Aux termes de l’article L.1221-20 du Code du travail la période d’essai « permet à l'employeur d'évaluer les compétences du salarié dans son travail, notamment au regard de
son expérience, et au salarié d'apprécier si les fonctions occupées lui conviennent. »
Les règles applicables à la période d’essai découlent directement de sa définition. (sur l’application de cet axiome aux cas de rupture abusive en période d’essai : article)
Ainsi, puisqu’elle a pour objet de permettre aux deux parties, employeur et salarié, d’apprécier si chacune trouve son compte dans l’exécution du contrat de travail, la période d’essai doit, par
essence, être limitée dans le temps.
En effet, de nombreux mois ne sont objectivement pas nécessaires pour voir si un salarié est à même d’occuper correctement son emploi. Corrélativement, le salarié peut assez rapidement juger si
le poste lui convient ou pas.
C’est la raison pour laquelle la loi prévoit les durées maximales suivantes pour la période d’essai :
- 2 mois pour les ouvriers et les employés ;
- 3 mois pour les agents de maîtrise et les techniciens ;
- 4 mois pour les cadres.
Ces durées sont impératives. Seuls les accords collectifs conclus avant le 26 juin 2008 peuvent encore y déroger en prévoyant des durées plus longues.
De la même façon, la période d’essai ne peut être renouvelée qu’une seule fois et à la triple condition :
- qu’un tel renouvellement soit autorisé par la Convention collective applicable ;
- que le contrat le prévoie expressément ;
- que l’employeur informe le salarié de sa volonté de renouveler sa période d’essai avant l’expiration de la durée initiale, et que le salarié donne son accord exprès
et non équivoque au renouvellement.
Même lorsque l’ensemble de ces conditions sont réunies, le renouvellement de la période d’essai ne peut, en tout état de cause, pas porter la durée totale de la période d’essai à
:
- plus de 4 mois pour les ouvriers et les employés ;
- plus de 6 mois pour les agentes de maîtrise et les techniciens ;
- plus de 8 mois pour les cadres.
Là encore, ces durées maximales sont impératives, et seuls des accords collectifs conclus avant le 26 juin 2008, peuvent selon là loi y déroger.
Un arrêt de la Cour de Cassation du 11 janvier 2012 (10-17945), encadre encore davantage cette exception légale.
Dans cette affaire, un Directeur de supermarché avait été embauché avec une période d’essai de 6 mois renouvelable une fois, la clause du contrat reproduisant sur ce point les
dispositions de la Convention collective du commerce de gros à prédominance alimentaire.
La période initiale de 6 mois ayant été renouvelée, l’employeur avait mis fin au contrat au bout de 11 mois et demi.
Saisie de la contestation de cette rupture par le salarié, la Cour d’Appel de MONTPELLIER avait rejeté ses demandes en retenant que :
- l’employeur n’avait fait qu’appliquer les dispositions de la Convention collective applicable et conclue avant le 26 juin 2008 ;
- eu égard à la nature du poste du salarié et à sa qualification professionnelle, la durée de la période d’essai de 6 mois renouvelable n’apparaissait pas excessive.
C’est précisément sur ce dernier point que cette décision est cassée : « qu'en statuant ainsi alors qu'est déraisonnable, au regard de la finalité de la période d'essai et de
l'exclusion des règles du licenciement durant cette période, une période d'essai dont la durée, renouvellement inclus, atteint un an, la cour d'appel a violé la convention internationale
susvisée. »
La Haute Cour fait ici référence à la Convention internationale n° 158 sur le licenciement adoptée à Genève le 22 juin 1982 et qui protège les salariés, sauf pendant leur période
d’essai à condition que la durée de celle-ci « soit fixée d’avance et qu’elle soit raisonnable ».
En application de ce texte supranational, les accords de branche conclus avant le 26 juin 2008 qui prévoient des durées de période d’essai plus longues que les maxima légaux, ne peuvent
s’appliquer qu’à condition de ne pas déboucher sur des durées de période d’essai déraisonnables.
L’appréciation du caractère raisonnable ou non de la période d’essai relèvera de l’appréciation des Tribunaux, et dépendra certainement de la nature de l’emploi concerné.
En tout état de cause, au vu de l’arrêt de la Cour de cassation, il apparait évident que, quelque soit la catégorie professionnelle du salarié, les accords collectifs qui font encore référence à
une durée de période d’essai de six mois renouvelable ne doivent plus être appliqués par les employeurs.
(Publié le 27 janvier 2012 par Me Pierre FERNANDEZ, Avocat à Paris)
Depuis plusieurs années, dans un souci de protection des acquéreurs d’immeuble d’habitation, le législateur impose aux vendeurs, professionnels comme particuliers, un nombre de plus en plus
important de diagnostics techniques concernant le bien objet de la vente.
Le champ d’application de ces différents diagnostics varie principalement en fonction de la date de construction de l’immeuble à céder et de la zone géographique
dans laquelle il est situé.
Si tous ces états techniques sont officiellement obligatoires, certains sont cependant « plus obligatoires que d’autres ».
Ainsi, l’absence de diagnostic plomb, amiante, termites, ou encore gaz naturel, lorsque ceux-ci doivent être effectués, peut être lourde de conséquences pour le vendeur défaillant. En effet, s’il
ne les réalise pas, il sera de facto reconnu responsable à l’égard de l’acquéreur en cas de survenance d’un sinistre. Dans cette hypothèse, l’acquéreur pourra alors, à son choix,
soit poursuivre l’anéantissement rétroactif du contrat (résolution), soit uniquement solliciter une réduction du prix de vente.
En revanche, le Diagnostic de Performance Energétique (DPE), bien qu’obligatoire « sur le papier », n’est assorti d’aucune sanction si le vendeur
s’abstient de le faire réaliser.
Dans tous les cas, ces diagnostics représentent un certain coût, et fatalement la question s’est posée de savoir qui du vendeur ou de l’acquéreur devait en assumer la charge.
Un arrêt de la Cour de Cassation du 21 septembre 2011 (n°10-22939) fournit une réponse à cette interrogation.
Dans cette affaire une promesse de vente avait été signée sous certaines conditions suspensives. Dans l’attente de leur réalisation, le futur acquéreur avait fait réaliser à ses frais le
diagnostic de détection des termites ainsi que le DPE.
Une des conditions n’étant pas réalisée, la promesse est finalement devenue caduque et l’acquéreur a sollicité auprès du vendeur le remboursement du coût de l’état parasitaire et du Diagnostic de
Performance Energétique.
Le vendeur s’est alors opposé à tout remboursement en se prévalant des dispositions de l’article 1593 du Code civil selon lequel « Les frais d’actes et autres accessoires à la vente sont à la charge de l’acheteur ».
La Cour de cassation, comme la Cour d’appel avant elle, rejette l’argument et condamne le vendeur à rembourser le coût des diagnostics avancés par le bénéficiaire de la
promesse :
« …l'obligation mise à la charge du vendeur par les articles L. 133-6 à L. 134-3 du code de la construction et de l'habitation de fournir un état
parasitaire impliquait à l'évidence que celui-ci en supporte le coût, qu'aucune clause mettant ces frais à la charge de l'acquéreur ne figurait dans la promesse, que ces frais ne faisaient pas
partie des frais d'actes et autres accessoires à la vente que l'article 1593 du code civil mettait à la charge de l'acquéreur… »
Selon la Haute Juridiction, les frais de réalisation des diagnostics techniques ne sont pas des « frais accessoires à la vente » au sens de l’article 1593 du Code
civil, notion qui correspond essentiellement au frais d’enregistrement et au coût de la publicité foncière.
Ainsi, sauf disposition conventionnelle expresse, le coût des diagnostics que la loi impose au vendeur de faire réaliser doit être supporté par ce dernier et non par
l’acquéreur.
Les parties pouvant déroger contractuellement à cette règle, que ce soit au stade de la promesse ou au stade de la vente réitérée, le futur acquéreur devra donc, avant de signer, être attentif à
l’éventuelle insertion d’une clause dérogatoire mettant à sa charge le coût des diagnostics.
Publié le 17 octobre 2011 par Me Pierre FERNANDEZ, Avocat à Paris.
Lorsqu’une personne achète un lot dans un immeuble soumis au statut de la copropriété,
elle acquiert une partie privative réservée à son usage exclusif et une quote-part des parties communes, lesquelles sont affectées à l’usage de la collectivité
ou de certains de ses membres.
C’est le règlement de copropriété qui procède à la classification des parties privatives (dont chaque copropriétaire à la libre jouissance au sein de son lot) et des parties
communes, voire des parties communes spéciales à certains bâtiments, et ce en fonction de la destination de l’immeuble (habitation, mixte, commerciale…) qu’il définit également.
Les parties communes sont essentiellement constituées du gros œuvre de l’immeuble (murs, toiture...), des éléments
d'équipement commun (ascenseur, chauffage, antenne...), ou encore des canalisations, des réseaux d'eau et d'électricité, mais aussi de locaux communs tels que couloirs, escaliers, jardins ou
terrasses.
Le règlement de copropriété peut alors prévoir qu’un copropriétaire bénéficiera de la jouissance exclusive dudit jardin ou de la terrasse, qui ne serait accessible que par son
appartement, à charge pour lui d’en assumer l’entretien, sans pouvoir y réaliser que de menus aménagements.
En effet, cette partie commune demeure la propriété du syndicat des copropriétaires, qui est seul habilité à prendre des décisions et voter les travaux la concernant.
A moins d’une stipulation précise du règlement de copropriété ou d’une autorisation de l’assemblée générale, aucun copropriétaire ne peut donc annexer une partie commune ou y (faire)
réaliser des travaux fut-ce sur un couloir qui ne desservirait que son appartement.
En cas d’infraction constatée, les copropriétaires peuvent-ils agir seuls en justice pour faire cesser l’annexion illicite d’une partie commune ?
La troisième chambre civile de la Cour de Cassation vient de répondre par l’affirmative dans un arrêt du 6 septembre 2011 (Pourvoi n°10-20258).
En l’espèce, une société hôtelière avait acquis en 2003, trois lots au sein d’une copropriété située à ISOLA 2000, à usage d’hôtel restaurant sur six niveaux, le dernier niveau étant occupé par
des logements individuels.
Estimant que l’exploitation n’était pas rentable, la société avait alors vendu en 2007 les chambres composant l’un de ses lots après avoir réalisé des travaux de réhabilitation par
lesquels elle s’était manifestement approprié des parties communes.
Neuf copropriétaires mécontents ont alors agit en annulation et inopposabilité de la vente ainsi qu'en restitution de parties communes indûment annexées.
Les juges du fond ont rejeté leurs demandes comme irrecevables, estimant que seul le syndicat des copropriétaires aurait qualité à agir en justice par son syndic concernant « les
modifications du règlement de copropriété ou des parties communes ainsi que (…) les autorisations à donner aux copropriétaires pour modifier leurs parties privatives lorsque ces modifications
sont de nature à enfreindre les dispositions du règlement de copropriété ».
L’arrêt de la Cour d’appel d’AIX EN PROVENCE est logiquement cassé au visa de l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965.
Cet article confère certes qualité au syndicat des copropriétaires pour agir en justice en vue de « la sauvegarde des droits afférents à l'immeuble », mais il autorise
également tout copropriétaire à « exercer seul les actions concernant la propriété ou la jouissance de son lot, à charge d'en informer le syndic.”
En application de ce texte, la jurisprudence considère de longue date que toute atteinte aux parties communes, dont chaque lot comporte par nature une quote-part, constitue
un préjudice personnel autorisant un copropriétaire à agir, mais à condition de justifier d’un intérêt légitime pour éviter tout abus de procédure.
Depuis un arrêt du 22 mars 2000 (Pourvoi n°98-13345), la Cour de Cassation précise en outre que l’intérêt légitime est incontestable en cas de violation du règlement de
copropriété, ce document ayant la nature d’un contrat dont chaque copropriétaire a le droit d’exiger le respect par les autres.
L’action individuelle est ainsi recevable sans que les copropriétaires demandeurs soient astreints à démontrer qu’ils subissent un préjudice personnel et spécial, distinct de celui dont
souffrirait la collectivité.
Cette solution revêt une utilité pratique incontestable non seulement lorsque la collectivité des copropriétaires refuse d’agir pour ne pas exposer de frais, mais encore lorsque le contrevenant a
tissé des liens tels avec le Syndic que celui-ci ne prendra aucune initiative à son encontre…
(Publié le 28 septembre 2011 par Maître Elisette ALVES, Avocat à PARIS)
