Blog d'actualité juridique réalisé par trois avocats au Barreau de Paris. Chroniques sur les lois et jurisprudences nouvelles concernant le droit civil et commercial, le droit du travail ou encore le droit fiscal. Liens sur le droit pour tous les usagers.
La loi du 25 mars 2009 a introduit une nouvelle obligation à la charge des bailleurs de locaux à usage d’habitation, qui doivent, dans les nouveaux baux, mentionner la surface habitable.
C’est l’article R.111-2 du Code de la Construction et de l’habitation qui précise ce qu’il faut entendre par surface habitable, comme suit :
“La surface et le volume habitables d'un logement doivent être de 14 mètres carrés et de 33 mètres cubes au moins par habitant prévu lors de l'établissement du programme de construction pour les quatre premiers habitants et de 10 mètres carrés et 23 mètres cubes au moins par habitant supplémentaire au-delà du quatrième.
La surface habitable d'un logement est la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres ; le volume habitable correspond au total des surfaces habitables ainsi définies multipliées par les hauteurs sous plafond.
Il n'est pas tenu compte de la superficie des combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, volumes vitrés prévus à l'article R.111-10, locaux communs et autres dépendances des logements, ni des parties de locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 mètre.”
L’objectif de cette nouvelle mention obligatoire est de permettre d’apprécier une éventuelle «sur occupation», critère pris en compte par les commissions de médiation dans le cadre du droit au logement opposable.
Cependant aucune sanction n’est prévue en cas de non respect de cette nouvelle exigence codifiée à l’article 3 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989.
Les locataires sont-ils dépourvus de moyens pour faire respecter leurs droits ?
Il est permis de penser le contraire, à l’aune de l’arrêt rendu le 7 septembre 2010 par la 1ère chambre 2ème section de la Cour d’appel de VERSAILLES à propos d’un contrat de bail signé avant même l’entrée en vigueur de cette nouvelle règle.
En l’espèce, un propriétaire avait donné en location un appartement en 2004, le bailleur ayant précisé au contrat que la surface louée était de 24 m².
Quatre ans plus tard, le bailleur faisait délivrer un commandement visant la clause résolutoire du bail à la locataire qui n’avait pas payé ses loyers à bonne date et obtenait son expulsion devant le Tribunal d’instance.
La locataire, qui avait été défaillante en première instance, avait alors saisi la Cour d’appel pour obtenir la réduction de sa dette et des délais de paiement.
A cette fin, elle faisait notamment valoir que la surface réelle de l’appartement n’était pas de 24 m² comme stipulé au bail, mais de 21,40 m² et demandait une diminution du montant du loyer du fait de cette différence de surfaces.
La Cour d’appel de VERSAILLES, qui estime que la locataire a nécessairement subi un préjudice de jouissance en bénéficiant d’une surface moindre, condamne le bailleur au paiement de dommages et intérêts évalués à 12% du montant du loyer mensuel, puisque la surface réelle était inférieure de 12% à celle prévue, les sommes ainsi allouées venant se compenser partiellement avec la dette de la locataire.
Au cas d’espèce, cette jurisprudence nous paraît critiquable car elle aboutit à sanctionner le bailleur alors que :
- la loi n’imposait pas, à la date de signature du bail, de mentionner la surface des lieux loués en sorte que le bailleur ne pouvait avoir commis une faute justifiant sa condamnation au paiement de dommages et intérêts, d’autant que la locataire ne justifiait d’aucun préjudice particulier résultant de la différence de surfaces ;
- la locataire ne prétendait même pas que la surface avait été une condition déterminante de son engagement, seul cas d’erreur justifiant non l’allocation de dommages et intérêts ou une diminution du loyer, mais l’annulation du contrat pour vice du consentement.
En revanche, cette jurisprudence présente un intérêt réel pour l’avenir : elle pourrait être utilement appliquée aux nouveaux baux, soumis à l’obligation de mentionner la surface :
- une mention inexacte de la surface pourrait logiquement conduire à une révision du loyer en fonction du prix au m² prévu au contrat ;
- une absence de toute mention pourrait conduire à une mise en cause de la responsabilité du bailleur pour faute à charge pour le locataire de justifier de son préjudice.
Publié le 18 février 2011 par Maître Elisette ALVES, Avocat à PARIS.
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