La liste des charges récupérables sur le locataire d’un bail commercial n’est pas définie par le décret du 30 septembre 1953 codifié aux articles L145-1 et suivants du Code de commerce.

Lors de la rédaction du bail commercial, les parties peuvent donc librement prévoir une clause stipulant :

1°/ le principe de l’exigibilité de charges locatives, en plus du loyer dû pour la jouissance des lieux loués ;

2°/ le détail des charges récupérables.

Ces dernières peuvent se limiter aux charges dites normales qui correspondent directement à l’exploitation ou l’occupation des lieux loués par le locataire ou à un service dont il bénéficie ; mais elles peuvent également englober des charges qui bénéficient au bailleur ou qui lui incombent légalement (grosses réparations, impôts fonciers, réparations dues à la vétusté ou travaux imposés par l’administration).

En cas de litige au sujet des charges, les juridictions conscientes de l’impact financier induit par ces clauses généralement imposées par le bailleur au preneur, veillent à une application stricte du contrat.

Le bailleur ne peut se prévaloir d’une clause imprécise, ni se référer au décret du 26 août 1987 qui liste les charges récupérables en matière de baux d’habitation, si le contrat ne l’a pas clairement prévu.

C’est ce que vient de rappeler la Cour de Cassation dans un arrêt du 3 octobre 2012 (Pourvoi n°11-21108).

En l’espèce, en fin de bail commercial, un bailleur avait refusé de restituer au preneur son dépôt de garantie et avait même obtenu à son encontre une ordonnance d’injonction de payer une somme complémentaire au titre du remboursement des charges de chauffage collectif des lieux loués.

Pour s’opposer à ce paiement, le locataire, qui avait dûment réglé la provision pour charges contractuellement prévue en même temps que le loyer, soutenait que si le local commercial loué était équipé de radiateurs reliés au système de chauffage collectif de l'immeuble, ceux-ci n’auraient pas fonctionné en sorte qu’il avait été obligé d’utiliser des convecteurs électriques mobiles.

La Cour d’appel de METZ écartait son argumentation faute de preuve du dysfonctionnement du système de chauffage collectif et confirmait la condamnation du preneur, estimant :

- que l'absence de mention dans le bail commercial des charges incombant au locataire ne dispense nullement ce dernier du paiement des charges récupérables telles que définies par le décret du 26 août 1987 

- et qu'en application de ce décret, la seule circonstance pour un locataire d'occuper un local équipé d'un chauffage collectif en état de marche, lui fait obligation de payer au propriétaire les charges correspondantes, peu important qu'il utilise ou non cet équipement collectif.

La Cour de cassation casse logiquement l’arrêt d’appel, rappelant que le décret du 26 août 1987 n’a vocation à s’appliquer à un bail commercial qu'à la condition que les parties soient convenues expressément de lui soumettre la détermination des charges locatives.

En l’absence de référence au décret dans le bail commercial, la Cour d’appel ne pouvait en conséquence faire application de ce texte.

Afin d’éviter tout risque, en plus de la rédaction d’une clause claire et précise énonçant les charges répercutables sur le locataire, les professionnels du droit prévoient généralement un article stipulant que le loyer s’entend net de tous impôts, taxes ou charges pour le bailleur, destiné à préciser de plus fort l’équilibre des obligations voulu entre les parties, au cas où un poste aurait été oublié.

La responsabilité médicale est une matière soumise à un équilibre délicat.

D’un côté, elle doit permettre la meilleure indemnisation possible des victimes, de l’autre, elle ne doit pas faire peser sur les médecins des contraintes juridiques disproportionnées de nature à  remettre en cause l’indispensable sérénité devant présider aux conditions d’exercice de leur profession.

C’est dans ce cadre que la jurisprudence, puis la loi, ont été amenées à encadrer le devoir d’information du médecin à l’égard du patient sur son état de santé.

Initialement, la nécessité d’informer le malade a été dégagée par la jurisprudence en tant que simple obligation accessoire du contrat médical, et ce sur le fondement de l’article 1135 du Code civil : « Les conventions obligent non seulement à ce qui y est exprimé, mais encore à toutes les suites que l'équité, l'usage ou la loi donnent à l'obligation d'après sa nature. »

En d’autres termes, à côté de l’obligation principale du médecin de soigner au mieux son patient, les Tribunaux ont mis à la charge des praticiens une obligation d’information au bénéfice des malades, obligation qui jusqu’alors n’était que de nature déontologique.

Il devenait ainsi possible d’obtenir une indemnisation sur le fondement de la violation de l’obligation d’information, même dans l’hypothèse où, du strict point de vue du diagnostic et de la technique médicale, le praticien n’avait commis aucune faute.

Il a ensuite fallu attendre l’entrée en vigueur de la loi du 4 mars 2002 sur les droits des malades et la qualité du système de santé, pour qu’apparaissent les premières véritables dispositions légales relatives au devoir d’information des médecins.

Depuis lors, l’article L.1111-1 du Code de la Santé Publique dispose notamment :

« Toute personne a le droit d'être informée sur son état de santé. Cette information porte sur les différentes investigations, traitements ou actions de prévention qui sont proposés, leur utilité, leur urgence éventuelle, leurs conséquences, les risques fréquents ou graves normalement prévisibles qu'ils comportent ainsi que sur les autres solutions possibles et sur les conséquences prévisibles en cas de refus. Lorsque, postérieurement à l'exécution des investigations, traitements ou actions de prévention, des risques nouveaux sont identifiés, la personne concernée doit en être informée, sauf en cas d'impossibilité de la retrouver.

Cette information incombe à tout professionnel de santé dans le cadre de ses compétences et dans le respect des règles professionnelles qui lui sont applicables.

Seules l'urgence ou l'impossibilité d'informer peuvent l'en dispenser…

…En cas de litige, il appartient au professionnel ou à l'établissement de santé d'apporter la preuve que l'information a été délivrée à l'intéressé dans les conditions prévues au présent article. Cette preuve peut être apportée par tout moyen… »

Ce texte précise le contenu du devoir d’information du médecin ainsi que le régime de la preuve en cas de contentieux : c’est au médecin de prouver qu’il a bien rempli son obligation d’information à l’égard de son patient.

En dépit de cette volonté manifeste du législateur de faciliter l’indemnisation des victimes de fautes médicales, la sanction du non respect du devoir d’information du médecin restait soumise aux conditions générales de la responsabilité civile, c’est-à-dire à l’existence :

-    d’une faute ;
-    d’un préjudice ;
-    et d’un lien de causalité entre la faute et le préjudice.  

La question demeurait donc de savoir comment déterminer le préjudice direct causé au patient n’ayant pas été correctement informé par son médecin.

Le préjudice lié à l’absence d’information ne doit, en effet, pas être confondu avec les préjudices corporels consécutifs à la réalisation des risques et/ou aux conséquences de l’opération.

De fait, ces préjudices corporels sont sans rapport avec l’information du patient : le fait d’informer le malade sur les risques opératoires qu’il encourt n’a malheureusement pas pour effet de l’immuniser contre ces risques. Il n’y a donc pas de lien direct entre le défaut d’information du patient et ses préjudices corporels.

En réalité, la conséquence directe du défaut d’information réside dans le fait que le patient n’a pas pu donner son accord à l’opération médicale, ou au traitement, en pleine et totale connaissance de cause.

En pratique, la jurisprudence limitait le préjudice du patient non informé à une simple perte de chance d’échapper au risque de dommage corporel dont il n’a pas été averti :

«…le médecin qui manque à son obligation d’éclairer son patient sur les conséquences éventuelles du choix de celui-ci d’accepter l’opération qu’il lui propose, prive seulement l’intéressé d’une chance d’échapper, par une décision peut-être plus judicieuse, au risque qui s’est finalement réalisé, perte qui constitue un préjudice distinct des atteintes corporelles résultant de ladite opération. » (Civ. 1ère 7 février 1990 n°87-14797)

En fonction de l’importance, plus ou moins grande, de la chance perdue, le patient non informé pouvait se voir octroyer un pourcentage, plus ou moins important, du préjudice corporel non évité.

Mais, la notion de perte de chance, que l’on rencontre dans d’autres domaines de la responsabilité civile, présente cependant un inconvénient majeur : elle ne peut être appréciée que de manière très subjective.

Tout en constatant un manquement du médecin à son obligation d’information, certaines décisions ont ainsi rejeté toute indemnisation au profit du malade au motif que les circonstances liées à son état de santé, sa personnalité, ou des antécédents familiaux, étaient de nature à établir que, même parfaitement informé de l’ensemble des risques de l’opération, le patient y aurait de toute façon consenti. (Civ. 1ère 13 novembre 2002 n°01-00377)

L’application classique des règles de la responsabilité civile au défaut d’information du patient présentait donc des limites et des inconvénients non négligeables au regard de la tendance générale du droit visant à améliorer l’indemnisation des victimes.

C’est sans doute la raison pour laquelle, la Cour de Cassation a été amenée à opérer en la matière un revirement important de jurisprudence dans un arrêt fondateur en date du 3 juin 2010 (Civ. 1ère n°09-13.591).

Aux termes de cette décision la Haute Juridiction posait, au visa des articles 16, 16-3 alinéa 2 et 1382 du Code civil, le principe suivant : « toute personne a le droit d'être informée, préalablement aux investigations, traitements ou actions de prévention proposés, des risques inhérents à ceux-ci, et que son consentement doit être recueilli par le praticien, hors le cas où son état rend nécessaire une intervention thérapeutique à laquelle elle n'est pas à même de consentir ; que le non-respect du devoir d'information qui en découle, cause à celui auquel l'information était légalement due, un préjudice, qu'en vertu du dernier des textes susvisés, le juge ne peut laisser sans réparation… »

En visant notamment l’article 16 du Code civil, la Cour de Cassation faisait sortir le devoir d’information du médecin du simple champ contractuel qui le lie à son patient, pour le placer sur le terrain des droits fondamentaux de la personne humaine.

Ce texte dispose en effet :

« La loi assure la primauté de la personne, interdit toute atteinte à la dignité de celle-ci et garantit le respect de l'être humain dès le commencement de sa vie. »

Le droit à l’information est ainsi passé du statut d’obligation contractuelle du médecin, à celui de droit fondamental du patient en tant que personne humaine à laquelle est dû le respect de la dignité et de l’intégrité corporelle.

Depuis lors, la question ne se pose plus de rechercher, comme en matière de responsabilité contractuelle, si un préjudice direct a été causé au patient par le manquement du praticien à son obligation d’information.

Un tel manquement, attentatoire aux droits de la personne, cause nécessairement un préjudice au patient qui doit être indemnisé.

Cette position vient d’être rappelée avec force dans un arrêt en date du 12 janvier 2012 (Civ. 1ère n°10-24447).

Dans cette affaire, le patient souffrait d’un traumatisme au genou.

Afin de trouver la cause de ses souffrances, son médecin a pratiqué une arthroscopie, c’est-à-dire une exploration diagnostique de l’articulation au moyen d’un tube muni d’un système optique.

Suite à cette recherche, le patient s’est plaint de nouvelles douleurs et a décidé d’engager la responsabilité de son médecin.

Une expertise judiciaire a été diligentée au terme de laquelle il est apparu que le praticien n’avait commis aucune faute technique, qu’il avait respecté les règles de l’art, et que les douleurs du patient n’étaient en définitive dues qu’à l’évolution naturelle du traumatisme initial du genou.

La seule faute du médecin résidait dans l’absence de toute information délivrée au patient avant de pratiquer l’arthroscopie.

Reprenant les termes de l’attendu de principe de l’arrêt de 2010, la Cour de Cassation retient la responsabilité du praticien pour n’avoir pas, préalablement à l’opération, délivré au patient les informations prévues aux articles L.1111-1 et suivant du Code de la Santé Publique.

De même, à nouveau, la Haute Juridiction rappelle que ce manquement cause nécessairement un préjudice au patient que « le juge ne peut laisser sans réparation ».

Compte tenu des faits de l’espèce, cette décision confirme l’autonomie juridique du devoir d’information du médecin par rapport à ses autres obligations.

Dans l’arrêt du 3 juin 2010, l’intervention chirurgicale avait parfaitement été exécutée, mais elle avait entraîné un des effets indésirables potentiellement inhérents à l’opération, ce dont le patient n’avait pas été informé.

Il existait donc, même de façon indirecte, un lien entre l’information non délivrée et le préjudice corporel du patient.

Dans l’arrêt du 12 janvier 2012, non seulement l’acte médical a été réalisé sans faute, mais en outre, il n’a entraîné aucune conséquence sur l’état du patient, état qui aurait été strictement le même en dehors de toute intervention médicale.

Pourtant, la Cour retient que le malade doit être indemnisé sur le fondement du manque d’information. Dans cette hypothèse, le patient peut ainsi prétendre à une indemnisation même lorsque le risque attaché à l’acte médical dont il a été l’objet ne s’est pas réalisé.

Une telle solution est logique : en ne respectant pas son devoir d’information à l’égard du patient, le médecin porte atteinte à la dignité de la personne de ce dernier.

C’est cette atteinte qu’il convient d’indemniser, peu important l’issue, même bénéfique, de l’acte médical sur l’état de santé du patient.

Reste malgré tout pour les juges du fond à quantifier l’indemnisation qu’ils sont nécessairement tenus d’allouer au patient non informé.

Nul doute que cette question fera prochainement l’objet d’un nouveau débat juridique fort intéressant.

(Publié le 20 février 2012 par Me Elisette ALVES, Avocat à PARIS)

Depuis plusieurs années, dans un souci de protection des acquéreurs d’immeuble d’habitation, le législateur impose aux vendeurs, professionnels comme particuliers, un nombre de plus en plus important de diagnostics techniques concernant le bien objet de la vente.


Le champ d’application de ces différents diagnostics varie principalement en fonction de la date de construction de l’immeuble à céder et de la zone géographique dans laquelle il est situé.


Si tous ces états techniques sont officiellement obligatoires, certains sont cependant « plus obligatoires que d’autres ».


Ainsi, l’absence de diagnostic plomb, amiante, termites, ou encore gaz naturel, lorsque ceux-ci doivent être effectués, peut être lourde de conséquences pour le vendeur défaillant. En effet, s’il ne les réalise pas, il sera de facto reconnu responsable à l’égard de l’acquéreur en cas de survenance d’un sinistre. Dans cette hypothèse, l’acquéreur pourra alors, à son choix, soit poursuivre l’anéantissement rétroactif du contrat (résolution), soit uniquement solliciter une réduction du prix de vente.


En revanche, le Diagnostic de Performance Energétique (DPE), bien qu’obligatoire « sur le papier », n’est assorti d’aucune sanction si le vendeur s’abstient de le faire réaliser.


Dans tous les cas, ces diagnostics représentent un certain coût, et fatalement la question s’est posée de savoir qui du vendeur ou de l’acquéreur devait en assumer la charge.


Un arrêt de la Cour de Cassation du 21 septembre 2011 (n°10-22939) fournit une réponse à cette interrogation.


Dans cette affaire une promesse de vente avait été signée sous certaines conditions suspensives. Dans l’attente de leur réalisation, le futur acquéreur avait fait réaliser à ses frais le diagnostic de détection des termites ainsi que le DPE.


Une des conditions n’étant pas réalisée, la promesse est finalement devenue caduque et l’acquéreur a sollicité auprès du vendeur le remboursement du coût de l’état parasitaire et du Diagnostic de Performance Energétique.


Le vendeur s’est alors opposé à tout remboursement en se prévalant des dispositions de l’article 1593 du Code civil selon lequel « Les frais d’actes et autres accessoires à la vente sont à la charge de l’acheteur ». 


La Cour de cassation, comme la Cour d’appel avant elle, rejette l’argument et condamne le vendeur à rembourser le coût des diagnostics avancés par le bénéficiaire de la promesse :

« …l'obligation mise à la charge du vendeur par les articles L. 133-6 à L. 134-3 du code de la construction et de l'habitation de fournir un état parasitaire impliquait à l'évidence que celui-ci en supporte le coût, qu'aucune clause mettant ces frais à la charge de l'acquéreur ne figurait dans la promesse, que ces frais ne faisaient pas partie des frais d'actes et autres accessoires à la vente que l'article 1593 du code civil mettait à la charge de l'acquéreur… »

Selon la Haute Juridiction, les frais de réalisation des diagnostics techniques ne sont pas des « frais accessoires à la vente » au sens de l’article 1593 du Code civil, notion qui correspond essentiellement au frais d’enregistrement et au coût de la publicité foncière.


Ainsi, sauf disposition conventionnelle expresse, le coût des diagnostics que la loi impose au vendeur de faire réaliser doit être supporté par ce dernier et non par l’acquéreur.


Les parties pouvant déroger contractuellement à cette règle, que ce soit au stade de la promesse ou au stade de la vente réitérée, le futur acquéreur devra donc, avant de signer, être attentif à l’éventuelle insertion d’une clause dérogatoire mettant à sa charge le coût des diagnostics.


Publié le 17 octobre 2011 par Me Pierre FERNANDEZ, Avocat à Paris.

Tout débiteur condamné au paiement d’une somme d’argent peut solliciter jusqu’à vingt-quatre mois de délais pour s’acquitter de sa dette, en application de l’article 1244-1 du Code Civil.

Cette demande de délais dits « de grâce » peut notamment être formulée devant le Juge de l’exécution, lorsque le créancier poursuit l’exécution forcée de la décision de condamnation.

Saisi d’une telle demande, le Juge analyse alors traditionnellement la situation financière et la bonne foi du débiteur, qui doit justifier de ses revenus et charges pour espérer un étalement de sa dette, mais aussi les besoins du créancier.

L’appréciation se fait au cas par cas, la Cour de Cassation considérant que les juges du fond disposent d’un pouvoir souverain en la matière pour accorder ou refuser les délais sollicités, sauf en matière de dettes d’aliments où le législateur a légitimement voulu protéger le créancier qui attend le paiement prévu pour vivre :

“Toutefois, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, le juge peut prescrire que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit qui ne peut être inférieur au taux légal ou que les paiements s'imputeront d'abord sur le capital.

En outre, il peut subordonner ces mesures à l'accomplissement, par le débiteur, d'actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

Les dispositions du présent article ne s'appliquent pas aux dettes d'aliments.”

L’article 1244-1 du Code Civil ayant une portée générale, un époux condamné au paiement d’une prestation compensatoire et des frais de la procédure de divorce, a tenté de s’en prévaloir pour échapper à la procédure d’exécution forcée mise en œuvre par son ex-épouse, car il n’avait pas réglé les sommes mises à sa charge par le Juge du divorce (15.000 € environ dont 10.000 € de prestation).

Ses demandes ont logiquement été rejetées :

- l'effet dévolutif de la saisie attribution pratiquée avait, en réalité, définitivement transféré la propriété de la somme de 12.000 € appréhendée au créancier saisissant, et ce, à compter du jour de la saisie, en sorte que le débiteur ne pouvait pas en demander la restitution en vue d’un paiement échelonné ;

- de plus et surtout, la prestation compensatoire ayant un caractère mixte, à la fois indemnitaire et alimentaire, le juge ne pouvait accorder aucun délai de grâce au débiteur, en application de l’article 1244-1 alinéa 4 du Code Civil. 

Sur pourvoi du mari, la première chambre civile de la Cour de Cassation vient d’approuver la position des juges du fond dans un arrêt du 29 juin 2011 (Pourvoi n°10-16096).

La solution n’est pas nouvelle, mais méritait d’être rappelée en raison de sa portée pratique : à défaut de modalités de règlement particulières précisées par le juge du divorce, ou d’accord avec le créancier, le débiteur ne peut solliciter les délais de grâce prévus à l’article 1244-1 du Code Civil pour le règlement de la prestation compensatoire.

En revanche, ce texte reste applicable pour les autres condamnations pécuniaires (dommages-intérêts, frais de procédure etc.) : les délais n'avaient, en l’espèce, été refusés au mari pour le règlement du solde des frais de procédure (3.000 € environ) que parce qu’il avait omis d’en formuler la demande. 

(Publié le 11/08/11 par Maître Elisette ALVES, Avocat à Paris)

Un syndicat des copropriétaires n’a pas de patrimoine propre pour financer son fonctionnement ou mettre en œuvre les décisions prises en assemblée générale.

Ce sont donc les copropriétaires qui, en application des articles 10 de la Loi du 10 juillet 1965 et 35 du Décret du 17 mars 1967, doivent assurer ce financement, en réglant les charges de copropriété appelées par le syndic sur la base de la répartition prévue au règlement de copropriété et en fonction du budget prévisionnel voté en assemblée ou des dépenses imprévues mais urgentes, qui devront alors être validées lors de l’assemblée suivante.

En cas de défaillance d’un copropriétaire, l’article 55 du Décret du 17 mars 1967 dispense le syndic d’avoir à solliciter une autorisation de l’assemblée générale pour introduire une action judiciaire en recouvrement de charges au nom du syndicat.

Il lui suffit de constater que le copropriétaire n’a pas réglé sa quote-part de charges à réception de l’appel qui lui a été adressé, ni déféré à la mise en demeure qui lui a ensuite été adressée.

Deux types d’actions en paiement des charges de copropriété sont alors possibles, en fonction des charges dues :

-    la procédure « classique », qui permet d’obtenir le paiement de l’ensemble des charges impayées, dans la limite de dix ans, en saisissant la juridiction de droit commun, dont la compétence est déterminée par le montant dû ;

-    la procédure « accélérée » mise en place par la Loi SRU du 13 décembre 2000, qui permet de demander au Président du Tribunal de Grande Instance statuant comme en matière de référé, la condamnation d’un copropriétaire qui n’aurait pas acquitté la provision appelée à sa date d’exigibilité ou dans le délai de trente jours de la mise en demeure prévue à l’article 14-1, non seulement pour le terme impayé et mais aussi pour les provisions résultant du budget provisionnel mais non encore échues, dont la déchéance du terme est alors prononcée.

Cette seconde procédure, prévue à l'article 19-2 de la Loi du 10 juillet 1965, ne permet cependant d’obtenir que le paiement des sommes prévues au budget prévisionnel de l’année en cours, pas d’éventuels arriérés pour les années passées.

C’est ce qu’est venue préciser la Cour de Cassation dans un arrêt du 22 septembre 2010 (09-16.678).

En l’espèce, la Cour d’appel d’ORLEANS avait fait droit à la demande de recouvrement d’un très important arriéré de charges, introduite par un syndicat après le délai de trente jours suivant la mise en demeure infructueuse prévue par la loi, aux motifs que :

1°/ l’ensemble des pièces visées à l’article 19-2 (appels de quarts, mise en demeure avec avis de réception et budgets prévisionnels votés) était versé aux débats,

2°/ le texte ne mentionnant aucun délai, le syndicat était recevable à former une demande sur les provisions des années antérieures à l’exercice en cours, dans la limite de la prescription.

La troisième chambre civile de la Cour de Cassation sanctionne ce raisonnement rappelant que le budget prévisionnel concerne uniquement les dépenses à exposer au cours de l'exercice en cours, les budgets des années précédentes étant, quant à eux, venus à échéance.

Dès lors, dans les procédures introduites sur le fondement de l'article 19-2, le Juge doit vérifier que les provisions réclamées se rapportent bien aux dépenses du budget prévisionnel en cours d'exécution.

Les deux voies procédurales doivent en conséquence être mises en œuvre à bon escient, sous peine de voir le syndicat débouté, malgré la légitimité de sa demande.

Publié le 22 novembre 2010 par Me Elisette ALVES, Avocat à Paris.