Blog d'actualité juridique réalisé par trois avocats au Barreau de Paris. Chroniques sur les lois et jurisprudences nouvelles concernant le droit civil et commercial, le droit du travail ou encore le droit fiscal. Liens sur le droit pour tous les usagers.
La liste des charges récupérables sur le locataire d’un bail commercial n’est pas définie par le décret du 30 septembre 1953 codifié aux articles L145-1 et suivants du Code de commerce.
Lors de la rédaction du bail commercial, les parties peuvent donc librement prévoir une clause stipulant :
1°/ le principe de l’exigibilité de charges locatives, en plus du loyer dû pour la jouissance des lieux loués ;
2°/ le détail des charges récupérables.
Ces dernières peuvent se limiter aux charges dites normales qui correspondent directement à l’exploitation ou l’occupation des lieux loués par le locataire ou à un service dont il bénéficie ; mais elles peuvent également englober des charges qui bénéficient au bailleur ou qui lui incombent légalement (grosses réparations, impôts fonciers, réparations dues à la vétusté ou travaux imposés par l’administration).
En cas de litige au sujet des charges, les juridictions conscientes de l’impact financier induit par ces clauses généralement imposées par le bailleur au preneur, veillent à une application stricte du contrat.
Le bailleur ne peut se prévaloir d’une clause imprécise, ni se référer au décret du 26 août 1987 qui liste les charges récupérables en matière de baux d’habitation, si le contrat ne l’a pas clairement prévu.
C’est ce que vient de rappeler la Cour de Cassation dans un arrêt du 3 octobre 2012 (Pourvoi n°11-21108).
En l’espèce, en fin de bail commercial, un bailleur avait refusé de restituer au preneur son dépôt de garantie et avait même obtenu à son encontre une ordonnance d’injonction de payer une somme complémentaire au titre du remboursement des charges de chauffage collectif des lieux loués.
Pour s’opposer à ce paiement, le locataire, qui avait dûment réglé la provision pour charges contractuellement prévue en même temps que le loyer, soutenait que si le local commercial loué était équipé de radiateurs reliés au système de chauffage collectif de l'immeuble, ceux-ci n’auraient pas fonctionné en sorte qu’il avait été obligé d’utiliser des convecteurs électriques mobiles.
La Cour d’appel de METZ écartait son argumentation faute de preuve du dysfonctionnement du système de chauffage collectif et confirmait la condamnation du preneur, estimant :
- que l'absence de mention dans le bail commercial des charges incombant au locataire ne dispense nullement ce dernier du paiement des charges récupérables telles que définies par le décret du 26 août 1987
- et qu'en application de ce décret, la seule circonstance pour un locataire d'occuper un local équipé d'un chauffage collectif en état de marche, lui fait obligation de payer au propriétaire les charges correspondantes, peu important qu'il utilise ou non cet équipement collectif.
La Cour de cassation casse logiquement l’arrêt d’appel, rappelant que le décret du 26 août 1987 n’a vocation à s’appliquer à un bail commercial qu'à la condition que les parties soient convenues expressément de lui soumettre la détermination des charges locatives.
En l’absence de référence au décret dans le bail commercial, la Cour d’appel ne pouvait en conséquence faire application de ce texte.
Afin d’éviter tout risque, en plus de la rédaction d’une clause claire et précise énonçant les charges répercutables sur le locataire, les professionnels du droit prévoient généralement un article stipulant que le loyer s’entend net de tous impôts, taxes ou charges pour le bailleur, destiné à préciser de plus fort l’équilibre des obligations voulu entre les parties, au cas où un poste aurait été oublié.
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