L’obtention d’une décision de justice de condamnation contre un débiteur peut souvent s’avérée longue et compliquée.

Pourtant ça n’est souvent là que la première étape d’un processus encore long et malheureusement incertain.

Car il faut encore au créancier titulaire d’un jugement pouvoir l’exécuter et recouvrer effectivement sa créance. Lorsque le débiteur condamné ne règle pas spontanément, la seule alternative réside dans l’exécution forcée par voie d’huissier de justice.

A défaut d’information sur les éléments de patrimoine à saisir, l’huissier n’a alors d’autre recours que délivrer commandement de payer et de procéder à une saisie-vente.

Il s’agit de saisir des biens présents au domicile du débiteur pour, en l’absence de paiement de sa dette, procéder à leur vente aux enchères et récupérer ainsi le prix de vente pour payer le créancier

Souvent, ces biens étant de peu de valeur, cette procédure de saisie-vente s’avère inefficace.

Par ailleurs, tous les biens du débiteur ne sont pas saisissables par l’huissier.

Ainsi, en application des articles 14 de la loi du 9 juillet 1991 et 39 du décret du 31 juillet 1992 ne peuvent être saisis, comme étant nécessaires à la vie et au travail du débiteur saisi et de sa famille, les instruments de travail nécessaires à l’exercice personnel de l’activité professionnelle.

Aux termes d’un arrêt en date du 28 juin 2012 (11-15055) la Cour de cassation a retenu une acception large de la notion d’activité professionnelle du débiteur saisi.

Dans cette affaire, le débiteur contestait la validité de la saisie en invoquant le caractère insaisissable de son ordinateur sur le fondement des textes susvisés.

La Cour d’appel a rejeté ses prétentions au motif que le débiteur était sans emploi.

Cette solution ne manquait pas d’une certaine cohérence. Dès lors que seul peut être insaisissable un bien nécessaire à l’activité professionnelle du débiteur, si ce dernier est sans emploi, il ne justifie d’aucune activité professionnelle et ne peut donc se prévaloir du caractère insaisissable de son ordinateur.

Tel n’est pas la position de la Cour de Cassation qui considère au contraire « qu’un ordinateur utilisé pour la recherche d’un emploi doit être assimilé à un instrument nécessaire à l’exercice personnel d’une activité professionnelle. »

Il faut sans doute en déduire que la saisie de l’ordinateur d’un débiteur sans emploi est en pratique quasiment impossible. 

Dans cette hypothèse le créancier devra alors attendre que son débiteur retrouve un emploi pour tenter une nouvelle saisie en espérant que son activité professionnelle retrouvée ne l’amène pas à utiliser son ordinateur à domicile !

Mieux vaudra alors pratiquer une saisie de sa nouvelle rémunération, à condition d’avoir connaissance de l’identité de son employeur.

Mise en ligne le 4 juin 2013,

Par Me Pierre FERNANDEZ, Avocat à la Paris.

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La liste des charges récupérables sur le locataire d’un bail commercial n’est pas définie par le décret du 30 septembre 1953 codifié aux articles L145-1 et suivants du Code de commerce.

Lors de la rédaction du bail commercial, les parties peuvent donc librement prévoir une clause stipulant :

1°/ le principe de l’exigibilité de charges locatives, en plus du loyer dû pour la jouissance des lieux loués ;

2°/ le détail des charges récupérables.

Ces dernières peuvent se limiter aux charges dites normales qui correspondent directement à l’exploitation ou l’occupation des lieux loués par le locataire ou à un service dont il bénéficie ; mais elles peuvent également englober des charges qui bénéficient au bailleur ou qui lui incombent légalement (grosses réparations, impôts fonciers, réparations dues à la vétusté ou travaux imposés par l’administration).

En cas de litige au sujet des charges, les juridictions conscientes de l’impact financier induit par ces clauses généralement imposées par le bailleur au preneur, veillent à une application stricte du contrat.

Le bailleur ne peut se prévaloir d’une clause imprécise, ni se référer au décret du 26 août 1987 qui liste les charges récupérables en matière de baux d’habitation, si le contrat ne l’a pas clairement prévu.

C’est ce que vient de rappeler la Cour de Cassation dans un arrêt du 3 octobre 2012 (Pourvoi n°11-21108).

En l’espèce, en fin de bail commercial, un bailleur avait refusé de restituer au preneur son dépôt de garantie et avait même obtenu à son encontre une ordonnance d’injonction de payer une somme complémentaire au titre du remboursement des charges de chauffage collectif des lieux loués.

Pour s’opposer à ce paiement, le locataire, qui avait dûment réglé la provision pour charges contractuellement prévue en même temps que le loyer, soutenait que si le local commercial loué était équipé de radiateurs reliés au système de chauffage collectif de l'immeuble, ceux-ci n’auraient pas fonctionné en sorte qu’il avait été obligé d’utiliser des convecteurs électriques mobiles.

La Cour d’appel de METZ écartait son argumentation faute de preuve du dysfonctionnement du système de chauffage collectif et confirmait la condamnation du preneur, estimant :

- que l'absence de mention dans le bail commercial des charges incombant au locataire ne dispense nullement ce dernier du paiement des charges récupérables telles que définies par le décret du 26 août 1987 

- et qu'en application de ce décret, la seule circonstance pour un locataire d'occuper un local équipé d'un chauffage collectif en état de marche, lui fait obligation de payer au propriétaire les charges correspondantes, peu important qu'il utilise ou non cet équipement collectif.

La Cour de cassation casse logiquement l’arrêt d’appel, rappelant que le décret du 26 août 1987 n’a vocation à s’appliquer à un bail commercial qu'à la condition que les parties soient convenues expressément de lui soumettre la détermination des charges locatives.

En l’absence de référence au décret dans le bail commercial, la Cour d’appel ne pouvait en conséquence faire application de ce texte.

Afin d’éviter tout risque, en plus de la rédaction d’une clause claire et précise énonçant les charges répercutables sur le locataire, les professionnels du droit prévoient généralement un article stipulant que le loyer s’entend net de tous impôts, taxes ou charges pour le bailleur, destiné à préciser de plus fort l’équilibre des obligations voulu entre les parties, au cas où un poste aurait été oublié.

(Publié le 28 novembre 2012, par Me Elisette ALVES, Avocat à PARIS)
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Avec le retour du printemps, la nature reprend ses droits. La végétation renaît, devient luxuriante et parfois même envahissante au point d’être à l’origine de conflits et de querelles, le plus souvent de voisinage.

C’est sans doute en raison de ce fort potentiel de désordres et de source de litiges, que la plantation d’arbres en limite de propriété fait l’objet, depuis fort longtemps, de règles précises prévues par le code civil.

Ainsi l’article 671 du code dispose qu’il n’est autorisé de planter des arbres et autres arbustes près de la limite de propriété voisine qu’à la distance prévue :

-    soit par les règlements particuliers ;
-    soit par les usages locaux ;
-   et à défaut de règlement et d’usage « qu'à la distance de deux mètres de la ligne séparative des deux héritages pour les plantations dont la hauteur dépasse deux mètres, et à la distance d'un demi-mètre pour les autres plantations».

Le propriétaire qui ne respecte pas ces distances de plantation s’expose à se voir contraindre en justice à l’arrachage de ses végétaux, sauf s’il peut justifier de la prescription trentenaire.

Un arrêt du 3 avril 2012 (Civ. 3ème n°11-12928) fournit des précisions sur le régime de la prescription acquisitive en la matière.

Dans cette affaire, était en cause une haie de troènes de plus de 2 mètres de hauteur plantée à moins de 50 cm de la limite de propriété voisine.

Pour s’opposer à la demande d’arrachage formée par son voisin, le propriétaire de la haie s’était prévalu avec succès devant la Cour d’appel de la prescription trentenaire en démontrant que sa haie avait été plantée depuis plus de 30 ans.

Le voisin, mécontent de n’avoir pu obtenir l’arrachage des troènes envahissants, a saisi la Cour de cassation d’un pourvoi fondé sur la fixation du point de départ de la prescription.

Selon lui, celle-ci ne devait pas courir à compter de la plantation des arbres litigieux, mais à compter de la date à laquelle ils avaient dépassé la hauteur de 2 mètres et commencé ainsi à lui causer préjudice.

Le moyen est logiquement rejeté par la Haute Juridiction : «... s'agissant de plantations situées dans la zone des cinquante centimètres de la ligne séparative, où toute plantation est illicite, le point de départ de la prescription trentenaire opposée à une action en arrachage était la date de la plantation et ne pouvait être celle à laquelle les végétaux avaient atteint la hauteur de deux mètres...»

Le point de départ de la prescription trentenaire dépend donc de la règle de distance de plantation qui n’a pas été respectée :

-  pour les arbres plantés à moins de 50 cm de la ligne séparative du fonds voisin, l’infraction est caractérisée dès le jour de la plantation qui marque donc le point de départ de la prescription ;

-    pour les arbres plantés entre 50 cm et 2 m de la ligne séparative, l’infraction n’est constituée que du jour où les arbres dépassent la hauteur de 2 mètres autorisée à cette distance ; c’est donc à compter de ce dépassement de hauteur que doit courir la prescription dans cette hypothèse.

En pratique, la datation précise de ce dépassement de hauteur risque de ne pas s’avérer des plus évidentes.

Enfin, précisons qu’en ce qui concerne les avancées de racines ou de branches sur le fonds voisin, l’article 673 du code civil autorise le voisin à «les couper lui-même à la limite de la ligne séparative.»

Ce droit s’applique quelle que soit la distance de plantation des végétaux en cause, et cette fois, aucune prescription ne peut y faire obstacle.


Publié le 22 mai 2012, par Maître Pierre FERNANDEZ, Avocat à Paris

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