La loi n° 2006-872 du 13 juillet 2006 portant engagement national pour le logement, dite loi ENL est venu apporter une nouvelle pierre à l'édifice de la récurrente question des frais que le syndic peut facturer directement au copropriétaire défaillant dans le paiement de ses charges de copropriété, ainsi qu'en cas de vente de lot de copropriété.

Pour mémoire cette question avait fait l'objet des deux articles suivants :

- « Les frais de recouvrement de charges de copropriété n'ont pas fini d'être source de débats »

- « Les frais et honoraires prévus au contrat de syndic, y compris en cas de vente d'un lot, sont à la charge de la copropriété »

Si la loi du 13 juillet 2006 ne remet pas vraiment en cause notre première chronique, en revanche les solutions évoquées dans la seconde s'avèrent aujourd'hui obsolètes.

Frais de recouvrement :

Comme on l'avait précisé, l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction issue de la loi du 13 décembre 2000 disposait que contrairement aux charges générales réparties entre tous les copropriétaires au prorata de leurs tantièmes de copropriété, les « frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire, sont imputables à ce seul copropriétaire ».

Malgré la volonté du législateur, l'application de ce texte par jurisprudence ne permettait pas d'aboutir à la récupération de l'ensemble des frais réellement exposés sur le copropriétaire défaillant et la collectivité des copropriétaires continuait de devoir supporter la carence d'un seul.

Seul le juge pouvait autoriser à facturer les frais dits « nécessaires » et la Cour d'appel de PARIS interprétait de manière restrictive cette notion pour éviter que des frais non indispensables ou disproportionnés par rapport au montant de la dette ne soit imputés au copropriétaire débiteur.

Venant au secours des copropriétés, le législateur est intervenu de nouveau, dans le courant de l'été 2006, pour donner une liste plus complète, mais nullement limitative, des frais que les juges doivent considérer comme nécessaires au recouvrement de la créance du copropriétaire défaillant.

Mais le législateur est allé plus loin.

Désormais, le syndic pourra donc imputer au compte individuel du copropriétaire défaillant, les frais exposés par le syndicat pour le recouvrement de ses créances, même si aucune disposition spéciale en se sens ne figurait dans le règlement de copropriété ou n'avait été votée en assemblée générale.

Le nouvel article 10-1 est ainsi rédigé :

« Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur ; »

Si l'imputation est contestée, le copropriétaire débiteur devra alors saisir le tribunal pour remettre en cause le bien fondé de la créance de la copropriété et/ou le caractère nécessaire des frais qui lui sont imputés.

Frais de mutations :

Le législateur est également revenu sur la solution jurisprudentielle qui consistait à écarter les frais de mutation prévus au contrat de syndic puisque, le copropriétaire vendeur n'y était pas partie.

Il fallait que le règlement de copropriété ou une délibération de l'assemblée ait autorisé la facturation du copropriétaire, pour qu'il en soit redevable.

La loi ENL met un terme à la discussion en ajoutant un nouvel alinéa à l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 aux termes duquel :

« Sont imputables au seul copropriétaire concerné... les honoraires du syndic afférents aux prestations qu'il doit effectuer pour l'établissement de l'état daté à l'occasion de la mutation à titre onéreux d'un lot ou d'une fraction de lot ».

Par propriétaire concerné, il faut comprendre le copropriétaire vendeur d'un lot de copropriété qui doit fournir l'état daté prévu à l'article 5 du décret du 17 mars 1967 lors de la vente de son lot.

Grâce à ces nouvelles dispositions, la collectivité des copropriétaires se trouve enfin assurée de ne pas avoir à supporter les frais imputables à un copropriétaire donné, celui-ci ayant toujours la possibilité de saisir le juge en cas de doute ou d'abus.

(Publié le 15 novembre 2006 par Elisette ALVES, Avocat à Paris)

Se porter caution est un acte juridiquement dangereux.

La caution s'expose en effet à devoir payer la dette de la personne cautionnée sans grand espoir que cette dernière puisse in fine la rembourser.

Aussi la loi met elle en place un formalisme protecteur au profit des cautions, formalisme destiné à bien leur faire prendre conscience de la portée de leur engagement.

C'est notamment le cas de l'article 1326 du Code Civil qui impose une mention manuscrite reproduisant le montant de la dette garantie en chiffres et en lettres pour éviter toute erreur.

La protection est encore accrue pour la caution donnée au profit du locataire d'un bail d'habitation, ainsi que le prévoit l'article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 :

« La personne qui se porte caution fait précéder sa signature de la reproduction manuscrite du montant du loyer et des conditions de sa révision tels qu'ils figurent au contrat de location, de la mention manuscrite exprimant de façon explicite et non équivoque la connaissance qu'elle a de la nature et de l'étendue de l'obligation qu'elle contracte et de la reproduction manuscrite de l'alinéa précédent. Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement. »

C'est en application de ce texte que la Cour de Cassation vient de rappeler dans un arrêt récent en date du 8 mars 2006 (Civ. 3ème n°05-11042) l'importance pour le bailleur d'en respecter les termes à la lettre.

En l'espèce, le bailleur avait assigné ses locataires ainsi que la caution en paiement d'arriérés de loyers.

Or l'acte de cautionnement litigieux qui indiquait bien le montant du loyer cautionné, ne respectait pas par ailleurs l'intégralité du formalisme prévu par l'article 22-1.

La caution prétendait ainsi que son engagement était nul et qu'aucune somme ne pouvait donc lui être réclamée.

La Cour d'Appel n'a pas retenu son argumentation estimant que la nullité visée par l'article 22-1 ne pouvait être encourue qu'à charge pour la caution de justifier du préjudice que lui aurait causé le non respect partiel du texte. Or selon la Cour le fait, par exemple, de ne pas s'être fait remettre une copie du bail, ne causait pas de grief particulier à la caution.

Cette analyse est cependant rejetée par la Cour de Cassation selon laquelle « les formalités édictées par l'article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 sont prescrites à peine de nullité du cautionnement sans qu'il soit nécessaire d'établir l'existence d'un grief. »

En d'autres termes, dès lors que le formalisme n'est pas respecté à la lettre, le cautionnement est automatiquement nul et la caution libérée de son engagement.

Cette solution, propre à la caution du bail d'habitation, est différente de celle retenue pour l'ensemble des autres cautions civiles.

Pour ces dernières, le non respect de l'article 1326 du Code Civil n'emporte pas nullité du cautionnement mais lui fait seulement perdre sa pleine valeur probatoire.

Il en résulte que le créancier qui invoque le cautionnement irrégulier doit alors présenter au juge des éléments extrinsèques de nature à établir que la caution s'est engagée en pleine connaissance de cause, notamment en produisant des correspondances ou des attestations.

La caution étant mieux protégée en matière de bail d'habitation, il appartient aux bailleurs de se montrer extrêmement vigilants sur le respect du formalisme imposé par l'article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989, sous peine de perdre leur garantie.

(Publié le 17 mai 2006 par Pierre FERNANDEZ, Avocat à Paris)

Par un arrêt en date du 11 octobre 2005 (pourvoi n°04-17178), la Cour de Cassation est venue rappeler que les décisions prises en assemblées générales ne régissent pas les rapports entre « chaque copropriétaire et le syndic pris personnellement ».

En l’espèce, un contrat de syndic adopté lors d’une assemblée générale non contestée, prévoyait le paiement d’honoraires de mutation au syndic au titre de ses diligences relatives à la vente d’un lot de copropriété.

Des copropriétaires indivis ayant vendu différents lots de copropriété, le syndic avait formé opposition au paiement du prix de vente, pour les contraindre à s’acquitter des frais de mutation prévus au contrat de syndic et à payer, en outre, les travaux votés en assemblée générale avant la vente.

Les copropriétaires vendeurs avaient alors saisi le Tribunal d’instance de LYON d’une demande de mainlevée de l’opposition au paiement du prix de vente formée par le syndic mais n’avaient pas obtenu gain de cause.

Reprenant les termes d’une réponse ministérielle de 1991 (Rép. Min. 33426) la Cour suprême sanctionne la décision rendue, rappelant que seul le règlement de copropriété ou une décision d’assemblée générale peuvent définir les frais pris en charge par chaque copropriétaire.

Les frais définis au contrat de syndic, notamment en cas de mutation d’un lot de copropriété, sont inopposables à chaque copropriétaire nommément puisque le contrat a été passé avec la copropriété : en application de l’effet relatif des contrats prévu à l’article 1165 du Code Civil ces honoraires de mutation devaient donc être pris en charge par le syndicat des copropriétaires et non pas par le copropriétaire vendeur.

Il en va de même des charges afférentes aux travaux votés avant la vente des lots : le contrat de vente définit qui des vendeurs ou de l’acquéreur doit en assumer la charge, sans que le syndicat des copropriétaires ou le syndic, tiers au contrat de vente puissent s’en prévaloir.

Cet arrêt rejoint la jurisprudence relative aux frais et honoraires de syndic évoqués dans notre précédent article.

Mais, il va plus loin en ce qu’il sanctionne ouvertement la pratique consistant, pour le syndic d’une copropriété, à profiter de la vente d’un lot pour faire pression sur le copropriétaire vendeur et lui imposer le paiement d’un certain nombre de frais même non fondés juridiquement, en contrepartie d’une mainlevée de l’opposition au paiement du prix de vente dans les meilleurs délais.

La pratique notariale admet pourtant le procédé.

Cette jurisprudence rappelle donc également que le notaire détenteur du prix de vente n’a pas à se faire juge du bien fondé des sommes prétendument dues par le copropriétaire vendeur, et qu’à défaut d’accord entre les parties, la répartition du prix de vente ne pourra se faire que judiciairement.

Le copropriétaire vendeur ne doit pas être effrayé par la procédure car elle pourra être rapidement mise en œuvre et donner lieu à la condamnation du syndic au paiement de dommages et intérêts si ses prétentions sont abusives.

(Publié le 31/01/2006 par Elisette ALVES, Avocat à Paris)

Opérant un véritable revirement de jurisprudence, la 3ème Chambre Civile de la Cour de Cassation a, par un arrêt du 12 octobre 2005, définitivement enfermé dans un délai de deux mois, à peine de forclusion, toutes les actions en annulation des assemblées générales de copropriété.

Désormais, les actions qui ont pour objet de contester les décisions des assemblée générales devront, à peine de déchéance, être introduites dans un délai de deux mois à compter de la notification desdites décisions faite aux copropriétaires par le syndic dans les deux mois de la tenue de l’assemblée générale.

Il est donc mis fin à la distinction opérée auparavant entre :

- les copropriétaires régulièrement convoqués, qui disposaient, en application de l’article 42 alinéa 2 de la Loi 65-557 du 10 juillet 1965, d’un délai de deux mois à compter de la notification du procès verbal pour agir en nullité ;
 
- et les copropriétaires qu’on avait omis de convoquer ou irrégulièrement convoqués à l’assemblée générale (ex : convocation hors délai ou par un syndic sans mandat…), qui pouvaient, quant à eux, agir en nullité dans le délai de dix ans de la convocation litigieuse, en application de l’article 42 alinéa 1 de la Loi 65-557 du 10 juillet 1965.

L’arrêt du 12 octobre 2005 poursuit et achève une véritable démarche de sécurisation juridique des actes passés par les copropriétés, démarche entreprise par la Cour de Cassation depuis 2002.

Rappelons que la Haute Cour a, tout d’abord, remis en cause le principe des « nullités en chaîne » qui avait jusque là pour effet, lorsqu’une assemblée se trouvait annulée, d’entraîner la nullité de plein droit des assemblées ultérieures tenues durant la procédure.

La solution était d’une logique juridique incontestable car, du fait de l’annulation de la première assemblée par le juge, le mandat voté au syndic lors de celle-ci se trouvait lui-même annulé, en sorte que l’assemblée suivante irrégulièrement convoquée était nulle et ainsi de suite.

Mais cette nullité automatique retenue par la jurisprudence entraînait un risque majeur pour la copropriété : tous les actes accomplis par un syndic sans mandat (comptabilité de la copropriété, contrats avec les fournisseurs, procédures de recouvrement de charges ou autre, etc.) étaient eux-mêmes irréguliers…

C’est pour mettre un terme à cette incertitude juridique que la Cour de Cassation a précisé dans un arrêt du 6 février 2002, que les assemblées postérieures ne seraient plus nulles de plein droit, mais simplement annulables, les copropriétaires devant alors saisir le Tribunal pour en faire constater la nullité.

Mais, aucun délai pour agir n’étant défini dans cet arrêt, le double délai continuait de s’appliquer et les assemblées postérieures pouvaient être attaquées durant dix années par les copropriétaires défaillants ou contestataires, puisqu’elles avaient été irrégulièrement convoquées.

La Cour de Cassation s’est alors efforcée d’aller au bout de sa démarche et a progressivement enfermé toutes les actions tendant à faire constater la nullité des assemblées générales dans un délai uniforme de deux mois. D’abord à l’égard des copropriétaires présents lors de l’assemblée litigieuse, puis à l’égard des copropriétaires défaillants mais régulièrement convoqués (arrêts du 7 avril 2004, 6 octobre 2004 et 13 avril 2005).

Enfin, aujourd’hui à l’égard des copropriétaires irrégulièrement convoqués ou non convoqués : la boucle est donc bouclée, le délai de contestation de deux mois est désormais de deux mois pour tous.

La Haute Cour atteint ainsi son objectif de sécurité juridique des copropriétés !

Mais, avec la nouvelle position de la Cour de Cassation, qu’adviendra-t-il du copropriétaire non convoqué, auquel on notifiera le procès verbal de l’assemblée générale durant la période estivale, en sorte qu’il n’en aura même pas connaissance ?

On voit mal comment il pourrait respecter le délai de deux mois à compter d’une notification du procès verbal qu’il n’a pas reçue pour demander l’annulation des décisions d’une assemblée à laquelle il n’a pas été convoqué.

Reste à espérer que, dans cette hypothèse particulière, la Cour de Cassation en reviendra à l’adage selon lequel le délai ne court pas contre celui qui ne peut agir : «Contra non valentem agere non currit praescriptio».

En attendant que la Cour de Cassation ne retrouve son latin, on ne peut donc que conseiller aux copropriétaires de se montrer extrêmement attentifs à la vie de la copropriété et aux notifications qui leurs sont adressées par le syndic.

(Publié le 7/11/05 par Elisette ALVES, Avocat à la Cour)