aux clauses de la convention, le bailleur a engagé une procédure à l’encontre du locataire pour voir prononcer la résiliation judiciaire du contrat à ses torts. Mal lui en a pris.

En premier lieu, les juges ont considéré, à juste titre, que le cumul de six conventions d’occupation précaire démontrait la volonté du bailleur d’échapper frauduleusement à l’application du statut des baux commerciaux.

Rappelant l’adage selon lequel « la fraude corrompt toute chose » la Cour en déduit que la convention d’occupation précaire frauduleuse est nulle, et que le bailleur ne peut ainsi se prévaloir d’aucune de ses dispositions.

En second lieu, les juges vont plus loin et requalifient cette convention d’occupation précaire, qui n’avait de précaire que l’intitulé, en bail commercial soumis aux dispositions du Code de commerce. L’ancien occupant précaire peut non seulement se maintenir dans les lieux, mais en outre il se voit désormais titulaire d’un véritable bail commercial.

Enfin, fait suffisamment rare pour être signalé, le bailleur est condamné à payer 5.000 € de dommages intérêts au preneur pour avoir « abusé de son droit d’agir en justice ».

Mieux vaut en conséquence y réfléchir à deux fois avant de recourir à la convention d’occupation précaire lorsqu’aucune raison objective liée à la situation du local à louer ne permet de mettre en place ce type de contrat.

(Publié le 12 avril 2010 par Maître Pierre FERNANDEZ, Avocat à Paris)

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16 février 2010 2 16 /02 /février /2010 12:07

La loi du 10 juillet 1965 qui régit le statut de la copropriété dispose en son article 42 alinéa 2 :

«Les actions qui ont pour objet de contester les décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants, dans un délai de deux mois à compter de la notification desdites décisions qui leur est faite à la diligence du syndic, dans un délai de deux mois à compter de la tenue de l'assemblée générale.» 

Il résulte de ce texte que : 

1°) Le syndic doit notifier en lettre recommandée AR le procès verbal de l’assemblée dans le délai de deux mois de sa tenue

2°) A compter de sa réception les copropriétaires qui ont voté contre des résolutions où étaient absents à ladite assemblée disposent d’un nouveau délai de deux mois pour agir en nullité de cette assemblée ou de certaines de ses résolutions ; ce délai est d’ailleurs obligatoirement rappelé par le syndic qui reproduit l’article 42 dans son envoi. 

L’absence d’envoi du procès verbal par le syndic dans le délai de deux mois suffit-elle à entraîner la nullité de l’assemblée générale ?

Le 23 septembre 2009 (n°08-17720) la 3ème chambre civile de la Cour de Cassation a répondu par la négative en rejetant le pourvoi formé contre un arrêt de la Cour d’Appel de PARIS.  

En l’espèce, des copropriétaires avaient tenté d’obtenir la nullité d’une assemblée générale qui avait voté des travaux auxquels ils s’opposaient. Ils fondaient leur demande sur le seul fait que le syndic n’avait pas notifié aux copropriétaires le procès verbal de l’assemblée dans le délai de deux mois et n’avait pas reproduit l’article 42 alinéa 2 dans son intégralité pour, selon eux, cacher le non respect de ce délai. 

La Cour d’Appel de PARIS a rejeté leur demande de nullité de l’assemblée générale, la loi ne prévoyant aucune sanction en cas de notification du procès verbal par le syndic plus de deux mois après l’assemblée. 

La solution, qui résulte de l’application du principe «pas de nullité sans texte», n’est pas nouvelle, mais méritait d’être rappelée tant le contentieux demeure abondant. 

Elle est également logique au plan pratique et en équité. 

En effet, nombre d’assemblées générales sont tenues en mai et juin de chaque année. Cela implique une notification pouvant intervenir dans le courant de l’été pour respecter le délai de deux mois, au risque de compliquer les recours en nullité qui doivent, à peine de déchéance, être introduits dans les deux mois de la réception du procès verbal devant le tribunal de grande instance et obligatoirement par le biais d’un avocat

En outre, permettre à des copropriétaires d’obtenir une nullité d’assemblée générale sur ce seul fondement aboutirait à bloquer trop facilement le fonctionnement des copropriétés.

(Publié le 16 février 2010 par Me Elisette ALVES, Avocat à Paris)
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18 mai 2007 5 18 /05 /mai /2007 18:18

En matière de baux d’habitation, l'article 21 de la loi du 6 juillet 1989, dont les dispositions sont d’ordre public, fait obligation au bailleur de « remettre gratuitement une quittance au locataire qui en fait la demande ».

Contrairement à l’opinion commune, la remise d’une quittance n'est donc pas automatique et le bailleur ne commet pas une faute en ne l’adressant pas spontanément.

En revanche, la remise de la quittance devient obligatoire dès que le locataire en fait la demande.

Cette quittance doit alors être remise gratuitement au locataire. (En cas de paiement partiel, le bailleur délivrera un simple reçu)

C’est ce que vient de rappeler une Réponse Ministérielle n°119707 (JOANQ 8 mai 2007 p.4326) qui revient sur l’interdiction de faire supporter au locataire les frais (postaux ou d’agence gestionnaire) relatifs à l’envoi des avis d’échéance ou des quittances de loyer.

Le bailleur qui refuse de délivrer une quittance conforme, c’est-à-dire qui comporte le détail des sommes versées par le locataire en distinguant le loyer, le droit de bail et les charges, pourra y être contraint en justice.

En effet s’il ne répond pas à la mise en demeure adressée par son locataire, le bailleur peut être condamné à remettre la ou les quittance(s) dans un délai déterminé, le cas échéance sous peine d'astreinte.

A cette occasion le locataire pourra également solliciter la condamnation de son bailleur au paiement de dommages et intérêts, notamment si l’absence de quittance l’a privé de la possibilité de percevoir l'allocation logement (CA Paris, 6e ch. C, 31 mars 1998 : Rev. loyers 1999, p. 394).

(Publié le 18  mai 2007 par Maître Elisette ALVES, Avocat à Paris)


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12 février 2007 1 12 /02 /février /2007 18:53

Pour être juridiquement dus par un copropriétaire, les travaux urgents décidés par le syndic doivent avoir été ratifiés préalablement par l’assemblée générale.

C’est ce que vient de rappeler la haute cour dans un arrêt de cassation du 17 janvier 2007 (05-17.119)

En l’espèce, un copropriétaire défaillant dans le règlement de ses charges de copropriété avait été logiquement poursuivi en paiement par le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic.

Pour s’opposer au paiement des sommes réclamées, le copropriétaire avait fait valoir qu’elles incluaient des travaux réalisés à l’initiative du syndic et qui n’avaient pas été votés par l’assemblée générale.

Le Tribunal l’avait néanmoins condamné au motif que l’assemblée générale annuelle avait approuvé les comptes et ainsi implicitement ratifié lesdits travaux.

La Cour de Cassation sanctionne cette analyse au visa de l'article 37, alinéa 1er, du décret du 17 mars 1967 dans les termes ci-après :

« Qu'en statuant ainsi, le tribunal, qui a retenu l'urgence des travaux sans constater que le syndic avait convoqué immédiatement une assemblée générale des copropriétaires et alors que la ratification des travaux ne peut résulter implicitement de l'approbation des comptes, a violé le texte susvisé ».

Ce texte d’ordre public prévoit, en effet, que le syndic amené à faire procéder à des travaux urgents, doit réunir une assemblée générale pour avaliser ces travaux dans leur principe et leur montant.

A défaut d’assemblée, leur quote-part des dépenses ne peut donc être réclamée aux copropriétaires et la responsabilité du syndic peut être engagée.

Il convient de préciser que dans l’hypothèse où l’assemblée dûment convoquée refuserait de ratifier l’initiative du syndic, le syndicat des copropriétaires n’en resterait pas moins engagé vis-à-vis des entreprises chargées des travaux.

Mais le syndicat des copropriétaires pourrait alors se retourner contre le syndic pour obtenir des dommages et intérêts à due concurrence des factures payées aux entreprises.

(Publié le 12/02/2007 par Elisette ALVES, Avocat à Paris)


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24 janvier 2007 3 24 /01 /janvier /2007 14:04

Alors que les problèmes de logements et de prix des loyers sont au cœur de la campagne présidentielle, un arrêt rendu le 13 décembre 2006 (n°05-20761) par la Cour de Cassation revient sur la procédure de la fixation du loyer en cas de renouvellement du bail d’habitation.

En matière de baux d’habitation le principe posé par la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 est celui de la tacite reconduction du contrat à l’arrivée de son terme pour une durée équivalente et aux mêmes conditions, notamment de loyer.

Le bailleur dispose cependant de la possibilité d’adresser, au moins six mois avant l’échéance du bail, une offre de renouvellement à son locataire avec proposition d’un nouveau loyer s’il estime le loyer en cours « sous-évalué ».

A la suite de cette offre de renouvellement, en cas de désaccord ou à défaut de réponse du locataire quatre mois avant le terme du bail, la partie la plus diligente (en pratique le bailleur) doit saisir la commission départementale de conciliation.

Comme son nom l’indique, cette commission, dont la saisine est impérative, a pour objectif de concilier les parties sur la fixation du nouveau loyer.

Ce n’est qu’à défaut d’accord constaté par la commission que le juge d’instance doit être saisi, et ce, avant le terme du contrat (article 17 L 1989).

Se pose alors un problème évident de chronologie de la procédure à respecter par le bailleur qui doit à la fois saisir le juge après que la commission ait rendu son avis, mais également avant l’expiration du bail.

Afin d’éviter cette dernière date butoir il était d’usage et admis par la jurisprudence que le bailleur pouvait saisir le juge avant le terme du bail, même si la Commission Départementale n’avait  pas encore statué.

C’est précisément ce qu’il c’était passé dans l’espèce ayant donné lieu à l’arrêt du 13 décembre 2006, le bailleur ayant assigné son locataire devant le Tribunal sans attendre l’avis de la Commission.

La Cour d’Appel de PARIS avait validé la procédure en constatant que la saisine du Tribunal était bien antérieure à la date d’expiration du bail, comme exigé par le texte.

Son arrêt est pourtant cassé par la Cour de Cassation selon laquelle « le juge ne peut être valablement saisi avant que le délai de deux mois imparti à la commission de conciliation pour rendre son avis soit écoulé. »

Cette solution, qui remet en cause la jurisprudence antérieure, ajoute aux dispositions de l’article 17 de la loi de 1989 qui dispose simplement que « à défaut d’accord constaté par la commission, le juge est saisi avant le terme du contrat. »

Elle oblige désormais de facto le bailleur à saisir la Commission au plus tard deux mois et un jour avant l’expiration du bail pour éviter toute difficulté procédurale.

Les conséquences ne sont pas neutres du tout.

Si, pour quelque motif que ce soit, la procédure n’est pas respectée, la demande de fixation de loyer est en effet déclarée irrecevable, et le bail initial reconduit aux conditions antérieures pendant une nouvelle durée de trois ou six ans.

Le bailleur devra alors réagir six mois avant l’expiration de ce nouveau délai pour  solliciter à nouveau la fixation d’un loyer plus conforme à la valeur locative réelle de son bien.

Il a donc tout intérêt à être particulièrement vigilent dans la mise en œuvre de la procédure de renouvellement du bail et ne doit pas hésiter à se faire assister par un professionnel.


(Publié le 24 janvier 2006 par Pierre FERNANDEZ, Avocat à Paris)


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