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La liste des charges récupérables sur le locataire d’un bail commercial n’est pas définie par le décret du 30 septembre 1953 codifié aux articles L145-1 et suivants du Code de commerce.

Lors de la rédaction du bail commercial, les parties peuvent donc librement prévoir une clause stipulant :

1°/ le principe de l’exigibilité de charges locatives, en plus du loyer dû pour la jouissance des lieux loués ;

2°/ le détail des charges récupérables.

Ces dernières peuvent se limiter aux charges dites normales qui correspondent directement à l’exploitation ou l’occupation des lieux loués par le locataire ou à un service dont il bénéficie ; mais elles peuvent également englober des charges qui bénéficient au bailleur ou qui lui incombent légalement (grosses réparations, impôts fonciers, réparations dues à la vétusté ou travaux imposés par l’administration).

En cas de litige au sujet des charges, les juridictions conscientes de l’impact financier induit par ces clauses généralement imposées par le bailleur au preneur, veillent à une application stricte du contrat.

Le bailleur ne peut se prévaloir d’une clause imprécise, ni se référer au décret du 26 août 1987 qui liste les charges récupérables en matière de baux d’habitation, si le contrat ne l’a pas clairement prévu.

C’est ce que vient de rappeler la Cour de Cassation dans un arrêt du 3 octobre 2012 (Pourvoi n°11-21108).

En l’espèce, en fin de bail commercial, un bailleur avait refusé de restituer au preneur son dépôt de garantie et avait même obtenu à son encontre une ordonnance d’injonction de payer une somme complémentaire au titre du remboursement des charges de chauffage collectif des lieux loués.

Pour s’opposer à ce paiement, le locataire, qui avait dûment réglé la provision pour charges contractuellement prévue en même temps que le loyer, soutenait que si le local commercial loué était équipé de radiateurs reliés au système de chauffage collectif de l'immeuble, ceux-ci n’auraient pas fonctionné en sorte qu’il avait été obligé d’utiliser des convecteurs électriques mobiles.

La Cour d’appel de METZ écartait son argumentation faute de preuve du dysfonctionnement du système de chauffage collectif et confirmait la condamnation du preneur, estimant :

- que l'absence de mention dans le bail commercial des charges incombant au locataire ne dispense nullement ce dernier du paiement des charges récupérables telles que définies par le décret du 26 août 1987 

- et qu'en application de ce décret, la seule circonstance pour un locataire d'occuper un local équipé d'un chauffage collectif en état de marche, lui fait obligation de payer au propriétaire les charges correspondantes, peu important qu'il utilise ou non cet équipement collectif.

La Cour de cassation casse logiquement l’arrêt d’appel, rappelant que le décret du 26 août 1987 n’a vocation à s’appliquer à un bail commercial qu'à la condition que les parties soient convenues expressément de lui soumettre la détermination des charges locatives.

En l’absence de référence au décret dans le bail commercial, la Cour d’appel ne pouvait en conséquence faire application de ce texte.

Afin d’éviter tout risque, en plus de la rédaction d’une clause claire et précise énonçant les charges répercutables sur le locataire, les professionnels du droit prévoient généralement un article stipulant que le loyer s’entend net de tous impôts, taxes ou charges pour le bailleur, destiné à préciser de plus fort l’équilibre des obligations voulu entre les parties, au cas où un poste aurait été oublié.

(Publié le 28 novembre 2012, par Me Elisette ALVES, Avocat à PARIS)
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Avec le retour du printemps, la nature reprend ses droits. La végétation renaît, devient luxuriante et parfois même envahissante au point d’être à l’origine de conflits et de querelles, le plus souvent de voisinage.

C’est sans doute en raison de ce fort potentiel de désordres et de source de litiges, que la plantation d’arbres en limite de propriété fait l’objet, depuis fort longtemps, de règles précises prévues par le code civil.

Ainsi l’article 671 du code dispose qu’il n’est autorisé de planter des arbres et autres arbustes près de la limite de propriété voisine qu’à la distance prévue :

-    soit par les règlements particuliers ;
-    soit par les usages locaux ;
-   et à défaut de règlement et d’usage « qu'à la distance de deux mètres de la ligne séparative des deux héritages pour les plantations dont la hauteur dépasse deux mètres, et à la distance d'un demi-mètre pour les autres plantations».

Le propriétaire qui ne respecte pas ces distances de plantation s’expose à se voir contraindre en justice à l’arrachage de ses végétaux, sauf s’il peut justifier de la prescription trentenaire.

Un arrêt du 3 avril 2012 (Civ. 3ème n°11-12928) fournit des précisions sur le régime de la prescription acquisitive en la matière.

Dans cette affaire, était en cause une haie de troènes de plus de 2 mètres de hauteur plantée à moins de 50 cm de la limite de propriété voisine.

Pour s’opposer à la demande d’arrachage formée par son voisin, le propriétaire de la haie s’était prévalu avec succès devant la Cour d’appel de la prescription trentenaire en démontrant que sa haie avait été plantée depuis plus de 30 ans.

Le voisin, mécontent de n’avoir pu obtenir l’arrachage des troènes envahissants, a saisi la Cour de cassation d’un pourvoi fondé sur la fixation du point de départ de la prescription.

Selon lui, celle-ci ne devait pas courir à compter de la plantation des arbres litigieux, mais à compter de la date à laquelle ils avaient dépassé la hauteur de 2 mètres et commencé ainsi à lui causer préjudice.

Le moyen est logiquement rejeté par la Haute Juridiction : «... s'agissant de plantations situées dans la zone des cinquante centimètres de la ligne séparative, où toute plantation est illicite, le point de départ de la prescription trentenaire opposée à une action en arrachage était la date de la plantation et ne pouvait être celle à laquelle les végétaux avaient atteint la hauteur de deux mètres...»

Le point de départ de la prescription trentenaire dépend donc de la règle de distance de plantation qui n’a pas été respectée :

-  pour les arbres plantés à moins de 50 cm de la ligne séparative du fonds voisin, l’infraction est caractérisée dès le jour de la plantation qui marque donc le point de départ de la prescription ;

-    pour les arbres plantés entre 50 cm et 2 m de la ligne séparative, l’infraction n’est constituée que du jour où les arbres dépassent la hauteur de 2 mètres autorisée à cette distance ; c’est donc à compter de ce dépassement de hauteur que doit courir la prescription dans cette hypothèse.

En pratique, la datation précise de ce dépassement de hauteur risque de ne pas s’avérer des plus évidentes.

Enfin, précisons qu’en ce qui concerne les avancées de racines ou de branches sur le fonds voisin, l’article 673 du code civil autorise le voisin à «les couper lui-même à la limite de la ligne séparative.»

Ce droit s’applique quelle que soit la distance de plantation des végétaux en cause, et cette fois, aucune prescription ne peut y faire obstacle.


Publié le 22 mai 2012, par Maître Pierre FERNANDEZ, Avocat à Paris

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La responsabilité médicale est une matière soumise à un équilibre délicat.

D’un côté, elle doit permettre la meilleure indemnisation possible des victimes, de l’autre, elle ne doit pas faire peser sur les médecins des contraintes juridiques disproportionnées de nature à  remettre en cause l’indispensable sérénité devant présider aux conditions d’exercice de leur profession.

C’est dans ce cadre que la jurisprudence, puis la loi, ont été amenées à encadrer le devoir d’information du médecin à l’égard du patient sur son état de santé.

Initialement, la nécessité d’informer le malade a été dégagée par la jurisprudence en tant que simple obligation accessoire du contrat médical, et ce sur le fondement de l’article 1135 du Code civil : « Les conventions obligent non seulement à ce qui y est exprimé, mais encore à toutes les suites que l'équité, l'usage ou la loi donnent à l'obligation d'après sa nature. »

En d’autres termes, à côté de l’obligation principale du médecin de soigner au mieux son patient, les Tribunaux ont mis à la charge des praticiens une obligation d’information au bénéfice des malades, obligation qui jusqu’alors n’était que de nature déontologique.

Il devenait ainsi possible d’obtenir une indemnisation sur le fondement de la violation de l’obligation d’information, même dans l’hypothèse où, du strict point de vue du diagnostic et de la technique médicale, le praticien n’avait commis aucune faute.

Il a ensuite fallu attendre l’entrée en vigueur de la loi du 4 mars 2002 sur les droits des malades et la qualité du système de santé, pour qu’apparaissent les premières véritables dispositions légales relatives au devoir d’information des médecins.

Depuis lors, l’article L.1111-1 du Code de la Santé Publique dispose notamment :

« Toute personne a le droit d'être informée sur son état de santé. Cette information porte sur les différentes investigations, traitements ou actions de prévention qui sont proposés, leur utilité, leur urgence éventuelle, leurs conséquences, les risques fréquents ou graves normalement prévisibles qu'ils comportent ainsi que sur les autres solutions possibles et sur les conséquences prévisibles en cas de refus. Lorsque, postérieurement à l'exécution des investigations, traitements ou actions de prévention, des risques nouveaux sont identifiés, la personne concernée doit en être informée, sauf en cas d'impossibilité de la retrouver.

Cette information incombe à tout professionnel de santé dans le cadre de ses compétences et dans le respect des règles professionnelles qui lui sont applicables.

Seules l'urgence ou l'impossibilité d'informer peuvent l'en dispenser…

…En cas de litige, il appartient au professionnel ou à l'établissement de santé d'apporter la preuve que l'information a été délivrée à l'intéressé dans les conditions prévues au présent article. Cette preuve peut être apportée par tout moyen… »

Ce texte précise le contenu du devoir d’information du médecin ainsi que le régime de la preuve en cas de contentieux : c’est au médecin de prouver qu’il a bien rempli son obligation d’information à l’égard de son patient.

En dépit de cette volonté manifeste du législateur de faciliter l’indemnisation des victimes de fautes médicales, la sanction du non respect du devoir d’information du médecin restait soumise aux conditions générales de la responsabilité civile, c’est-à-dire à l’existence :

-    d’une faute ;
-    d’un préjudice ;
-    et d’un lien de causalité entre la faute et le préjudice.  

La question demeurait donc de savoir comment déterminer le préjudice direct causé au patient n’ayant pas été correctement informé par son médecin.

Le préjudice lié à l’absence d’information ne doit, en effet, pas être confondu avec les préjudices corporels consécutifs à la réalisation des risques et/ou aux conséquences de l’opération.

De fait, ces préjudices corporels sont sans rapport avec l’information du patient : le fait d’informer le malade sur les risques opératoires qu’il encourt n’a malheureusement pas pour effet de l’immuniser contre ces risques. Il n’y a donc pas de lien direct entre le défaut d’information du patient et ses préjudices corporels.

En réalité, la conséquence directe du défaut d’information réside dans le fait que le patient n’a pas pu donner son accord à l’opération médicale, ou au traitement, en pleine et totale connaissance de cause.

En pratique, la jurisprudence limitait le préjudice du patient non informé à une simple perte de chance d’échapper au risque de dommage corporel dont il n’a pas été averti :

«…le médecin qui manque à son obligation d’éclairer son patient sur les conséquences éventuelles du choix de celui-ci d’accepter l’opération qu’il lui propose, prive seulement l’intéressé d’une chance d’échapper, par une décision peut-être plus judicieuse, au risque qui s’est finalement réalisé, perte qui constitue un préjudice distinct des atteintes corporelles résultant de ladite opération. » (Civ. 1ère 7 février 1990 n°87-14797)

En fonction de l’importance, plus ou moins grande, de la chance perdue, le patient non informé pouvait se voir octroyer un pourcentage, plus ou moins important, du préjudice corporel non évité.

Mais, la notion de perte de chance, que l’on rencontre dans d’autres domaines de la responsabilité civile, présente cependant un inconvénient majeur : elle ne peut être appréciée que de manière très subjective.

Tout en constatant un manquement du médecin à son obligation d’information, certaines décisions ont ainsi rejeté toute indemnisation au profit du malade au motif que les circonstances liées à son état de santé, sa personnalité, ou des antécédents familiaux, étaient de nature à établir que, même parfaitement informé de l’ensemble des risques de l’opération, le patient y aurait de toute façon consenti. (Civ. 1ère 13 novembre 2002 n°01-00377)

L’application classique des règles de la responsabilité civile au défaut d’information du patient présentait donc des limites et des inconvénients non négligeables au regard de la tendance générale du droit visant à améliorer l’indemnisation des victimes.

C’est sans doute la raison pour laquelle, la Cour de Cassation a été amenée à opérer en la matière un revirement important de jurisprudence dans un arrêt fondateur en date du 3 juin 2010 (Civ. 1ère n°09-13.591).

Aux termes de cette décision la Haute Juridiction posait, au visa des articles 16, 16-3 alinéa 2 et 1382 du Code civil, le principe suivant : « toute personne a le droit d'être informée, préalablement aux investigations, traitements ou actions de prévention proposés, des risques inhérents à ceux-ci, et que son consentement doit être recueilli par le praticien, hors le cas où son état rend nécessaire une intervention thérapeutique à laquelle elle n'est pas à même de consentir ; que le non-respect du devoir d'information qui en découle, cause à celui auquel l'information était légalement due, un préjudice, qu'en vertu du dernier des textes susvisés, le juge ne peut laisser sans réparation… »

En visant notamment l’article 16 du Code civil, la Cour de Cassation faisait sortir le devoir d’information du médecin du simple champ contractuel qui le lie à son patient, pour le placer sur le terrain des droits fondamentaux de la personne humaine.

Ce texte dispose en effet :

« La loi assure la primauté de la personne, interdit toute atteinte à la dignité de celle-ci et garantit le respect de l'être humain dès le commencement de sa vie. »

Le droit à l’information est ainsi passé du statut d’obligation contractuelle du médecin, à celui de droit fondamental du patient en tant que personne humaine à laquelle est dû le respect de la dignité et de l’intégrité corporelle.

Depuis lors, la question ne se pose plus de rechercher, comme en matière de responsabilité contractuelle, si un préjudice direct a été causé au patient par le manquement du praticien à son obligation d’information.

Un tel manquement, attentatoire aux droits de la personne, cause nécessairement un préjudice au patient qui doit être indemnisé.

Cette position vient d’être rappelée avec force dans un arrêt en date du 12 janvier 2012 (Civ. 1ère n°10-24447).

Dans cette affaire, le patient souffrait d’un traumatisme au genou.

Afin de trouver la cause de ses souffrances, son médecin a pratiqué une arthroscopie, c’est-à-dire une exploration diagnostique de l’articulation au moyen d’un tube muni d’un système optique.

Suite à cette recherche, le patient s’est plaint de nouvelles douleurs et a décidé d’engager la responsabilité de son médecin.

Une expertise judiciaire a été diligentée au terme de laquelle il est apparu que le praticien n’avait commis aucune faute technique, qu’il avait respecté les règles de l’art, et que les douleurs du patient n’étaient en définitive dues qu’à l’évolution naturelle du traumatisme initial du genou.

La seule faute du médecin résidait dans l’absence de toute information délivrée au patient avant de pratiquer l’arthroscopie.

Reprenant les termes de l’attendu de principe de l’arrêt de 2010, la Cour de Cassation retient la responsabilité du praticien pour n’avoir pas, préalablement à l’opération, délivré au patient les informations prévues aux articles L.1111-1 et suivant du Code de la Santé Publique.

De même, à nouveau, la Haute Juridiction rappelle que ce manquement cause nécessairement un préjudice au patient que « le juge ne peut laisser sans réparation ».

Compte tenu des faits de l’espèce, cette décision confirme l’autonomie juridique du devoir d’information du médecin par rapport à ses autres obligations.

Dans l’arrêt du 3 juin 2010, l’intervention chirurgicale avait parfaitement été exécutée, mais elle avait entraîné un des effets indésirables potentiellement inhérents à l’opération, ce dont le patient n’avait pas été informé.

Il existait donc, même de façon indirecte, un lien entre l’information non délivrée et le préjudice corporel du patient.

Dans l’arrêt du 12 janvier 2012, non seulement l’acte médical a été réalisé sans faute, mais en outre, il n’a entraîné aucune conséquence sur l’état du patient, état qui aurait été strictement le même en dehors de toute intervention médicale.

Pourtant, la Cour retient que le malade doit être indemnisé sur le fondement du manque d’information. Dans cette hypothèse, le patient peut ainsi prétendre à une indemnisation même lorsque le risque attaché à l’acte médical dont il a été l’objet ne s’est pas réalisé.

Une telle solution est logique : en ne respectant pas son devoir d’information à l’égard du patient, le médecin porte atteinte à la dignité de la personne de ce dernier.

C’est cette atteinte qu’il convient d’indemniser, peu important l’issue, même bénéfique, de l’acte médical sur l’état de santé du patient.

Reste malgré tout pour les juges du fond à quantifier l’indemnisation qu’ils sont nécessairement tenus d’allouer au patient non informé.

Nul doute que cette question fera prochainement l’objet d’un nouveau débat juridique fort intéressant.

(Publié le 20 février 2012 par Me Elisette ALVES, Avocat à PARIS)

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