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6 juin 2013 4 06 /06 /juin /2013 14:28

 

L’obtention d’une décision de justice de condamnation contre un débiteur peut souvent s’avérée longue et compliquée.

Pourtant ça n’est souvent là que la première étape d’un processus encore long et malheureusement incertain.

Car il faut encore au créancier titulaire d’un jugement pouvoir l’exécuter et recouvrer effectivement sa créance. Lorsque le débiteur condamné ne règle pas spontanément, la seule alternative réside dans l’exécution forcée par voie d’huissier de justice.

A défaut d’information sur les éléments de patrimoine à saisir, l’huissier n’a alors d’autre recours que délivrer commandement de payer et de procéder à une saisie-vente.

Il s’agit de saisir des biens présents au domicile du débiteur pour, en l’absence de paiement de sa dette, procéder à leur vente aux enchères et récupérer ainsi le prix de vente pour payer le créancier

Souvent, ces biens étant de peu de valeur, cette procédure de saisie-vente s’avère inefficace.

Par ailleurs, tous les biens du débiteur ne sont pas saisissables par l’huissier.

Ainsi, en application des articles 14 de la loi du 9 juillet 1991 et 39 du décret du 31 juillet 1992 ne peuvent être saisis, comme étant nécessaires à la vie et au travail du débiteur saisi et de sa famille, les instruments de travail nécessaires à l’exercice personnel de l’activité professionnelle.

Aux termes d’un arrêt en date du 28 juin 2012 (11-15055) la Cour de cassation a retenu une acception large de la notion d’activité professionnelle du débiteur saisi.

Dans cette affaire, le débiteur contestait la validité de la saisie en invoquant le caractère insaisissable de son ordinateur sur le fondement des textes susvisés.

La Cour d’appel a rejeté ses prétentions au motif que le débiteur était sans emploi.

Cette solution ne manquait pas d’une certaine cohérence. Dès lors que seul peut être insaisissable un bien nécessaire à l’activité professionnelle du débiteur, si ce dernier est sans emploi, il ne justifie d’aucune activité professionnelle et ne peut donc se prévaloir du caractère insaisissable de son ordinateur.

Tel n’est pas la position de la Cour de Cassation qui considère au contraire « qu’un ordinateur utilisé pour la recherche d’un emploi doit être assimilé à un instrument nécessaire à l’exercice personnel d’une activité professionnelle. »

Il faut sans doute en déduire que la saisie de l’ordinateur d’un débiteur sans emploi est en pratique quasiment impossible. 

Dans cette hypothèse le créancier devra alors attendre que son débiteur retrouve un emploi pour tenter une nouvelle saisie en espérant que son activité professionnelle retrouvée ne l’amène pas à utiliser son ordinateur à domicile !

Mieux vaudra alors pratiquer une saisie de sa nouvelle rémunération, à condition d’avoir connaissance de l’identité de son employeur.

Mise en ligne le 4 juin 2013,

Par Me Pierre FERNANDEZ, Avocat à la Paris.

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28 novembre 2012 3 28 /11 /novembre /2012 18:10


La liste des charges récupérables sur le locataire d’un bail commercial n’est pas définie par le décret du 30 septembre 1953 codifié aux articles L145-1 et suivants du Code de commerce.

Lors de la rédaction du bail commercial, les parties peuvent donc librement prévoir une clause stipulant :

1°/ le principe de l’exigibilité de charges locatives, en plus du loyer dû pour la jouissance des lieux loués ;

2°/ le détail des charges récupérables.

Ces dernières peuvent se limiter aux charges dites normales qui correspondent directement à l’exploitation ou l’occupation des lieux loués par le locataire ou à un service dont il bénéficie ; mais elles peuvent également englober des charges qui bénéficient au bailleur ou qui lui incombent légalement (grosses réparations, impôts fonciers, réparations dues à la vétusté ou travaux imposés par l’administration).

En cas de litige au sujet des charges, les juridictions conscientes de l’impact financier induit par ces clauses généralement imposées par le bailleur au preneur, veillent à une application stricte du contrat.

Le bailleur ne peut se prévaloir d’une clause imprécise, ni se référer au décret du 26 août 1987 qui liste les charges récupérables en matière de baux d’habitation, si le contrat ne l’a pas clairement prévu.

C’est ce que vient de rappeler la Cour de Cassation dans un arrêt du 3 octobre 2012 (Pourvoi n°11-21108).

En l’espèce, en fin de bail commercial, un bailleur avait refusé de restituer au preneur son dépôt de garantie et avait même obtenu à son encontre une ordonnance d’injonction de payer une somme complémentaire au titre du remboursement des charges de chauffage collectif des lieux loués.

Pour s’opposer à ce paiement, le locataire, qui avait dûment réglé la provision pour charges contractuellement prévue en même temps que le loyer, soutenait que si le local commercial loué était équipé de radiateurs reliés au système de chauffage collectif de l'immeuble, ceux-ci n’auraient pas fonctionné en sorte qu’il avait été obligé d’utiliser des convecteurs électriques mobiles.

La Cour d’appel de METZ écartait son argumentation faute de preuve du dysfonctionnement du système de chauffage collectif et confirmait la condamnation du preneur, estimant :

- que l'absence de mention dans le bail commercial des charges incombant au locataire ne dispense nullement ce dernier du paiement des charges récupérables telles que définies par le décret du 26 août 1987 

- et qu'en application de ce décret, la seule circonstance pour un locataire d'occuper un local équipé d'un chauffage collectif en état de marche, lui fait obligation de payer au propriétaire les charges correspondantes, peu important qu'il utilise ou non cet équipement collectif.

La Cour de cassation casse logiquement l’arrêt d’appel, rappelant que le décret du 26 août 1987 n’a vocation à s’appliquer à un bail commercial qu'à la condition que les parties soient convenues expressément de lui soumettre la détermination des charges locatives.

En l’absence de référence au décret dans le bail commercial, la Cour d’appel ne pouvait en conséquence faire application de ce texte.

Afin d’éviter tout risque, en plus de la rédaction d’une clause claire et précise énonçant les charges répercutables sur le locataire, les professionnels du droit prévoient généralement un article stipulant que le loyer s’entend net de tous impôts, taxes ou charges pour le bailleur, destiné à préciser de plus fort l’équilibre des obligations voulu entre les parties, au cas où un poste aurait été oublié.

(Publié le 28 novembre 2012, par Me Elisette ALVES, Avocat à PARIS)

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22 mai 2012 2 22 /05 /mai /2012 12:13

Avec le retour du printemps, la nature reprend ses droits. La végétation renaît, devient luxuriante et parfois même envahissante au point d’être à l’origine de conflits et de querelles, le plus souvent de voisinage.

C’est sans doute en raison de ce fort potentiel de désordres et de source de litiges, que la plantation d’arbres en limite de propriété fait l’objet, depuis fort longtemps, de règles précises prévues par le code civil.

Ainsi l’article 671 du code dispose qu’il n’est autorisé de planter des arbres et autres arbustes près de la limite de propriété voisine qu’à la distance prévue :

-    soit par les règlements particuliers ;
-    soit par les usages locaux ;
-   et à défaut de règlement et d’usage « qu'à la distance de deux mètres de la ligne séparative des deux héritages pour les plantations dont la hauteur dépasse deux mètres, et à la distance d'un demi-mètre pour les autres plantations».

Le propriétaire qui ne respecte pas ces distances de plantation s’expose à se voir contraindre en justice à l’arrachage de ses végétaux, sauf s’il peut justifier de la prescription trentenaire.

Un arrêt du 3 avril 2012 (Civ. 3ème n°11-12928) fournit des précisions sur le régime de la prescription acquisitive en la matière.

Dans cette affaire, était en cause une haie de troènes de plus de 2 mètres de hauteur plantée à moins de 50 cm de la limite de propriété voisine.

Pour s’opposer à la demande d’arrachage formée par son voisin, le propriétaire de la haie s’était prévalu avec succès devant la Cour d’appel de la prescription trentenaire en démontrant que sa haie avait été plantée depuis plus de 30 ans.

Le voisin, mécontent de n’avoir pu obtenir l’arrachage des troènes envahissants, a saisi la Cour de cassation d’un pourvoi fondé sur la fixation du point de départ de la prescription.

Selon lui, celle-ci ne devait pas courir à compter de la plantation des arbres litigieux, mais à compter de la date à laquelle ils avaient dépassé la hauteur de 2 mètres et commencé ainsi à lui causer préjudice.

Le moyen est logiquement rejeté par la Haute Juridiction : «... s'agissant de plantations situées dans la zone des cinquante centimètres de la ligne séparative, où toute plantation est illicite, le point de départ de la prescription trentenaire opposée à une action en arrachage était la date de la plantation et ne pouvait être celle à laquelle les végétaux avaient atteint la hauteur de deux mètres...»

Le point de départ de la prescription trentenaire dépend donc de la règle de distance de plantation qui n’a pas été respectée :

-  pour les arbres plantés à moins de 50 cm de la ligne séparative du fonds voisin, l’infraction est caractérisée dès le jour de la plantation qui marque donc le point de départ de la prescription ;

-    pour les arbres plantés entre 50 cm et 2 m de la ligne séparative, l’infraction n’est constituée que du jour où les arbres dépassent la hauteur de 2 mètres autorisée à cette distance ; c’est donc à compter de ce dépassement de hauteur que doit courir la prescription dans cette hypothèse.

En pratique, la datation précise de ce dépassement de hauteur risque de ne pas s’avérer des plus évidentes.

Enfin, précisons qu’en ce qui concerne les avancées de racines ou de branches sur le fonds voisin, l’article 673 du code civil autorise le voisin à «les couper lui-même à la limite de la ligne séparative.»

Ce droit s’applique quelle que soit la distance de plantation des végétaux en cause, et cette fois, aucune prescription ne peut y faire obstacle.


Publié le 22 mai 2012, par Maître Pierre FERNANDEZ, Avocat à Paris

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20 février 2012 1 20 /02 /février /2012 11:13


La responsabilité médicale est une matière soumise à un équilibre délicat.

D’un côté, elle doit permettre la meilleure indemnisation possible des victimes, de l’autre, elle ne doit pas faire peser sur les médecins des contraintes juridiques disproportionnées de nature à  remettre en cause l’indispensable sérénité devant présider aux conditions d’exercice de leur profession.

C’est dans ce cadre que la jurisprudence, puis la loi, ont été amenées à encadrer le devoir d’information du médecin à l’égard du patient sur son état de santé.

Initialement, la nécessité d’informer le malade a été dégagée par la jurisprudence en tant que simple obligation accessoire du contrat médical, et ce sur le fondement de l’article 1135 du Code civil : « Les conventions obligent non seulement à ce qui y est exprimé, mais encore à toutes les suites que l'équité, l'usage ou la loi donnent à l'obligation d'après sa nature. »

En d’autres termes, à côté de l’obligation principale du médecin de soigner au mieux son patient, les Tribunaux ont mis à la charge des praticiens une obligation d’information au bénéfice des malades, obligation qui jusqu’alors n’était que de nature déontologique.

Il devenait ainsi possible d’obtenir une indemnisation sur le fondement de la violation de l’obligation d’information, même dans l’hypothèse où, du strict point de vue du diagnostic et de la technique médicale, le praticien n’avait commis aucune faute.

Il a ensuite fallu attendre l’entrée en vigueur de la loi du 4 mars 2002 sur les droits des malades et la qualité du système de santé, pour qu’apparaissent les premières véritables dispositions légales relatives au devoir d’information des médecins.

Depuis lors, l’article L.1111-1 du Code de la Santé Publique dispose notamment :

« Toute personne a le droit d'être informée sur son état de santé. Cette information porte sur les différentes investigations, traitements ou actions de prévention qui sont proposés, leur utilité, leur urgence éventuelle, leurs conséquences, les risques fréquents ou graves normalement prévisibles qu'ils comportent ainsi que sur les autres solutions possibles et sur les conséquences prévisibles en cas de refus. Lorsque, postérieurement à l'exécution des investigations, traitements ou actions de prévention, des risques nouveaux sont identifiés, la personne concernée doit en être informée, sauf en cas d'impossibilité de la retrouver.

Cette information incombe à tout professionnel de santé dans le cadre de ses compétences et dans le respect des règles professionnelles qui lui sont applicables.

Seules l'urgence ou l'impossibilité d'informer peuvent l'en dispenser…

…En cas de litige, il appartient au professionnel ou à l'établissement de santé d'apporter la preuve que l'information a été délivrée à l'intéressé dans les conditions prévues au présent article. Cette preuve peut être apportée par tout moyen… »

Ce texte précise le contenu du devoir d’information du médecin ainsi que le régime de la preuve en cas de contentieux : c’est au médecin de prouver qu’il a bien rempli son obligation d’information à l’égard de son patient.

En dépit de cette volonté manifeste du législateur de faciliter l’indemnisation des victimes de fautes médicales, la sanction du non respect du devoir d’information du médecin restait soumise aux conditions générales de la responsabilité civile, c’est-à-dire à l’existence :

-    d’une faute ;
-    d’un préjudice ;
-    et d’un lien de causalité entre la faute et le préjudice.  

La question demeurait donc de savoir comment déterminer le préjudice direct causé au patient n’ayant pas été correctement informé par son médecin.

Le préjudice lié à l’absence d’information ne doit, en effet, pas être confondu avec les préjudices corporels consécutifs à la réalisation des risques et/ou aux conséquences de l’opération.

De fait, ces préjudices corporels sont sans rapport avec l’information du patient : le fait d’informer le malade sur les risques opératoires qu’il encourt n’a malheureusement pas pour effet de l’immuniser contre ces risques. Il n’y a donc pas de lien direct entre le défaut d’information du patient et ses préjudices corporels.

En réalité, la conséquence directe du défaut d’information réside dans le fait que le patient n’a pas pu donner son accord à l’opération médicale, ou au traitement, en pleine et totale connaissance de cause.

En pratique, la jurisprudence limitait le préjudice du patient non informé à une simple perte de chance d’échapper au risque de dommage corporel dont il n’a pas été averti :

«…le médecin qui manque à son obligation d’éclairer son patient sur les conséquences éventuelles du choix de celui-ci d’accepter l’opération qu’il lui propose, prive seulement l’intéressé d’une chance d’échapper, par une décision peut-être plus judicieuse, au risque qui s’est finalement réalisé, perte qui constitue un préjudice distinct des atteintes corporelles résultant de ladite opération. » (Civ. 1ère 7 février 1990 n°87-14797)

En fonction de l’importance, plus ou moins grande, de la chance perdue, le patient non informé pouvait se voir octroyer un pourcentage, plus ou moins important, du préjudice corporel non évité.

Mais, la notion de perte de chance, que l’on rencontre dans d’autres domaines de la responsabilité civile, présente cependant un inconvénient majeur : elle ne peut être appréciée que de manière très subjective.

Tout en constatant un manquement du médecin à son obligation d’information, certaines décisions ont ainsi rejeté toute indemnisation au profit du malade au motif que les circonstances liées à son état de santé, sa personnalité, ou des antécédents familiaux, étaient de nature à établir que, même parfaitement informé de l’ensemble des risques de l’opération, le patient y aurait de toute façon consenti. (Civ. 1ère 13 novembre 2002 n°01-00377)

L’application classique des règles de la responsabilité civile au défaut d’information du patient présentait donc des limites et des inconvénients non négligeables au regard de la tendance générale du droit visant à améliorer l’indemnisation des victimes.

C’est sans doute la raison pour laquelle, la Cour de Cassation a été amenée à opérer en la matière un revirement important de jurisprudence dans un arrêt fondateur en date du 3 juin 2010 (Civ. 1ère n°09-13.591).

Aux termes de cette décision la Haute Juridiction posait, au visa des articles 16, 16-3 alinéa 2 et 1382 du Code civil, le principe suivant : « toute personne a le droit d'être informée, préalablement aux investigations, traitements ou actions de prévention proposés, des risques inhérents à ceux-ci, et que son consentement doit être recueilli par le praticien, hors le cas où son état rend nécessaire une intervention thérapeutique à laquelle elle n'est pas à même de consentir ; que le non-respect du devoir d'information qui en découle, cause à celui auquel l'information était légalement due, un préjudice, qu'en vertu du dernier des textes susvisés, le juge ne peut laisser sans réparation… »

En visant notamment l’article 16 du Code civil, la Cour de Cassation faisait sortir le devoir d’information du médecin du simple champ contractuel qui le lie à son patient, pour le placer sur le terrain des droits fondamentaux de la personne humaine.

Ce texte dispose en effet :

« La loi assure la primauté de la personne, interdit toute atteinte à la dignité de celle-ci et garantit le respect de l'être humain dès le commencement de sa vie. »

Le droit à l’information est ainsi passé du statut d’obligation contractuelle du médecin, à celui de droit fondamental du patient en tant que personne humaine à laquelle est dû le respect de la dignité et de l’intégrité corporelle.

Depuis lors, la question ne se pose plus de rechercher, comme en matière de responsabilité contractuelle, si un préjudice direct a été causé au patient par le manquement du praticien à son obligation d’information.

Un tel manquement, attentatoire aux droits de la personne, cause nécessairement un préjudice au patient qui doit être indemnisé.

Cette position vient d’être rappelée avec force dans un arrêt en date du 12 janvier 2012 (Civ. 1ère n°10-24447).

Dans cette affaire, le patient souffrait d’un traumatisme au genou.

Afin de trouver la cause de ses souffrances, son médecin a pratiqué une arthroscopie, c’est-à-dire une exploration diagnostique de l’articulation au moyen d’un tube muni d’un système optique.

Suite à cette recherche, le patient s’est plaint de nouvelles douleurs et a décidé d’engager la responsabilité de son médecin.

Une expertise judiciaire a été diligentée au terme de laquelle il est apparu que le praticien n’avait commis aucune faute technique, qu’il avait respecté les règles de l’art, et que les douleurs du patient n’étaient en définitive dues qu’à l’évolution naturelle du traumatisme initial du genou.

La seule faute du médecin résidait dans l’absence de toute information délivrée au patient avant de pratiquer l’arthroscopie.

Reprenant les termes de l’attendu de principe de l’arrêt de 2010, la Cour de Cassation retient la responsabilité du praticien pour n’avoir pas, préalablement à l’opération, délivré au patient les informations prévues aux articles L.1111-1 et suivant du Code de la Santé Publique.

De même, à nouveau, la Haute Juridiction rappelle que ce manquement cause nécessairement un préjudice au patient que « le juge ne peut laisser sans réparation ».

Compte tenu des faits de l’espèce, cette décision confirme l’autonomie juridique du devoir d’information du médecin par rapport à ses autres obligations.

Dans l’arrêt du 3 juin 2010, l’intervention chirurgicale avait parfaitement été exécutée, mais elle avait entraîné un des effets indésirables potentiellement inhérents à l’opération, ce dont le patient n’avait pas été informé.

Il existait donc, même de façon indirecte, un lien entre l’information non délivrée et le préjudice corporel du patient.

Dans l’arrêt du 12 janvier 2012, non seulement l’acte médical a été réalisé sans faute, mais en outre, il n’a entraîné aucune conséquence sur l’état du patient, état qui aurait été strictement le même en dehors de toute intervention médicale.

Pourtant, la Cour retient que le malade doit être indemnisé sur le fondement du manque d’information. Dans cette hypothèse, le patient peut ainsi prétendre à une indemnisation même lorsque le risque attaché à l’acte médical dont il a été l’objet ne s’est pas réalisé.

Une telle solution est logique : en ne respectant pas son devoir d’information à l’égard du patient, le médecin porte atteinte à la dignité de la personne de ce dernier.

C’est cette atteinte qu’il convient d’indemniser, peu important l’issue, même bénéfique, de l’acte médical sur l’état de santé du patient.

Reste malgré tout pour les juges du fond à quantifier l’indemnisation qu’ils sont nécessairement tenus d’allouer au patient non informé.

Nul doute que cette question fera prochainement l’objet d’un nouveau débat juridique fort intéressant.

(Publié le 20 février 2012 par Me Elisette ALVES, Avocat à PARIS)

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27 janvier 2012 5 27 /01 /janvier /2012 18:27


Aux termes de l’article L.1221-20 du Code du travail la période d’essai « permet à l'employeur d'évaluer les compétences du salarié dans son travail, notamment au regard de son expérience, et au salarié d'apprécier si les fonctions occupées lui conviennent. »

Les règles applicables à la période d’essai découlent directement de sa définition. (sur l’application de cet axiome aux cas de rupture abusive en période d’essai : article

Ainsi, puisqu’elle a pour objet de permettre aux deux parties, employeur et salarié, d’apprécier si chacune trouve son compte dans l’exécution du contrat de travail, la période d’essai doit, par essence, être limitée dans le temps.

En effet, de nombreux mois ne sont objectivement pas nécessaires pour voir si un salarié est à même d’occuper correctement son emploi. Corrélativement, le salarié peut assez rapidement juger si le poste lui convient ou pas.

C’est la raison pour laquelle la loi prévoit les durées maximales suivantes pour la période d’essai :

-    2 mois pour les ouvriers et les employés ;
-    3 mois pour les agents de maîtrise et les techniciens ;
-    4 mois pour les cadres.

Ces durées sont impératives. Seuls les accords collectifs conclus avant le 26 juin 2008 peuvent encore y déroger en prévoyant des durées plus longues.

De la même façon, la période d’essai ne peut être renouvelée qu’une seule fois et à la triple condition :

-  qu’un tel renouvellement soit autorisé par la Convention collective applicable ;
-   que le contrat le prévoie expressément ;
-   que l’employeur informe le salarié de sa volonté de renouveler sa période d’essai avant l’expiration de la durée initiale, et que le salarié donne son accord exprès et non équivoque au renouvellement.

Même lorsque l’ensemble de ces conditions sont réunies, le renouvellement de la période d’essai ne peut, en tout état de cause, pas porter la durée totale de la période d’essai à :

-    plus de 4 mois pour les ouvriers et les employés ;
-    plus de 6 mois pour les agentes de maîtrise et les techniciens ;
-    plus de 8 mois pour les cadres.

Là encore, ces durées maximales sont impératives, et seuls des accords collectifs conclus avant le 26 juin 2008, peuvent selon là loi y déroger.

Un arrêt de la Cour de Cassation du 11 janvier 2012 (10-17945), encadre encore davantage cette exception légale.

Dans cette affaire, un Directeur de supermarché avait été embauché avec une période d’essai de 6 mois renouvelable une fois, la clause du contrat reproduisant sur ce point les dispositions de la Convention collective du commerce de gros à prédominance alimentaire.

La période initiale de 6 mois ayant été renouvelée, l’employeur avait mis fin au contrat au bout de 11 mois et demi.

Saisie de la contestation de cette rupture par le salarié, la Cour d’Appel de MONTPELLIER avait rejeté ses demandes en retenant que :

-  l’employeur n’avait fait qu’appliquer les dispositions de la Convention collective applicable et conclue avant le 26 juin 2008 ;
- eu égard à la nature du poste du salarié et à sa qualification professionnelle, la durée de la période d’essai de 6 mois renouvelable n’apparaissait pas excessive.

C’est précisément sur ce dernier point que cette décision est cassée : « qu'en statuant ainsi alors qu'est déraisonnable, au regard de la finalité de la période d'essai et de l'exclusion des règles du licenciement durant cette période, une période d'essai dont la durée, renouvellement inclus, atteint un an, la cour d'appel a violé la convention internationale susvisée. »

La Haute Cour fait ici référence à la Convention internationale n° 158 sur le licenciement adoptée à Genève le 22 juin 1982 et qui protège les salariés, sauf pendant leur période d’essai à condition que la durée de celle-ci « soit fixée d’avance et qu’elle soit raisonnable ».

En application de ce texte supranational, les accords de branche conclus avant le 26 juin 2008 qui prévoient des durées de période d’essai plus longues que les maxima légaux, ne peuvent s’appliquer qu’à condition de ne pas déboucher sur des durées de période d’essai déraisonnables.

L’appréciation du caractère raisonnable ou non de la période d’essai relèvera de l’appréciation des Tribunaux, et dépendra certainement de la nature de l’emploi concerné.

En tout état de cause, au vu de l’arrêt de la Cour de cassation, il apparait évident que, quelque soit la catégorie professionnelle du salarié, les accords collectifs qui font encore référence à une durée de période d’essai de six mois renouvelable ne doivent plus être appliqués par les employeurs.

(Publié le 27 janvier 2012 par Me Pierre FERNANDEZ, Avocat à Paris)

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17 octobre 2011 1 17 /10 /octobre /2011 18:33


Depuis plusieurs années, dans un souci de protection des acquéreurs d’immeuble d’habitation, le législateur impose aux vendeurs, professionnels comme particuliers, un nombre de plus en plus important de diagnostics techniques concernant le bien objet de la vente.


Le champ d’application de ces différents diagnostics varie principalement en fonction de la date de construction de l’immeuble à céder et de la zone géographique dans laquelle il est situé.


Si tous ces états techniques sont officiellement obligatoires, certains sont cependant « plus obligatoires que d’autres ».


Ainsi, l’absence de diagnostic plomb, amiante, termites, ou encore gaz naturel, lorsque ceux-ci doivent être effectués, peut être lourde de conséquences pour le vendeur défaillant. En effet, s’il ne les réalise pas, il sera de facto reconnu responsable à l’égard de l’acquéreur en cas de survenance d’un sinistre. Dans cette hypothèse, l’acquéreur pourra alors, à son choix, soit poursuivre l’anéantissement rétroactif du contrat (résolution), soit uniquement solliciter une réduction du prix de vente.


En revanche, le Diagnostic de Performance Energétique (DPE), bien qu’obligatoire « sur le papier », n’est assorti d’aucune sanction si le vendeur s’abstient de le faire réaliser.


Dans tous les cas, ces diagnostics représentent un certain coût, et fatalement la question s’est posée de savoir qui du vendeur ou de l’acquéreur devait en assumer la charge.


Un arrêt de la Cour de Cassation du 21 septembre 2011 (n°10-22939) fournit une réponse à cette interrogation.


Dans cette affaire une promesse de vente avait été signée sous certaines conditions suspensives. Dans l’attente de leur réalisation, le futur acquéreur avait fait réaliser à ses frais le diagnostic de détection des termites ainsi que le DPE.


Une des conditions n’étant pas réalisée, la promesse est finalement devenue caduque et l’acquéreur a sollicité auprès du vendeur le remboursement du coût de l’état parasitaire et du Diagnostic de Performance Energétique.


Le vendeur s’est alors opposé à tout remboursement en se prévalant des dispositions de l’article 1593 du Code civil selon lequel « Les frais d’actes et autres accessoires à la vente sont à la charge de l’acheteur ». 


La Cour de cassation, comme la Cour d’appel avant elle, rejette l’argument et condamne le vendeur à rembourser le coût des diagnostics avancés par le bénéficiaire de la promesse :


« …l'obligation mise à la charge du vendeur par les articles L. 133-6 à L. 134-3 du code de la construction et de l'habitation de fournir un état parasitaire impliquait à l'évidence que celui-ci en supporte le coût, qu'aucune clause mettant ces frais à la charge de l'acquéreur ne figurait dans la promesse, que ces frais ne faisaient pas partie des frais d'actes et autres accessoires à la vente que l'article 1593 du code civil mettait à la charge de l'acquéreur… »

Selon la Haute Juridiction, les frais de réalisation des diagnostics techniques ne sont pas des « frais accessoires à la vente » au sens de l’article 1593 du Code civil, notion qui correspond essentiellement au frais d’enregistrement et au coût de la publicité foncière.


Ainsi, sauf disposition conventionnelle expresse, le coût des diagnostics que la loi impose au vendeur de faire réaliser doit être supporté par ce dernier et non par l’acquéreur.


Les parties pouvant déroger contractuellement à cette règle, que ce soit au stade de la promesse ou au stade de la vente réitérée, le futur acquéreur devra donc, avant de signer, être attentif à l’éventuelle insertion d’une clause dérogatoire mettant à sa charge le coût des diagnostics.


Publié le 17 octobre 2011 par Me Pierre FERNANDEZ, Avocat à Paris.

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28 septembre 2011 3 28 /09 /septembre /2011 17:17


Lorsqu’une personne achète un lot dans un immeuble soumis au statut de la copropriété, elle acquiert une partie privative réservée à son usage exclusif et une quote-part des parties communes, lesquelles sont affectées à l’usage de la collectivité ou de certains de ses membres.


C’est le règlement de copropriété qui procède à la classification des parties privatives (dont chaque copropriétaire à la libre jouissance au sein de son lot) et des parties communes, voire des parties communes spéciales à certains bâtiments, et ce en fonction de la destination de l’immeuble (habitation, mixte, commerciale…) qu’il définit également.

Les parties communes sont essentiellement constituées du gros œuvre de l’immeuble (murs, toiture...), des éléments d'équipement commun (ascenseur, chauffage, antenne...), ou encore des canalisations, des réseaux d'eau et d'électricité, mais aussi de locaux communs tels que couloirs, escaliers, jardins ou terrasses.


Le règlement de copropriété peut alors prévoir qu’un copropriétaire bénéficiera de la jouissance exclusive dudit jardin ou de la terrasse, qui ne serait accessible que par son appartement, à charge pour lui d’en assumer l’entretien, sans pouvoir y réaliser que de menus aménagements.


En effet, cette partie commune demeure la propriété du syndicat des copropriétaires, qui est seul habilité à prendre des décisions et voter les travaux la concernant.


A moins d’une stipulation précise du règlement de copropriété ou d’une autorisation de l’assemblée générale, aucun copropriétaire ne peut donc annexer une partie commune ou y (faire) réaliser des travaux fut-ce sur un couloir qui ne desservirait que son appartement.


En cas d’infraction constatée, les copropriétaires peuvent-ils agir seuls en justice pour faire cesser l’annexion illicite d’une partie commune ?


La troisième chambre civile de la Cour de Cassation vient de répondre par l’affirmative dans un arrêt du 6 septembre 2011 (Pourvoi n°10-20258).


En l’espèce, une société hôtelière avait acquis en 2003, trois lots au sein d’une copropriété située à ISOLA 2000, à usage d’hôtel restaurant sur six niveaux, le dernier niveau étant occupé par des logements individuels.


Estimant que l’exploitation n’était pas rentable, la société avait alors vendu en 2007 les chambres composant l’un de ses lots après avoir réalisé des travaux de réhabilitation par lesquels elle s’était manifestement approprié des parties communes.


Neuf copropriétaires mécontents ont alors agit en annulation et inopposabilité de la vente ainsi qu'en restitution de parties communes indûment annexées.


Les juges du fond ont rejeté leurs demandes comme irrecevables, estimant que seul le syndicat des copropriétaires aurait qualité à agir en justice par son syndic concernant « les modifications du règlement de copropriété ou des parties communes ainsi que (…) les autorisations à donner aux copropriétaires pour modifier leurs parties privatives lorsque ces modifications sont de nature à enfreindre les dispositions du règlement de copropriété ».


L’arrêt de la Cour d’appel d’AIX EN PROVENCE est logiquement cassé au visa de l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965.


Cet article confère certes qualité au syndicat des copropriétaires pour agir en justice en vue de « la sauvegarde des droits afférents à l'immeuble », mais il autorise également tout copropriétaire à « exercer seul les actions concernant la propriété ou la jouissance de son lot, à charge d'en informer le syndic.”


En application de ce texte, la jurisprudence considère de longue date que toute atteinte aux parties communes, dont chaque lot comporte par nature une quote-part, constitue un préjudice personnel autorisant un copropriétaire à agir, mais à condition de justifier d’un intérêt légitime pour éviter tout abus de procédure.


Depuis un arrêt du 22 mars 2000 (Pourvoi n°98-13345), la Cour de Cassation précise en outre que l’intérêt légitime est incontestable en cas de violation du règlement de copropriété, ce document ayant la nature d’un contrat dont chaque copropriétaire a le droit d’exiger le respect par les autres.


L’action individuelle est ainsi recevable sans que les copropriétaires demandeurs soient astreints à démontrer qu’ils subissent un préjudice personnel et spécial, distinct de celui dont souffrirait la collectivité.


Cette solution revêt une utilité pratique incontestable non seulement lorsque la collectivité des copropriétaires refuse d’agir pour ne pas exposer de frais, mais encore lorsque le contrevenant a tissé des liens tels avec le Syndic que celui-ci ne prendra aucune initiative à son encontre…  


(Publié le 28 septembre 2011 par Maître Elisette ALVES, Avocat à PARIS)

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11 août 2011 4 11 /08 /août /2011 19:19


Tout débiteur condamné au paiement d’une somme d’argent peut solliciter jusqu’à vingt-quatre mois de délais pour s’acquitter de sa dette, en application de l’article 1244-1 du Code Civil.

 

Cette demande de délais dits « de grâce » peut notamment être formulée devant le Juge de l’exécution, lorsque le créancier poursuit l’exécution forcée de la décision de condamnation.

 

Saisi d’une telle demande, le Juge analyse alors traditionnellement la situation financière et la bonne foi du débiteur, qui doit justifier de ses revenus et charges pour espérer un étalement de sa dette, mais aussi les besoins du créancier.

 

L’appréciation se fait au cas par cas, la Cour de Cassation considérant que les juges du fond disposent d’un pouvoir souverain en la matière pour accorder ou refuser les délais sollicités, sauf en matière de dettes d’aliments où le législateur a légitimement voulu protéger le créancier qui attend le paiement prévu pour vivre :

 

Toutefois, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, le juge peut prescrire que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit qui ne peut être inférieur au taux légal ou que les paiements s'imputeront d'abord sur le capital.

En outre, il peut subordonner ces mesures à l'accomplissement, par le débiteur, d'actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

Les dispositions du présent article ne s'appliquent pas aux dettes d'aliments.”

 

L’article 1244-1 du Code Civil ayant une portée générale, un époux condamné au paiement d’une prestation compensatoire et des frais de la procédure de divorce, a tenté de s’en prévaloir pour échapper à la procédure d’exécution forcée mise en œuvre par son ex-épouse, car il n’avait pas réglé les sommes mises à sa charge par le Juge du divorce (15.000 € environ dont 10.000 € de prestation).

 

Ses demandes ont logiquement été rejetées :

 

- l'effet dévolutif de la saisie attribution pratiquée avait, en réalité, définitivement transféré la propriété de la somme de 12.000 € appréhendée au créancier saisissant, et ce, à compter du jour de la saisie, en sorte que le débiteur ne pouvait pas en demander la restitution en vue d’un paiement échelonné ;

 

- de plus et surtout, la prestation compensatoire ayant un caractère mixte, à la fois indemnitaire et alimentaire, le juge ne pouvait accorder aucun délai de grâce au débiteur, en application de l’article 1244-1 alinéa 4 du Code Civil. 

 

Sur pourvoi du mari, la première chambre civile de la Cour de Cassation vient d’approuver la position des juges du fond dans un arrêt du 29 juin 2011 (Pourvoi n°10-16096).

 

La solution n’est pas nouvelle, mais méritait d’être rappelée en raison de sa portée pratique : à défaut de modalités de règlement particulières précisées par le juge du divorce, ou d’accord avec le créancier, le débiteur ne peut solliciter les délais de grâce prévus à l’article 1244-1 du Code Civil pour le règlement de la prestation compensatoire.

 

En revanche, ce texte reste applicable pour les autres condamnations pécuniaires (dommages-intérêts, frais de procédure etc.) : les délais n'avaient, en l’espèce, été refusés au mari pour le règlement du solde des frais de procédure (3.000 € environ) que parce qu’il avait omis d’en formuler la demande. 


(Publié le 11/08/11 par Maître Elisette ALVES, Avocat à Paris)

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18 février 2011 5 18 /02 /février /2011 12:21

La loi du 25 mars 2009 a introduit une nouvelle obligation à la charge des bailleurs de locaux à usage d’habitation, qui doivent, dans les nouveaux baux, mentionner la surface habitable.

C’est l’article R.111-2 du Code de la Construction et de l’habitation qui précise ce qu’il faut entendre par surface habitable, comme suit :

“La surface et le volume habitables d'un logement doivent être de 14 mètres carrés et de 33 mètres cubes au moins par habitant prévu lors de l'établissement du programme de construction pour les quatre premiers habitants et de 10 mètres carrés et 23 mètres cubes au moins par habitant supplémentaire au-delà du quatrième.

La surface habitable d'un logement est la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres ; le volume habitable correspond au total des surfaces habitables ainsi définies multipliées par les hauteurs sous plafond.

Il n'est pas tenu compte de la superficie des combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, volumes vitrés prévus à l'article R.111-10, locaux communs et autres dépendances des logements, ni des parties de locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 mètre.”

L’objectif de cette nouvelle mention obligatoire est de permettre d’apprécier une éventuelle «sur occupation», critère pris en compte par les commissions de médiation dans le cadre du droit au logement opposable.

Cependant aucune sanction n’est prévue en cas de non respect de cette nouvelle exigence codifiée à l’article 3 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989.

Les locataires sont-ils dépourvus de moyens pour faire respecter leurs droits ?

Il est permis de penser le contraire, à l’aune de l’arrêt rendu le 7 septembre 2010 par la 1ère chambre 2ème section de la Cour d’appel de VERSAILLES à propos d’un contrat de bail signé avant même l’entrée en vigueur de cette nouvelle règle.

En l’espèce, un propriétaire avait donné en location un appartement en 2004, le bailleur ayant précisé au contrat que la surface louée était de 24 m².

Quatre ans plus tard, le bailleur faisait délivrer un commandement visant la clause résolutoire du bail à la locataire qui n’avait pas payé ses loyers à bonne date et obtenait son expulsion devant le Tribunal d’instance.

La locataire, qui avait été défaillante en première instance, avait alors saisi la Cour d’appel pour obtenir la réduction de sa dette et des délais de paiement.

A cette fin, elle faisait notamment valoir que la surface réelle de l’appartement n’était pas de 24 m² comme stipulé au bail, mais de 21,40 m² et demandait une diminution du montant du loyer du fait de cette différence de surfaces.

La Cour d’appel de VERSAILLES, qui estime que la locataire a nécessairement subi un préjudice de jouissance en bénéficiant d’une surface moindre, condamne le bailleur au paiement de dommages et intérêts évalués à 12% du montant du loyer mensuel, puisque la surface réelle était inférieure de 12% à celle prévue, les sommes ainsi allouées venant se compenser partiellement avec la dette de la locataire.

Au cas d’espèce, cette jurisprudence nous paraît critiquable car elle aboutit à sanctionner le bailleur alors que :

-    la loi n’imposait pas, à la date de signature du bail, de mentionner la surface des lieux loués en sorte que le bailleur ne pouvait avoir commis une faute justifiant sa condamnation au paiement de dommages et intérêts, d’autant que la locataire ne justifiait d’aucun préjudice particulier résultant de la différence de surfaces ;

-    la locataire ne prétendait même pas que la surface avait été une condition déterminante de son engagement, seul cas d’erreur justifiant non l’allocation de dommages et intérêts ou une diminution du loyer, mais l’annulation du contrat pour vice du consentement.

En revanche, cette jurisprudence présente un intérêt réel pour l’avenir : elle pourrait être utilement appliquée aux nouveaux baux, soumis à l’obligation de mentionner la surface :

-    une mention inexacte de la surface pourrait logiquement conduire à une révision du loyer en fonction du prix au m² prévu au contrat ;

-    une absence de toute mention pourrait conduire à une mise en cause de la responsabilité du bailleur pour faute à charge pour le locataire de justifier de son préjudice.


Publié le 18 février 2011 par Maître Elisette ALVES, Avocat à PARIS.

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22 novembre 2010 1 22 /11 /novembre /2010 18:06

Un syndicat des copropriétaires n’a pas de patrimoine propre pour financer son fonctionnement ou mettre en œuvre les décisions prises en assemblée générale.

Ce sont donc les copropriétaires qui, en application des articles 10 de la Loi du 10 juillet 1965 et 35 du Décret du 17 mars 1967, doivent assurer ce financement, en réglant les charges de copropriété appelées par le syndic sur la base de la répartition prévue au règlement de copropriété et en fonction du budget prévisionnel voté en assemblée ou des dépenses imprévues mais urgentes, qui devront alors être validées lors de l’assemblée suivante.

En cas de défaillance d’un copropriétaire, l’article 55 du Décret du 17 mars 1967 dispense le syndic d’avoir à solliciter une autorisation de l’assemblée générale pour introduire une action judiciaire en recouvrement de charges au nom du syndicat.

Il lui suffit de constater que le copropriétaire n’a pas réglé sa quote-part de charges à réception de l’appel qui lui a été adressé, ni déféré à la mise en demeure qui lui a ensuite été adressée.

Deux types d’actions en paiement des charges de copropriété sont alors possibles, en fonction des charges dues :

-    la procédure « classique », qui permet d’obtenir le paiement de l’ensemble des charges impayées, dans la limite de dix ans, en saisissant la juridiction de droit commun, dont la compétence est déterminée par le montant dû ;

-    la procédure « accélérée » mise en place par la Loi SRU du 13 décembre 2000, qui permet de demander au Président du Tribunal de Grande Instance statuant comme en matière de référé, la condamnation d’un copropriétaire qui n’aurait pas acquitté la provision appelée à sa date d’exigibilité ou dans le délai de trente jours de la mise en demeure prévue à l’article 14-1, non seulement pour le terme impayé et mais aussi pour les provisions résultant du budget provisionnel mais non encore échues, dont la déchéance du terme est alors prononcée.

Cette seconde procédure, prévue à l'article 19-2 de la Loi du 10 juillet 1965, ne permet cependant d’obtenir que le paiement des sommes prévues au budget prévisionnel de l’année en cours, pas d’éventuels arriérés pour les années passées.

C’est ce qu’est venue préciser la Cour de Cassation dans un arrêt du 22 septembre 2010 (09-16.678).

En l’espèce, la Cour d’appel d’ORLEANS avait fait droit à la demande de recouvrement d’un très important arriéré de charges, introduite par un syndicat après le délai de trente jours suivant la mise en demeure infructueuse prévue par la loi, aux motifs que :

1°/ l’ensemble des pièces visées à l’article 19-2 (appels de quarts, mise en demeure avec avis de réception et budgets prévisionnels votés) était versé aux débats,

2°/ le texte ne mentionnant aucun délai, le syndicat était recevable à former une demande sur les provisions des années antérieures à l’exercice en cours, dans la limite de la prescription.

La troisième chambre civile de la Cour de Cassation sanctionne ce raisonnement rappelant que le budget prévisionnel concerne uniquement les dépenses à exposer au cours de l'exercice en cours, les budgets des années précédentes étant, quant à eux, venus à échéance.

Dès lors, dans les procédures introduites sur le fondement de l'article 19-2, le Juge doit vérifier que les provisions réclamées se rapportent bien aux dépenses du budget prévisionnel en cours d'exécution.

Les deux voies procédurales doivent en conséquence être mises en œuvre à bon escient, sous peine de voir le syndicat débouté, malgré la légitimité de sa demande.


Publié le 22 novembre 2010 par Me Elisette ALVES, Avocat à Paris.

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