Des risques d'une convention d'occupation précaire frauduleuse

12.04.2010

Le fonds de commerce est constitué principalement de sa clientèle, laquelle est très souvent attachée à l’adresse où est exploité le fonds.

Si le commerçant perd le local où il exploite son activité, il risque également de perdre sa clientèle et par voie de conséquence son fonds de commerce dans son intégralité.

C’est la raison pour laquelle, dans le souci de protéger les commerçants contre ce risque d’éviction, la loi a prévu un ensemble de règles spécifiques pour encadrer les baux commerciaux.

Ces règles sont codifiées aux articles L.145-1 à L145-60 du Code de Commerce. Sans rentrer dans le détail de ce que l’on appelle le « statut des baux commerciaux », le preneur bénéficie de nombreuses protections concernant notamment la révision du loyer, la durée et le renouvellement du bail, où encore les conditions de rupture.

Pour synthétiser, à condition naturellement de respecter ses obligations, le preneur à bail commercial est généralement assuré de pouvoir se maintenir dans les lieux non seulement pendant la durée minimale de 9 ans du contrat, mais même au-delà grâce à son droit au renouvellement.

Si le bailleur veut reprendre la jouissance de son bien au terme du bail, il devra verser au preneur une indemnité dite d’éviction correspondant à la valeur du fonds de commerce du locataire, ce qui est souvent dissuasif.

Pour éviter d’avoir à respecter ce statut protecteur des baux commerciaux, certains bailleurs sont parfois tentés de faire signer à leur locataire des conventions d’occupation précaire.

Comme tout contrat de bail, cette convention est destinée à donner la jouissance d’un bien contre paiement d’une contrepartie financière, le loyer. En revanche, comme son nom l’indique, cette jouissance n’est alors concédée qu’à titre précaire en raison de l’incertitude de la durée de l’occupation.

Cette incertitude doit cependant reposer sur des circonstances objectives, telles que l’existence d’une procédure d’expropriation en cours portant sur les locaux, ou encore des travaux de démolition à venir.

L’occupation est précaire car le preneur ne sait pas avec précision à quelle date prendra fin la convention, cette date dépendant de la réalisation d’un évènement pouvant intervenir à tout moment mais sans que l’on sache précisément quand.

Ce type de convention ne relève pas du statut des baux commerciaux, le preneur n’ayant aucun espoir de conserver la jouissance du local pour l’exploitation de son commerce.

La convention d’occupation précaire confère ainsi aux parties une totale liberté pour aménager son contenu, et notamment des clauses beaucoup plus favorables aux intérêts du bailleur que dans le cadre d’un bail commercial.

Le recours abusif à cette convention en lieu et place d’un bail commercial n’est cependant pas sans risque, comme l’a rappelé la Cour de Cassation dans un arrêt du 1er avril 2009 (n°07-21833).

Dans cette affaire, le bailleur d’un local à usage commercial avait conclu avec son locataire pas moins de six conventions d’occupation précaire successives.

Prétendant que les locaux étaient occupés par une tierce personne en infraction aux clauses de la convention, le bailleur a engagé une procédure à l’encontre du locataire pour voir prononcer la résiliation judiciaire du contrat à ses torts. Mal lui en a pris.

En premier lieu, les juges ont considéré, à juste titre, que le cumul de six conventions d’occupation précaire démontrait la volonté du bailleur d’échapper frauduleusement à l’application du statut des baux commerciaux.

Rappelant l’adage selon lequel « la fraude corrompt toute chose » la Cour en déduit que la convention d’occupation précaire frauduleuse est nulle, et que le bailleur ne peut ainsi se prévaloir d’aucune de ses dispositions.

En second lieu, les juges vont plus loin et requalifient cette convention d’occupation précaire, qui n’avait de précaire que l’intitulé, en bail commercial soumis aux dispositions du Code de commerce. L’ancien occupant précaire peut non seulement se maintenir dans les lieux, mais en outre il se voit désormais titulaire d’un véritable bail commercial.

Enfin, fait suffisamment rare pour être signalé, le bailleur est condamné à payer 5.000 € de dommages intérêts au preneur pour avoir « abusé de son droit d’agir en justice ».

Mieux vaut en conséquence y réfléchir à deux fois avant de recourir à la convention d’occupation précaire lorsqu’aucune raison objective liée à la situation du local à louer ne permet de mettre en place ce type de contrat.

(Publié le 12 avril 2010 par Maître Pierre FERNANDEZ, Avocat à Paris)